Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
M&A горит в пространстве ТЦ и это вполне рационально. Крайне неверно оцененный рынок создал спреды, из-за которых сделки «акции за акции» явно увеличиваются. Последней главой слияний и поглощений торговых центров является покупка компанией Kimco (NYSE:KIM) RPT (NYSE:RPT), о которой было объявлено 28 августа 2023 года.
Сделки такого рода можно было бы заметить за милю, если бы они обращали внимание на оценку в секторе.
Рискуя заявить о себе, мы в Portfolio Income Solutions предвидели, что это произойдет.
19 мая я написал:
«Пока они покупают другие REIT с более высокими подразумеваемыми ставками капитализации, довольно просто сделать так, чтобы транзакции немедленно прибавили к AFFO/акции.
Таким образом, наиболее вероятными целями являются REIT торговых центров, торгующиеся по самым высоким подразумеваемым ставкам капитализации.
- RPT Realty (RPT) — подразумеваемая ставка капитализации 11,22%.
- Whitestone REIT (WSR) — подразумеваемая ставка капитализации 9,6%
- Kite Realty (KRG) — подразумеваемая ставка капитализации 9,19%.
- Brixmor (BRX) — подразумеваемая ставка капитализации 8,57%.
- Центры SITE (SITC) — подразумеваемая ставка ограничения 8,58%.
Росс Боулер также предвидел это и 23 августа опубликовал пророческую статью, в которой обсуждался крайний дисконт, с которым торговались RPT.
В этой статье мы обсудим две темы:
- Преимущества сделки KIM/RPT
- Какие компании будут следующими в очереди на выкуп?
Сделка KIM/RPT
Kimco использует все акции для финансирования сделки с обменным коэффициентом 0,6049 акций KIM на акцию RPT. Такой вид выкупа акций по принципу «акции за акции» позволяет проводить прямое сравнение оценок двух компаний. Поскольку KIM дороже, чем RPT при согласованном соотношении, он немедленно прибавляется к KIM на основе FFO, AFFO и NAV.
Цена слияния представляет собой предельную ставку чуть более 8%, что явно выгодно обеим сторонам. Акционеры RPT получают немедленную прибыль в размере ~20%, а акционеры KIM могут купить ряд объектов недвижимости, которые должны торговаться с ставкой капитализации 7% и ставкой капитализации 8%.
Существует значительная степень перекрытия собственности, что приведет к значительной операционной эффективности. КИМ уже осуществляет операции в большинстве регионов РПЦ, что позволит сократить лишний персонал и сократить время на поездки на объект.
В портфеле RPT было более 20% рыночной стоимости, а также заключенные, но недействующие договоры аренды, что обеспечит некоторый рост NOI в ближайшие годы.
Как играть в качестве акционера KIM
В этой сделке действительно нет ничего предосудительного. Он будет расти FFO/доля, AFFO/доля и NAV, поэтому, если KIM вам нравился до анонса, сейчас он еще лучше.
Как играть в качестве акционера RPT
Жизнеспособным выбором может быть просто воспользоваться полученной прибылью и двигаться дальше, увеличив RPT почти на 20% после объявления. Также может оказаться целесообразным сохранить позицию и позволить акциям стать акциями КИМ. KIM — солидная компания, и, по моему мнению, в будущем она немного превзойдет рынок.
В период до предполагаемого закрытия в 1К24 наблюдается небольшой арбитраж. В текущих ценах акции RPT примерно на 0,8% дешевле их конвертированной стоимости в KIM.
Это довольно небольшой арбитражный спред, поэтому я думаю, что в него стоит играть только в том случае, если вы хотите впоследствии владеть акциями KIM на постоянной основе. Тем не менее, это слияние выглядит весьма вероятным, учитывая явные выгоды для обеих сторон.
Следующие объекты M&A торговых центров
В переговорах существует так называемое ZOPA или соглашение о зоне потенциала, которое представляет собой ценовой диапазон, в котором сделка выгодна обеим сторонам. Учитывая крайние различия в ставках капитализации, по которым торгуются различные REIT, существует очень широкий ZOPA, что делает его благодатной почвой для слияний и поглощений.
Есть три REIT торговых центров с правильной ценой.
- Kimco (KIM) — AFFO 14,9X 2024 г. (FFO может быть искажен акциями Albertson)
- Федеральная недвижимость (FRT) — FFO в 14,4 раза в 2024 г.
- Регентские центры (REG) 14,5X FFO в 2024 г.
Можно даже утверждать, что они имеют несколько привлекательную цену, поскольку их коэффициенты FFO не так высоки, учитывая предстоящий рост.
Однако в относительном выражении их цены очень высоки по сравнению с дешевой когортой REIT торговых центров.
