Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
В 10-м квартальном отчете Peakstone Realty за второй квартал 2023 года, в частности, говорится:
Из-за пандемии COVID-19 и связанных с ней методов удаленной и гибридной работы спрос на офисные помещения по всей стране снизился и может продолжать снижаться. Несмотря на то, что в последнее время мы наблюдаем некоторые положительные изменения в требованиях работодателей о возвращении на работу, использование офисов остается существенно ниже по сравнению с уровнями, существовавшими до пандемии.
Это общепризнанный факт, и он не сулит ничего плохого для любой компании, инвестирующей крупные средства в офисные здания. К сожалению, Peakstone имеет огромное влияние на офисную недвижимость.
Познакомьтесь с компанией
Peakstone Realty (NYSE:PKST) имеет штаб-квартиру в Эль-Сегундо, Калифорния. Компания PKST, основанная в 2008 году как Griffin Realty Trust, является новичком на рынке. 13 апреля этого года он стал публичным как REIT.
Peakstone владеет 73 объектами недвижимости общей площадью 18,2 миллионов квадратных футов арендуемых промышленных и офисных площадей, 96% из которых сданы в аренду, при этом WALT (средневзвешенный срок аренды) составляет 6,5 лет. По данным компании, портфель в настоящее время приносит чуть более $200 млн в виде ABR (годовая базовая арендная плата), и 64% ABR поступает от арендаторов инвестиционного уровня.
В дальнейшем ПКСТ ищет активы, которые:
- современные, высококачественные здания с лучшими на рынке характеристиками,
- в трудновоспроизводимых регионах или на быстрорастущих рынках,
- имеет важное значение для деятельности арендаторов, и
- объектов, в которые арендатор вложил значительные средства.
Хотя компания занимается только промышленной и офисной недвижимостью, свою отчетность она делит на 3 сегмента:
- Промышленные (19 объектов общей площадью 9,0 кв.м. и 24% акций ABR),
- Офис (35 объектов общей площадью 5,7 кв.м. и 56% ABR) и
- Прочее (19 объектов общей площадью 3,5 мс и 20% ABR).
Оказывается, сегмент «Прочие» также представляет собой офисную и промышленную недвижимость, хотя они обозначены как «свободные и непрофильные», согласно августовской презентации компании для инвесторов (стр. 5 и 6). В дальнейшем ПКСТ сосредоточится только на приобретении промышленной недвижимости, избирательно продавая свои офисные активы. В этом году компания завершила восемь сделок на общую сумму $300 млн.
В ежеквартальном отчете компании конкретно не говорится, каковы ее планы относительно «Прочих» активов. Если они собираются их сохранить, то аренда станет серьезной проблемой в ближайшем будущем.
Благодаря этой необычной схеме классификации руководство ПКСТ может утверждать, что 19 объектов в его «Промышленном сегменте» сданы в аренду на 100% с WALT на 6,6 года, а 35 объектов в «Офисном сегменте» сданы в аренду на 99% с 7,9. год УОЛТ.
«Промышленный сегмент»
По большей части это относительно новые здания (средний возраст 13 лет), имеющие рейтинг качества 4 звезды или выше по версии CoStar и средний показатель чуть менее 0,5 мс. Из ABR этого «сегмента» 74% приходится на арендаторов с балансами инвестиционного уровня.
В 2026 году прекращается аренда 10% АБР в «Промышленном сегменте», а в 2028 году — еще 18%. Ни один договор аренды не прекращается в 2027 году, и только 3% в 2025 году.
«Промышленный сегмент» компании недостаточно диверсифицирован по арендной базе: на три компании (Amazon (AMZN), RH (RH) и 3M (MMM)) каждая приходится более 10% ABR, а Samsonite’s аренда, которая составляет 8% ABR, срок действия которой истекает к концу 2024 года. На долю 10 крупнейших арендаторов в этом сегменте приходится почти вся ABR (82%) в этом сегменте.
Из-за того, как руководство PKST сегментирует свой бизнес, немного сложнее определить, какую часть общего ABR компании вносит конкретная компания, но если мои расчеты верны, доля Amazon составляет 4,1% (17% от 24%).
Почти 50% АБР «Промышленный сегмент» ПКСТ занимают три рынка:
- Чикаго (18%)
- Колумбус, Огайо (16%)
- Стоктон/Модесто, Калифорния (15%)
«Офисный сегмент»
Эти здания все еще новее (средний возраст 11 лет), но не совсем такого качества, как портфель «Промышленный сегмент»: 78% арендуемых квадратных метров занимают здания с рейтингом 4 звезды и выше.
