Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Введение
В нынешнюю эпоху более высоких процентных ставок на финансовых рынках сейчас как никогда важно сосредоточиться на финансовом состоянии компаний, которые я отслеживаю. И хотя держатели привилегированных акций находятся в лучшем положении, чем держатели обыкновенных акций, есть вероятность, что в ходе процедуры банкротства оба класса капитала в любом случае будут уничтожены.
Чтобы внести ясность, я не пытаюсь упомянуть «банкротство» и ипотеку Granite Point (NYSE:GPMT) в одном предложении, но Granite Point — это одна из компаний и инвестиционных фондов недвижимости («REIT»), которые мне нужно вести. следить ежеквартально. Granite Point сообщит о результатах за третий квартал в ноябре (ожидается 7 ноября).
Дополнительные резервы на возможные потери по кредитам
Компания очень хорошо осознает, что даже ощущения наличия проблем достаточно, чтобы цена ее акций резко упала, и Granite Point с гордостью отметила, что ей удалось получить распределяемую прибыль до убытка в размере 0,20 доллара на акцию, в то время как ее коэффициенты левереджа «значительно высоки». ниже долгосрочных целей».
Прежде чем более подробно рассмотреть распределяемый результат, давайте заглянем под капот отчета о прибылях и убытках Granite Point.
Как вы можете видеть ниже, у REIT наблюдался очень существенный рост процентных доходов, но его процентные расходы увеличились на ту же сумму в абсолютных цифрах (в относительном выражении процентные расходы, очевидно, росли гораздо более быстрыми темпами), и это привело к с довольно ровным чистым процентным доходом по сравнению со вторым кварталом прошлого года.
Поскольку другие операционные расходы также были относительно низкими и составили 11,4 миллиона долларов, а REIT также зафиксировал резерв на покрытие убытков по кредитам в размере 5,8 миллиона долларов, доход до уплаты налогов составил 5,1 миллиона долларов. К несчастью для держателей обыкновенных акций Granite Point, около 70% заявленной чистой прибыли пришлось использовать для покрытия дивидендов по привилегированным акциям. И именно поэтому чистая прибыль составила всего $1,4 млн, или $0,03 на акцию.
Это также в некоторой степени объясняет, почему имеет смысл рассматривать распределяемую прибыль, а не заявленную чистую прибыль. Но хотя я согласен, что резерв на возможные потери по кредиту является неденежным резервом и своего рода «временным нереализованным убытком», он действительно указывает на потерю стоимости, которая в конечном итоге отражается в балансе.
На изображении выше показан расчет распределяемого дохода. Как видите, вам нужно добавить $5,8 млн резервов на возможные потери по кредитам обратно к чистой прибыли в $1,4 млн. Кроме того, в уравнение необходимо добавить 2,4 миллиона долларов неденежной компенсации и 0,6 миллиона долларов США на амортизационные расходы. В результате распределяемая прибыль составит $10,2 млн ($0,20 на акцию), но после вычета списания $4,2 млн (не путать с резервом: компания сначала регистрирует резерв, прежде чем ей нужно будет рассчитать окончательное списание), распределяемая прибыль составляла всего 12 центов на акцию.
А как насчет уровня покрытия дивидендов и уровня покрытия активов?
Коэффициент покрытия привилегированных дивидендов становится немного тревожным, если судить по отчету о прибылях и убытках, поскольку REIT необходимо примерно 70% его чистой прибыли для покрытия привилегированных дивидендов. При этом, если вы исключите из уравнения 5,8 млн долларов США в виде расходов по кредитным убыткам, коэффициент покрытия привилегированных дивидендов будет намного выше и составит примерно 300%, поскольку REIT нужно всего лишь 3,6 млн долларов США из его 10,9 млн долларов чистой прибыли по предвилегированным дивидендам для покрытия привилегированные дивиденды.