- Бриксмор (BRX) – FFO в 10,2 раза
- Kite Realty (KRG) — FFO в 10,6 раза
- Whitestone REIT (WSR) — 9,2X FFO
- Центры SITE (SITC) — 10,8x FFO
- Акадия (AKR) – 11,5X FFO
- Urban Edge (UE) — FFO в 12,4 раза
Как правило, более дешевые из них меньше, что означает, что накладные расходы выше в процентах от доходов. Таким образом, скидка на уровне собственности даже больше, чем скидка FFO. Именно разброс подразумеваемых ставок капитализации делает процесс слияний и поглощений действительно простым.
Это будут покупатели (у KIM и REG уже есть).
Они торгуются по подразумеваемой ставке капитализации в диапазоне 6 и низкой 7. Для ясности: подразумеваемая ставка капитализации представляет собой чистый операционный доход от собственности, разделенный на стоимость предприятия.
Другими словами, рыночная цена этих REIT функционально предполагает покупку их недвижимости по предельной ставке от 6,62% до 7,08%.
Мне кажется, это правильная цена. В условиях более низких процентных ставок ставка по этим объектам недвижимости должна составлять 5%, но должна быть какая-то премия за риск по сравнению с казначейскими облигациями.
С другой стороны, рост выглядит исключительным. REIT торговых центров имеют рыночную оценку более 20%, что будет способствовать повышению арендных ставок в течение следующих пяти лет. Заполняемость этого сектора также должна вырасти, учитывая нехватку нового предложения и высокий спрос при чистом открытии магазинов.
Таким образом, рост сектора делает диапазон ставки капитализации 6,5%-7% вполне правильным.
Три более дорогих REIT торговых центров имеют соответствующую цену на рынке. Остальные шесть чрезвычайно дешевы, а подразумеваемая ставка капитализации варьируется от 8,02% до 10,06%.
Подобно тому, как Kimco приобрела RPT с подразумеваемой ставкой капитализации 8%, любой из трех REIT с низкой ставкой капитализации мог приобрести любой из этих шести.
На мой взгляд, AKR с меньшей вероятностью будет выкуплена из-за того, что расположение и типы ее объектов отличаются от объектов недвижимости покупателей. AKR специализируется на торговых центрах в районах с высокой плотностью населения. В долгосрочной перспективе это может быть феноменальная недвижимость, но сейчас она непропорционально страдает от бума организованных краж в розничной торговле.
Я думаю, что наиболее вероятными целями слияний и поглощений являются:
- Уайтстоун с самой высокой ставкой подразумеваемой капитализации в 10,06% составляет самую широкую зону согласия.
- KRG и BRX с их сильной концентрацией на продуктовых рынках позволяют их портфелям повышать качество покупателей.
- SITC имеет значительное совпадение объектов недвижимости с потенциальными покупателями и имеет схожие объекты недвижимости.
Неправильная оценка сектора
Торговля и особенно торговые центры быстро вытесняют промышленные объекты как лучший тип недвижимости. Рынок имеет тенденцию чрезмерно фокусироваться на спросе и недостаточно на предложении.
Таким образом, рынок наблюдает все еще высокий рост спроса в таких секторах, как промышленность и центры обработки данных, и торгует ими по более высоким мультипликаторам. С точки зрения рынка в этом уравнении отсутствует сторона предложения.
Как промышленные, так и дата-центры ведут активную деятельность по развитию. Рост спроса достаточен, чтобы поглотить предложение, поэтому я думаю, что с секторами все будет в порядке, но он относительно сбалансирован.
В торговых центрах практически нет чистого предложения, поэтому открытие магазинов (за вычетом закрытий и таких вещей, как BBBY) будет отражать реальный рост заполняемости. Заполняемость в этом секторе уже достигла самой высокой точки за более чем десятилетие и пересекает тот опасный порог, когда арендодатели начинают получать ценовое влияние на арендаторов.
Это не тот сектор, который должен торговать хоть сколько-нибудь так дешево, как сейчас, и я думаю, что есть два пути к реализации этой ценности.
- Рынок улавливает ситуацию и начинает торговать ими по соответствующим мультипликаторам.
- Спред сохраняется, и слияния и поглощения продолжаются быстрыми темпами. Покупатели, по сути, признают ценность вместо рынка.
Я считаю, что торговые центры сейчас являются одной из лучших возможностей на рынке, и мы в Portfolio Income Solutions значительно перевешиваем этот сектор.
Почему бы не набрать еще больше лишнего веса?
Я большой поклонник диверсификации. Даже самые лучшие идеи подвержены непредвиденным рискам, и на горизонте есть потенциальные риски.
В частности, я думаю, что рынок недооценивает риск повышения процентов по студенческим кредитам. Большинство оценивает влияние на розничные расходы как примерно равное по величине с выплатами по процентным ставкам, что не будет таким уж большим делом.
Я подозреваю, что изменение поведения окажет дополнительный эффект. Внезапное осознание долга, которое приводит к всеобщему ужесточению финансовых средств.
Краткое содержание
Сделки по слияниям и поглощениям в торговом центре прошли очень чисто. Хорошие, честные сделки, выгодные всем участвующим сторонам. Если неправильное ценообразование в секторе сохранится, впереди будет еще больше слияний и поглощений.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
