Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Застройщики уже несколько лет выделяют свои подразделения по управлению недвижимостью, стремясь привлечь денежные средства и лучше дифференцировать эти два типа бизнеса. Единственным исключением стала Longfor Group (OTCPK:LGFRY) (0960.HK), входящая в десятку крупнейших девелоперов, которая настаивала на отсутствии подобных планов. Но времена изменились, и теперь компания последовала примеру своих конкурентов, подав заявку на отдельный листинг своих операций по управлению недвижимостью в Гонконге.
7 января компания запустила новый бренд под названием Longfor Intelligent Living Ltd., который объединил в себе интеллектуальные услуги и бизнес-операции. В тот же день новая компания подала заявку на IPO на Гонконгской фондовой бирже.
Согласно проспекту, к 28 декабря компания Longfor Intelligent Living имела под управлением около 250 миллионов квадратных метров недвижимости и 1512 проектов, из которых около 80% находились в городах первого и второго уровня.
С точки зрения национального рейтинга, Country Garden Services (6098.HK), Vanke Service и A-Living Smart City Services (3319.HK) в 2021 году имели под управлением 500 миллионов квадратных метров недвижимости. Longfor Intelligent Living вошла в десятку лучших по данным CRIC Research, занимающего девятое место в рейтинге.
Объем имущества, находящегося под управлением, напрямую связан с основным доходом управляющей компании и, следовательно, во многом может определять его оценку. Имея это в виду, многие компании прибегли к слияниям и поглощениям прямо перед IPO, чтобы расширить свой масштаб, и Longfor Intelligent Living не является исключением.
Денежный кризис
В прошлом году Пекин начал жесткую кампанию по сокращению доли заемных средств в секторе недвижимости Китая, что усложнило компаниям доступ к финансированию новых проектов и погашение краткосрочных долгов. В этой ситуации многие выделили свои подразделения по управлению недвижимостью, чтобы быстро получить деньги. Longfor Intelligent Living в основном избегала приобретений, которые совершали многие ее коллеги, но затем внезапно изменила направление и начала заниматься собственными покупками.
В марте прошлого года она приобрела бизнес по управлению недвижимостью Yida China (3639.HK) за 1,27 миллиарда юаней (200 миллионов долларов). В августе она приобрела Kailin Property Management, базирующуюся в провинции Хэнань, а в сентябре поглотила часть услуг по управлению недвижимостью Wharf Holdings (0004.HK). В результате этого портфель совместно управляемых проектов в сфере недвижимости подскочил на 74,9% до 696 с 398 на конец 2020 года, говорится в проспекте компании.
Эти сделки не только расширили сферу деятельности компании, но и снизили ее зависимость от материнской компании. За первые девять месяцев 2021 года доходы от собственности, связанной с Longfor Group и ее дочерними компаниями, составили 2,33 млрд юаней, что составляет лишь 30% от общей суммы Longfor Intelligent Living. Остальные 70% поступили от бизнеса с другими разработчиками.
Но большие расходы на приобретения повлияли на валовую прибыль компании, которая за первые девять месяцев 2019, 2020 и 2021 годов составила 29,2%, 25,8% и 27,6% соответственно, что является относительно низким уровнем по сравнению с аналогами. По последним данным, за управленческие услуги для Longfor Group и ее дочерних компаний теперь взимается в среднем 3,44 юаня за квадратный метр в месяц. Это было намного выше 2,39 юаней за квадратный метр в месяц, которые он взимал с других застройщиков.
Следует отметить, что, хотя слияния и поглощения открывают возможности для расширения, они также создают риски для управляющих недвижимостью. Northeast Securities считает, что такие компании, как Sichuan Languang Justbon Services Group и Color Life Services Group (1778.HK), в последние годы наблюдали замедление роста доходов, несмотря на быстрое расширение, отчасти из-за низкого качества новых проектов, которые плохо сочетаются с свои оригинальные портфолио. Компании также сталкиваются с риском, если владельцы недвижимости расторгают контракты или если расходы на техническое обслуживание растут слишком быстро.
Социальные наблюдатели
Управляющие недвижимостью сыграли ключевую роль в защите общественной безопасности и обеспечении общественной деятельности во время пандемии Covid-19, что также открыло возможности для развертывания новых общественных услуг с добавленной стоимостью. В результате этот сектор был вознагражден более высокой рыночной оценкой, которая достигла рекордного уровня в 2020 году. Учитывая это, акции в индексе услуг и управления недвижимостью Hang Seng на пике превышали более чем в 60 раз.
Но во второй половине прошлого года группа впала в штопор после того, как Пекин представил свою последнюю политику по регулированию рынка. К концу прошлого года средний коэффициент P/E для сектора упал всего до 17,5 раз, что является довольно низким показателем по историческим меркам. Но этот средний показатель противоречит большим расхождениям между компаниями. Крупные компании, как правило, получали более высокую оценку, в то время как более мелкие или с ограниченным потенциалом роста пострадали больше всего.
Citic Securities отметила, что наиболее сопоставимой компанией для Longfor Intelligent Living является China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK), поскольку большая часть их объектов недвижимости и торговых центров под управлением сосредоточены в городах первого и второго уровня, и обе компании стараются координировать управление недвижимостью и работу торговых центров.
Longfor Intelligent Living еще не объявила цену и стоимость IPO. Но инвесторы могут получить некоторое представление, используя коэффициенты P/E аналогов, в том числе China Resources Mixc Lifestyle Services, у которой относительно высокий коэффициент P/E — 57 раз, а также Country Garden Services и Poly Property Services (6049.HK), которые имеют меньшие соотношения в 32 и 36 раз.
В проспекте указана чистая прибыль компании за первые три квартала прошлого года в размере 1,13 млрд юаней, что соответствует примерно 1,5 млрд юаней в годовом исчислении. Использование среднего коэффициента P/E примерно в 40 раз для трех вышеупомянутых компаний дает рыночную стоимость Longfor Intelligent Living примерно в 73,2 миллиарда гонконгских долларов (9,4 миллиарда долларов).
В отличие от некоторых своих конкурентов, материнская компания Longfor Intelligent Living находится в хорошем финансовом состоянии, и поэтому ей не приходится собирать крупные суммы для пополнения своей казны. Учитывая ее гибкость и сильную позицию материнской компании, ее оценка может даже превзойти ожидания, поскольку она станет одной из немногих компаний по управлению недвижимостью, которая в краткосрочной перспективе выведет новый листинг.
Раскрытие информации: нет
Исходное сообщение
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