С точки зрения покрытия активов я определенно ценю внимание Granite Point к своему балансу. За первые шесть месяцев года компания получила более 265 миллионов долларов от погашения кредитов, в то время как инвестировала менее 35 миллионов долларов в новые активы. Это действительно помогло сократить размер баланса с $3,45 млрд до $3,31 млрд, из которых $924 млн приходится на собственный капитал.
Из этой суммы около $206 млн классифицируются как привилегированные акции, что означает, что около $718 млн есть в виде обыкновенных акций, которые служат подушкой безопасности для покрытия первых убытков в портфеле.
Это также означает, что даже если компания потеряет дополнительные 20% от стоимости своих кредитов, привилегированный капитал все равно может быть восстановлен. Однако дисконт на 30% уничтожит и привилегированные акции. Это всего лишь теоретическая цифра, поскольку некоторые кредиты будут обеспечены конкретной недвижимостью, стоимость которой может колебаться.
Это означает, что качество портфолио очень важно. Согласно официальным заявлениям REIT, средний коэффициент LTV на момент создания составлял примерно 62,9%. Ключевое слово здесь — «при выдаче», поскольку вы можете быть вполне уверены, что справедливая стоимость, например, офисных активов (которые составляют почти половину портфеля) снизилась с момента выдачи кредитов за последние несколько лет.
Мне очень нравится прозрачность REIT, поскольку он последовательно предоставляет разбивку кредитов с соответствующими рейтингами риска; По состоянию на конец июня у REIT было 10 кредитов в сегментах с самым высоким риском (рейтинг риска 4 и 5) на общую сумму $607 млн.
Но, как вы можете видеть выше, REIT уже принял меры, и балансовая стоимость этих кредитов была снижена до 524 миллионов долларов. И дополнительные скидки могут и должны быть поглощены обыкновенными акциями на балансе.
Это подводит нас к привилегированным акциям, которые в настоящее время находятся в обращении. Granite Point Mortgage Trust в настоящее время имеет только одну серию привилегированных акций, которая торгуется с (NYSE:GPMT.PR.A) в качестве тикера.
Напомним, что привилегированные акции были выпущены в ноябре 2021 года и предлагают дивиденды по привилегированным акциям в размере $1,75 в год при дивидендной доходности по привилегированным акциям в размере 7%. Дата отзыва — 30 ноября 2026 года, а после следующей выплаты дивидендов по привилегированным акциям в 2027 году дивиденды по привилегированным акциям будут обновлены до трехмесячной ставки SOFR плюс надбавка в 583 базовых пункта и традиционная надбавка в 26 б.п. SOFR, поскольку это гарантированная ставка. Вторая интересная особенность заключается в том, что существует нижний предел: минимальный дивиденд по привилегированным акциям составит 7%, даже если трехмесячный SOFR будет равен нулю.
Очевидно, что это не так, и поскольку 3M SOFR составляет 5,35%, Granite Point придется заплатить около 11,4% по своим привилегированным акциям. А учитывая текущую цену акции чуть менее $16 за привилегированную акцию, доходность увеличится до ошеломляющих 18%. Очевидно, что многое еще может измениться в ближайшие три года, и до даты отзыва в 2026 году держатели привилегированных акций будут получать 1,75 доллара на акцию в год при текущей доходности примерно 11%. Это тоже не так уж и плохо.
Инвестиционная диссертация
Хотя обыкновенные акции Granite Point Mortgage Trust Inc. торгуются с дисконтом 70% к балансовой стоимости в 13,93 доллара за акцию, я все равно чувствовал бы себя более уверенно, владея привилегированными акциями вместо обыкновенных. Хотя я верю, что руководство REIT делает все возможное, чтобы еще больше снизить риск, на самом деле я не делаю ставок и избегаю обыкновенных акций Granite Point Mortgage Trust Inc.
У меня все еще есть длинная позиция по привилегированным акциям, но я считаю ее спекулятивной и не добавляю на данный момент.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