В течение следующих 3 лет сроки окончания аренды в «Офисном сегменте» незначительны, но станут значительными в 2027 году (13% ABR) и огромными в 2029 году (23% ABR).
По данным руководства PKST, 40% ABR в этом сегменте приходится на штаб-квартиры корпораций, а еще 33% — на исследования и разработки, лаборатории или центры обработки данных/управления. 55% ABR приходится на компании из списка S&P 500, а 93% — это объекты с одним арендатором. Из ABR в этом сегменте 65% приходится на арендаторов с балансами инвестиционного уровня.
Диверсификация арендаторов немного лучше в «офисном сегменте», но вклад крупнейшего арендатора (Keurig Dr. Pepper) по-прежнему составляет 10% ABR, а на долю десяти крупнейших арендаторов приходится целых 63%.
Если мои математические знания еще актуальны, то на долю одного только Keurig Dr. Pepper приходится 5,6% общего ABR PKST.
В топ-3 рыночных концентраций «Офисного сегмента» входят:
- Феникс (17%),
- Бостон (11%) и
- Денвер (9%)
В то время как Чикаго и Колумбус, как ожидается, сохранят свои позиции, в Фениксе и Денвере ожидается снижение арендной платы за квартиры в ближайшие 12 месяцев, согласно прогнозу CBRE Insights, цитируемому в недавней статье Остина Роджерса о Independent Realty Trust и воспроизведенному ниже.
Хотя это и не имеет прямого отношения к портфелю промышленной и офисной недвижимости ПКСТ, это ставит под сомнение оценку руководством ПКСТ этих рынков как быстрорастущих.
Сегмент «Другое»
Между тем, 19 объектов в сегменте «Прочие» также состоят из промышленных и офисных объектов, из которых сдано в аренду лишь 82%, при этом срок аренды WALT составляет всего 2,7 года. Из 41 миллиона долларов ABR, полученных в этом сегменте, 83% приходится на офисную недвижимость. Не красивая картинка.
Да, кстати, PKST также владеет 49% акций совместного предприятия стоимостью 146 миллионов долларов, которому принадлежат еще 59 офисных зданий в 22 городах и 14 штатах общей площадью 8,6 млн квадратных футов.
Квартальные результаты
Как за второй квартал 2023 года, так и за шесть месяцев, закончившихся 30 июня, доходы от аренды PKST снизились почти на 50%, даже несмотря на то, что расходы зашкалили, увеличившись более чем вдвое за квартал в годовом сопоставлении (в годовом исчислении) и почти вдвое за 6 месяцев. период. Большая часть этого увеличения расходов была отнесена к категории «обесценение недвижимости». В результате убытки составили более 400 миллионов долларов.
Вот что компания сказала по поводу обвинений в обесценении:
В течение трех и шести месяцев, закончившихся 30 июня 2023 г., в связи с подготовкой и анализом финансовой отчетности Компания отразила резерв под обесценение недвижимости на сумму около 397,4 млн долларов США по шестнадцати объектам недвижимости, включая восемь офисных объектов стоимостью 196,1 млн долларов США и восемь Другая недвижимость на 201,2 миллиона долларов. Нарушенные объекты недвижимости расположены в юго-западном, северо-восточном, западном и юго-восточном регионах США. Обесценение произошло в результате изменений в текущем квартале, связанных с ожидаемыми периодами владения, расчетными ценами продажи и потенциальными вакансиями, которые повлияли на возмещаемость этих активов.
Соответственно, NOI «Промышленного сегмента» упал (-6,0)%, а NOI «Офисного сегмента» упал резко (-60,3)% г/г. Аналогично (-48,4)% снизился NOI «Прочих сегментов».
Компания сократила дивиденды с 79 центов на акцию год назад до 23 центов на акцию.
Стоимость аренды на месте снизилась (-18,1)% с конца 2022 года.
За первое полугодие 2023 года компания продала восемь объектов недвижимости с валовой выручкой в 300,4 миллиона долларов, получив чистую прибыль примерно в 20,9 миллиона долларов.
PKST сообщила, что FFO на акцию составил (-0,27 доллара) за второй квартал и всего 0,10 доллара за первое полугодие, что значительно снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. AFFO на акцию в размере $0,73 за второй квартал снизился (-53,5)%, а $1,40 за первое полугодие снизился (-53,0)% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Да.
