Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Инвестиционная диссертация
В обширном секторе инвестиционных фондов недвижимости (REIT) есть подсектор, который, на мой взгляд, выделяется своим высоким качеством, и это самостоятельное хранение. В этой статье мы углубимся в то, почему эти предприятия обладают привлекательными инвестиционными качествами и почему Extra Space Storage (NYSE:EXR) является одним из лучших игроков, на которые стоит обратить внимание.
Повышение процентных ставок в 2023 году существенно повлияло на REIT, поскольку они часто служат заменой облигаций с высоким кредитным плечом. Однако с учетом новостей о том, что Федеральная резервная система потенциально может снизить процентные ставки в 2024 году, существует вероятность изменения ситуации в этих компаниях. Мне это кажется разумным, что заставляет меня присвоить рейтинг «покупать».
Обзор бизнеса
Extra Space Storage — компания, предоставляющая услуги самостоятельного хранения. Это один из крупнейших операторов самостоятельного хранения в США. Extra Space Storage владеет, управляет и управляет многочисленными складскими помещениями по всей стране, предлагая различные размеры складских помещений для частных лиц и предприятий.
Клиенты могут арендовать складские помещения на ежемесячной основе и использовать их для хранения таких вещей, как мебель, одежда, документы и другие предметы. В складских помещениях дополнительного пространства обычно предусмотрены функции безопасности, такие как камеры наблюдения, закрытый доступ и хорошо освещенные помещения, чтобы обеспечить безопасность хранящихся предметов.
Устойчивость к сложным экономическим условиям
Услуги самостоятельного хранения демонстрируют надежную устойчивость к макроэкономическим кризисам благодаря устойчивому спросу, вызванному такими важными жизненными событиями, как переезд, сокращение штата, брак, развод или семейная утрата. Эти обстоятельства остаются актуальными независимо от экономических условий, обеспечивая стабильный уровень спроса. Более того, гибкость, предлагаемая помесячными договорами аренды, повышает удобство для клиентов и снижает трения по сравнению с договорами аренды с фиксированным сроком, например, на год.
Устойчивость услуг самостоятельного хранения иллюстрируется работой таких компаний, как Extra Space Storage, Public Storage и CubeSmart, во время большого кризиса 2008 года. средний. Другими словами, за два года, охватывающих самый значительный кризис в сфере недвижимости в новейшей истории, Инвестиционный фонд недвижимости столкнулся со снижением доходов лишь на 2%.
Фрагментированный растущий рынок
На рынке самостоятельного хранения в Соединенных Штатах в последние годы наблюдался значительный рост, и ожидается, что глобальное расширение будет продолжаться со средними однозначными темпами, по крайней мере, до 2029 года. Этот рост в первую очередь объясняется неуклонным ростом населения в Соединенных Штатах. где большее население обычно приводит к повышенному спросу на решения для хранения данных. Урбанизация и демографические сдвиги, особенно тенденция переезда миллениалов в города в поисках работы, способствуют растущей потребности в дополнительных складских помещениях.
Более того, преобладающая культура потребления и склонность к накоплению имущества еще больше стимулируют спрос на места для хранения. По мере того, как люди накапливают больше вещей, становится очевидной необходимость в дополнительном пространстве для хранения вещей, которые больше не помещаются в их домах. С ростом стоимости аренды квартир люди могут выбирать меньшие по размеру жилые площади, что вызывает необходимость в дополнительном хранилище для вещей, которые невозможно разместить в их новых домах.
Этот повышенный спрос отражается в проценте американских домохозяйств, пользующихся услугами самостоятельного хранения, который удвоился с 5,5% два десятилетия назад до почти 11% в настоящее время.
Сектор самостоятельного хранения характеризуется значительным уровнем фрагментации: в нем представлены многочисленные мелкие и независимые операторы наряду с несколькими более крупными национальными игроками. Относительно низкие входные барьеры в отрасль позволяют предпринимателям и местным инвесторам создавать и управлять собственными предприятиями. По сравнению с некоторыми другими секторами недвижимости, строительство и эксплуатация складских помещений обычно требуют меньше первоначального капитала и опыта.
В число основных игроков сектора входят Public Storage с доходом в 4,48 миллиарда долларов за последние двенадцать месяцев, Extra Space Storage с 2,32 миллиарда долларов, CubeSmart с 1 миллиардом долларов и National Storage с доходом в 860 миллионов долларов. Примечательно, что U-Haul, изначально занимавшаяся перевозкой грузов, недавно вышла на прибыльный сегмент самостоятельного хранения. U-Haul использует свою обширную дистрибьюторскую сеть и силу бренда, чтобы выйти на этот рынок.
Несмотря на значительные доходы, полученные пятью ведущими конкурентами в сфере складских помещений, их присутствие на рынке является относительно скромным, если принять во внимание общую площадь, доступную для аренды складских помещений. На долю этих ключевых игроков приходится лишь 30–40% доли рынка, а остальные 60–70% распределяются между многочисленными мелкими конкурентами. Такая фрагментация делает малый бизнес привлекательным объектом для слияний и поглощений со стороны более крупных игроков, что в значительной степени способствует неорганическому росту отрасли.
Например, Public Storage прозрачно раскрыла динамику своего роста с 2019 года, показав, что примерно 18% их роста было достигнуто за счет приобретений. Этот стратегический подход позволяет более крупным компаниям расширить свою долю на рынке, расширить свое географическое присутствие и извлечь выгоду из фрагментированной природы рынка самостоятельного хранения.
