Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
NexPoint Residential Trust (NYSE:NXRT) потрясло повышение процентных ставок: обыкновенные акции упали на 29% с начала года и торговались на самом низком уровне с 2018 года. цена скользящих 12-месячных фондов от операций 9,01x, что примерно на 30% ниже, чем медианное значение для аналогичной группы. REIT специализируется на многоквартирной недвижимости, расположенной в основном в регионе Солнечного пояса, и имеет портфель из 40 квартирных объектов. Статистика портфеля по состоянию на конец второго квартала 2023 финансового года была хорошей: физическая загрузка составила 93,9% для 15 127 квартир, при этом средневзвешенная эффективная ежемесячная арендная плата составляла 1 497 долларов США за единицу. В последний раз NexPoint объявила о ежеквартальных денежных дивидендах в размере $0,42 на акцию, не изменившихся по сравнению с предыдущими выплатами, и с годовой форвардной доходностью 5,6%.
REIT нацелен на инвестиции в многоквартирную недвижимость класса B, которая в целом имеет компонент добавленной стоимости, где NexPoint может инвестировать капитал для обеспечения удобств, одновременно максимизируя прибыль для акционеров. Программа создания добавленной стоимости REIT составляет отличительную часть его инвестиционного проекта, поскольку она стремится предоставить своим арендаторам ряд удобств, которые обычно можно найти в недавно построенных многоквартирных домах, от бассейнов до фитнес-центров и игровых площадок по разумной цене. Таким образом, NexPoint реализовала чистую операционную прибыль в том же магазине, которая превысила показатели аналогичной группы: во втором квартале годовой рост NOI составил 7,6%. NexPoint прогнозирует рост NOI за весь 2023 год на 11%.
Долг представляет собой встречный ветер
NexPoint в настоящее время обменивается акциями по цене 30 долларов за акцию, что заметно ниже пика 2022 года, составлявшего чуть менее 93 долларов. С начала 2022 года REIT упал примерно на 63,5% и стал самым результативным владельцем многоквартирной недвижимости по сравнению с основной частью вселенной многоквартирных REIT. REIT упали до рекордно низкого уровня на фоне ставки по фондам ФРС, которая в настоящее время находится на 22-летнем максимуме от 5,25% до 5,50%, причем более высокие ставки в течение длительного времени означают увеличение процентных расходов и препятствия для рефинансирования.
В чем разница в производительности, особенно если учесть, что NexPoint значительно опережает конкурентов по NOI? Долг с плавающей ставкой и снижение основного FFO. На конец второго квартала общий долг NexPoint составлял 1,67 миллиарда долларов. В основном он состоял из ипотечного долга на сумму 1,54 миллиарда долларов, что составляет 97,8% ипотечного долга с плавающей ставкой и процентными ставками в диапазоне от 6,62% до 7,25%. Ипотека с фиксированной ставкой фактически имеет самую низкую процентную ставку на уровне 4,24% со сроком погашения в 2028 году. Сроки погашения плавающего долга NexPoint очень долгосрочные, при этом основная часть долга наступает в 2032 году. Реальных сроков погашения долга в стране нет. Это произойдет в 2023 году, при этом в 2024 году придется выплатить около 68,1 миллиона долларов за недвижимость, выставленную на продажу.
Во втором квартале REIT реализовал квартальные процентные расходы в размере $14,5 млн, что на 17% больше, чем в прошлом году. Продажа двух объектов недвижимости, одна из которых была выставлена на продажу в конце второго квартала, была завершена по окончании отчетного периода с чистой выручкой от продаж в размере от 67 до 69 миллионов долларов США. Это было при совокупной скользящей номинальной ставке капитализации в 4,96%, что означает, что NexPoint может реализовать свои обязательства со сроками погашения в 2024 году. Однако вызывает беспокойство тот факт, что NexPoint пришлось приступить к продаже обеих компаний. Продажа недвижимости для погашения долга сама по себе не является спорным вопросом, но при портфеле всего из 40 объектов продажа составит 5% портфеля.
FFO и дивидендное покрытие
Около 77% долга NexPoint было переведено на фиксированные процентные ставки по сравнению с 70% до продажи. В настоящее время REIT также занимается продажей еще трех объектов недвижимости: Timber Creek, Radbourne Lake и Stone Creek at Old Farm, к концу первого квартала 2024 финансового года, чтобы продолжить сокращение доли заемных средств в своем портфеле. Портфель из 40 объектов недвижимости принес доход во втором квартале в $69,6 млн, что на 5,8% больше, чем в прошлом году, но все еще не соответствует консенсусным оценкам. Средняя эффективная арендная плата за недвижимость в тех же магазинах выросла на 7,9%, при этом NexPoint сообщила о чистом убытке в размере 4 миллионов долларов. FFO составил $19,8 млн по сравнению с $17,6 млн в квартале прошлого года.
Базовый FFO во втором квартале составил $20,4 млн, что незначительно выше $20,3 млн в годовом исчислении, но ниже примерно на 1 цент в расчете на акцию, при этом базовый FFO составил $0,77 на акцию. Это обеспечило значительное покрытие дивидендов на уровне 183% или коэффициент выплат на уровне 55%. Следовательно, текущие выплаты безопасны даже в случае падения процентных ставок, поскольку у REIT, возможно, будет достаточно свободы действий, чтобы снова повысить выплаты где-нибудь в следующем году. Долговая нагрузка также является управляемой благодаря долгосрочным срокам погашения и использованию свопов. Текущая доходность превысила крах начала 2020 года и стала самой высокой с 2016 года, однако я оцениваю обыкновенные акции как удержание, поскольку портфель разрушается из-за продаж недвижимости.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