Показатели роста
Вот трехлетние показатели роста FFO (средства от операций) и TCFO (общая сумма денежных средств от операций).
| Метрика | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | Среднегодовой темп роста за 3 года |
| FFO (в миллионах) | $193 | $171 | $216 | $15 | — |
| Рост FFO, % | — | (-11.4) | 22.7 | (-93.1) | (-42.3)% |
| FFO на акцию | $6.84 | $5.89 | $5.71 | $0.37 | — |
| Рост FFO на акцию, % | — | (-13.9) | (-3.1) | (-93.5) | (-62.2) |
| TCFO (в миллионах) | $37.0 | $(-5.8) | $11.6 | $(-441.4) | — |
| Рост TCFO, % | — | (-100.0) | ЧТО | (-100.0) | (-100.0)% |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: TD Ameritrade, Hoya Capital Income Builder и расчеты автора.
Нет, это не опечатка. FFO резко упал до $15 млн в 2022 году и, похоже, в этом году станет отрицательным. Тем временем денежные средства от операционной деятельности упали намного ниже нуля, а FFO на акцию упал всего до $0,37.
Между тем, вот как изменилась цена акций с тех пор, как компания стала публичной 13 апреля.
С первоначальной цены в 11,49 доллара он взлетел до 40,49 доллара всего за 6 дней, а к 4 мая упал до 16,87 доллара. Затем 16 июля он поднялся до второго пика в 39,65 доллара. С тех пор цена акций постепенно снизилась до текущего уровня. цена чуть ниже $19,00 и, похоже, ищет дно.
Показатели баланса
Вот основные показатели баланса.
| Компания | Коэффициент ликвидности | Коэффициент задолженности | Долг/EBITDA | Рейтинг облигаций |
| ПКСТ | 1.72 | 37% | 7.1** | — |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade и расчеты автора.
** Чистый долг (пропорционально доле) + привилегированные акции / нормализованный показатель EBITDA (по данным компании).
По состоянию на 30 июня ПКСТ имеет $361 млн денежных средств и их эквивалентов против $1,47 млрд долга. Его ипотечный долг в размере 517 миллионов долларов США удерживается по средневзвешенной процентной ставке 4,16%. Компания также задолжала 900 миллионов долларов за свой револьвер по ставке, превышающей 6,5%. Из общего долга 35% обеспечено активами, а целых 23% — под плавающие процентные ставки.
Сроки погашения в этом и следующем году низкие, но пугающие в 2025 и 2026 годах, когда в каждый из этих лет должны быть выплачены более полумиллиарда долларов.
Дивидендные показатели
Peakstone Realty выплачивает текущую доходность в размере 4,76%, но для достижения этой цели выплачивает практически весь свой FFO на акцию. Будет ли это устойчиво или нет, еще неизвестно. Seeking Alpha Quant не рискует присвоить этой компании рейтинг дивидендной безопасности.
| Компания | Див. Урожай | 5-Див. Рост | Див. Счет | Выплата | Див. Безопасность |
| ПКСТ | 4.76% | — | 4.76 | 100% | — |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade, Seeking Alpha Premium.
Оценка дивидендов прогнозирует доходность через три года по акциям, купленным сегодня, при условии, что темп роста дивидендов останется неизменным.
Метрики оценки
Несмотря на очевидные проблемы, PKST продается по коэффициенту FFO, немного превышающему средний показатель REIT.
| Компания | Див. Счет | Цена/FFO ’23 | Премиум к NAV |
| ПКСТ | 4.76 | 17.2 | ЧТО |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade и расчеты автора.
Что может пойти не так?
Если мои расчеты верны, 72,6% портфеля ПКСТ составляют офисные помещения. Учитывая тенденцию к работе на дому, которая утвердилась во время пандемии и, вероятно, сохранится, такая значительная подверженность офисным активам опасна.
Компания также имеет значительную задолженность по высоким процентным ставкам и значительную подверженность инструментам с плавающей ставкой. Это приведет к значительному увеличению процентных расходов, если ФРС решит поднять ставки.
Цена акций находится в поисках дна, а руководство не очень открыто сообщает о состоянии своих активов и планах по решению проблем.
Итог инвестора
Честно говоря, в этой компании полный бардак, и пока не уляжется пыль, я не могу рекомендовать покупать акции. Если бы я сам владел акциями, я бы, вероятно, сократил или ликвидировал свою позицию. Если вы считаете, что эта компания является хорошей инвестицией в течение следующих 2–5 лет, вероятно, в ближайшем будущем она будет доступна по значительно более низким ценам.
20 сентября PKST составил список акций BofA, которых следует избегать.
Эту компанию освещают два аналитика с Уолл-стрит. Один говорит «Держать», другой говорит «Продавать». Между тем, рейтинговая система Seeking Alpha Quant оценивает PKST как сильную продажу.
TipRanks имеет нейтральный рейтинг по PKST, Ford Equity Research рекомендует «Держать», а чувствительный к пересмотру рейтинг Zacks, к удивлению, рекомендует «Покупать».
Однако, как всегда, самое важное мнение – ваше.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