Ключевые показатели и конкуренты
За последнее десятилетие годовой доход компании увеличился на 15%, а ее рентабельность по операционным фондам (FFO) составила в среднем 50%, продемонстрировав небольшое увеличение до 60% в последние годы. Однако этот рост был прерван в 2020 году и продолжается в текущем, 2023 финансовом году. В прошлом году компания объявила о приобретении Life Storage, близкого конкурента, который в 2022 финансовом году получил доход в размере 1 миллиарда долларов. Эта сумма составляет 50% от $1,96 млрд, полученных от Extra Space Storage. Мы учтем эту информацию позже в процессе оценки.
FFO служит идеальным показателем для анализа REIT, поскольку он исключает определенные разовые статьи, такие как продажа или покупка активов, которые могут исказить чисто операционную прибыль от чистого дохода.
Примечательно, что дивиденды компании на акцию увеличивались на 17% ежегодно за последнее десятилетие, а коэффициент выплат по отношению к FFO составляет почти 80%, поэтому мы можем считать это безопасным дивидендом.
Еще одним важным аспектом является то, что, хотя компания постоянно выпускает долговые обязательства, соотношение ее долга к собственному капиталу в среднем составляет 150%, что вполне разумно. Более того, в настоящее время она упала всего до 72% благодаря приобретению Life Storage, что значительно увеличило активы компании.
Чтобы представить эти цифры в контексте, давайте также рассмотрим основных конкурентов Extra Space Storage. В таблице ниже показана видимая корреляция между масштабом компании и ее рентабельностью по средствам от операционной деятельности. Эту корреляцию можно объяснить эффектом масштаба, когда постоянные затраты, такие как управление недвижимостью, административные расходы и маркетинг, распределяются по более крупному портфелю объектов недвижимости. Следовательно, это приводит к снижению средних затрат на единицу продукции, что способствует повышению рентабельности денежных средств от операционной деятельности. Эта связь могла бы прояснить, почему небольшие компании, такие как National Storage, стремятся к быстрому расширению и почему Extra Space отважилась на такое крупное приобретение. Это могло бы значительно повысить конкурентоспособность компании на рынке, который еще не нашел явного доминирующего лидера.
Важно отметить, что компания в настоящее время торгуется с определенной премией по сравнению со своими аналогами. На мой взгляд, это оправдано, поскольку компания вторая по масштабам, а интеграция Life Storage пока не нашла своего полного отражения. Кроме того, у него наименьшая задолженность, и он показал один из самых высоких показателей заполняемости, хотя остальные компании также показали неплохие результаты.
Что касается дивидендов, National Storage в настоящее время может похвастаться самой высокой дивидендной доходностью среди своих аналогов, предлагая доходность почти 6%. Однако важно отметить, что именно компания направляет большую часть своих средств от операционной деятельности (FFO) на дивиденды. Как упоминалось ранее, хотя процент выплат по FFO в размере 80% кажется разумным, оценка устойчивости дивидендов и потенциала будущего увеличения становится решающим фактором при определении лучшей компании в секторе. Уместно изучить компании с более устойчивыми дивидендами и большими возможностями для их увеличения за счет увеличения коэффициента выплат. Поэтому логично, что рынок требует более высокой доходности от компаний с самым высоким коэффициентом выплат.
Оценка
Как упоминалось ранее, в 2022 финансовом году доход Extra Space составил почти 2 миллиарда долларов, а у Life Storage — 1 миллиард долларов. Таким образом, для компании было бы логично получить доход в размере $3 млрд в краткосрочной перспективе. Компания также уточнила, что, если исключить влияние слияния с Life Storage, доля Funds From Operations может снизиться на 3–5% в этом году, отчасти потому, что после слияния акции вырастут до 179 миллионов.
Учитывая, что к 2024 финансовому году выручка компании достигнет чуть более 3 миллиардов долларов, а затем вырастет на исторические 15% благодаря сочетанию органического и неорганического роста, сохранив рентабельность на уровне 60%, коэффициент выплат возвращается к здоровому 75%. и мы требуем дивидендную доходность в размере 4,5%, то ожидаемая потенциальная доходность, если бы мы купили по текущей цене, составила бы почти 17% с учетом дивидендов.
Мне кажется, это отличная прибыль, учитывая, что мы имеем дело с компанией, которая сделала важный скачок и стала второй по величине в отрасли и имеет солидные показатели качества.
Риски
Хотя мы признали устойчивость компаний, занимающихся самостоятельным хранением, важно понимать, что они не являются полностью невосприимчивыми к экономическим проблемам. Во времена серьезных и продолжительных экономических спадов люди отдают приоритет сокращению затрат, а предприятия могут сокращать операции, что потенциально влияет на спрос на услуги хранения.
Кроме того, избыточное предложение складских помещений на конкретных рынках может повлиять на заполняемость и стоимость аренды. Таким образом, хотя самостоятельный склад в целом считается устойчивым, на его эффективность все же могут влиять более широкие экономические условия. Учитывая острую конкуренцию и ограниченную дифференциацию этих услуг, кризис может легко спровоцировать ценовую войну, поскольку компании конкурируют за привлечение потребителей более экономичными вариантами.
Последние мысли
Extra Space сегодня кажется одной из лучших компаний в одном из самых перспективных для инвестиций секторов. Учитывая новости о том, что Федеральная резервная система потенциально может снизить процентные ставки в 2024 году, REIT могут стать одними из основных бенефициаров, так же как они были одними из наиболее пострадавших во время повышения ставок.
Кроме того, текущая оценка весьма привлекательна, поскольку она еще не полностью учтена приобретение Life Storage. Это понятно, учитывая масштабы такого значительного шага, но мне кажется, что это имеет смысл. Учитывая все эти факторы, я считаю, что присвоение рейтинга «покупать» является разумным.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
