Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Примечание редактора: Seeking Alpha с гордостью приветствует Dividendology в качестве нового участника. Стать участником Seeking Alpha и зарабатывать деньги на реализацию своих лучших инвестиционных идей легко. Активные участники также получают бесплатный доступ к SA Premium. Нажмите здесь, чтобы узнать больше «
Введение и предыстория
Я считаю, что компания VICI Properties (NYSE:VICI) готова к долгосрочному росту благодаря своей структуре аренды, оценке стоимости и качественным арендаторам. VICI Properties — это инвестиционный фонд недвижимости, популярность которого за последние несколько лет резко возросла по множеству причин. REIT имеет привлекательные показатели дивидендов: доходность: 5,46%; Среднегодовой темп роста дивидендов за 3 года: 9,04%; и коэффициент выплат AFFO: 74,88%. Не говоря уже о том, что REIT также владеет тем, что некоторые считают недвижимостью высочайшего качества, расположенной на знаменитом Лас-Вегас-Стрип, включая Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand и Venetian Resort Las Vegas. Они говорят, что REIT хорош настолько, насколько хороши его арендаторы, а в случае VICI их три крупнейших арендатора составляют 83% годовой арендной платы.
И хотя некоторые могут утверждать, что это потенциальный риск, я бы сказал, что наличие Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand и Venetian Resort Las Vegas в качестве главных арендаторов является сильной стороной VICI. Я считаю, что туризм в Лас-Вегасе продолжит расти в ближайшие годы. Фактически, сравнивая период с января по октябрь 2022 и 2023 годов, мы видим, что в Лас-Вегасе уже наблюдалось увеличение общего числа посетителей на 5,8% до 2023 года. Это преимущество для VICI.
Таким образом, с точки зрения дивидендов, арендаторов и оценки (как мы увидим позже), в VICI Properties есть что понравиться. Но волшебство VICI Properties не в этом. Это в структуре аренды. Позволь мне объяснить.
Структура аренды
VICI Properties — это REIT, предоставляющий тройную чистую аренду. Тройная чистая аренда — это аренда, по которой арендатор несет ответственность за оплату всех расходов на недвижимость, включая налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание. Это делает REIT очень привлекательными для инвесторов, поскольку они предлагают стабильный поток дохода с очень небольшим риском. Вместо этого риск перекладывается на арендаторов. 100% арендаторов VICI работают по договору тройной нетто-аренды. Это делает денежные потоки, поступающие от арендаторов, чрезвычайно предсказуемыми. Второй элемент структуры аренды VICI, который делает их отличным REIT, — это то, как они защитили себя от инфляции. А учитывая резкий рост инфляции за последние 3 года, становится все более и более понятно, почему это так важно в долгосрочной перспективе.
По состоянию на 2023 год 50% арендной платы VICI будет иметь повышение, связанное с индексом потребительских цен. Еще лучшая новость? По оценкам, к 2035 году 96% арендной платы VICI будет иметь рост, связанный с индексом потребительских цен.
Не говоря уже о том, что оставшийся срок аренды (включая все варианты продления аренды) для арендаторов VICI составляет 42 года. (Ух ты!) И хотя 2020 год был трудным для REIT, поскольку арендаторы с трудом платили арендную плату, VICI все же смогла собрать 100% арендной платы со своих арендаторов в 2020 году.
Итак, инвесторам, которые ищут REIT с предсказуемыми и стабильными денежными потоками, легко понять, почему VICI так привлекателен. Акции VICI в настоящее время упали на 5,82% за последний год, но это не единственное кровотечение REIT. Индексный фонд недвижимости Vanguard VNQ в настоящее время также снизился на 0,73% по сравнению с прошлым годом.
Нет сомнений в том, что REIT почувствовали боль от роста процентных ставок, поскольку инвесторы ищут менее рискованные активы. Но, на мой взгляд, это создает долгосрочные возможности. Итак, давайте подойдем к VICI с точки зрения оценки.
Рост
VICI недавно подписала соглашение о продаже с обратной арендой на сумму 432,9 миллиона долларов с Bowlero, пополнив свой портфель 38 боулинг-центрами. Боулеро будет гарантировать годовую арендную плату в размере 31,6 миллиона долларов, что составит около 7,3% максимальной ставки. Первоначальный срок аренды составляет 25 лет с возможностью продления арендатором еще на 30 лет. Это еще раз демонстрирует стремление VICI обеспечить долгосрочную стабильность доходов, что, на мой взгляд, продолжает делать их привлекательными с точки зрения инвесторов.
VICI также обеспечила себе право первого предложения при будущих приобретениях Bowlero, открывая потенциал для будущего расширения портфеля.
Риски
Лучший способ лучше понять риски компании — посмотреть на их форму 10-к.
Внимательно изучив этот документ, я сузил, по моему мнению, основные риски бизнеса до четырех ключевых моментов:
- Поскольку значительная часть доходов поступает от Лас-Вегас-Стрип, VICI подвержена большим рискам, чем компания, которая более географически диверсифицирована.
- Практически все доходы VICI всегда будут зависеть от арендаторов. Событие, которое оказывает существенное неблагоприятное воздействие на бизнес любого существенного арендатора, может оказать неблагоприятное воздействие на VICI.
- VICI в некоторой степени зависит от игровой индустрии и может быть подвержена связанным с ней рискам, включая изменения в поведении потребителей и дискреционных расходах в результате экономического спада.
- VICI и их арендаторы сталкиваются с строгим регулированием со стороны игровых и других регулирующих органов.
Это основные риски, о которых инвесторы должны знать при рассмотрении VICI. Но как человек, оптимистично настроенный в отношении компании, я также считаю, что некоторые из перечисленных выше рисков также могут быть сильными сторонами компании. Недвижимость не похожа ни на что другое, туризм в Лас-Вегасе продолжает расти, а игры/азартные игры продолжают становиться все более популярными в Соединенных Штатах.
Прибыль за 3 квартал
Рост VICI в третьем квартале был обусловлен FFO в размере $0,54, превысив ожидания на $0,01. Выручка также превысила прогнозы и составила 904 миллиона долларов. Их похожий на крепость портфель продолжил свою серию, поддерживая 100% заполняемость и собирая всю арендную плату. Примечательно, что AFFO вырос на впечатляющие 10,2%, что подчеркивает непреходящую силу бизнес-модели VICI.
Учитывая предстоящую прибыль VICI 22 февраля 2024 года, оценка FFO составляет 0,65 доллара. За последние 90 дней 8 аналитиков отказались от исправлений и 0 — повысили.
Но, честно говоря, мы видим, что за последние пару лет упущения в доходах были довольно частым явлением для конкурентов VICI. Фактически, когда дело доходит до пересмотров и прогнозов, VICI, похоже, является тем REIT, к которому аналитики относятся с наибольшим оптимизмом при рассмотрении краткосрочных прогнозов прибыли. Это неудивительно, поскольку VICI лидирует (наряду с EPR) с 8 показателями выручки за последние 2 года.
Одна цитата из заявления генерального директора VICI Эдварда Питониака о финансовых результатах за третий квартал, которая меня особенно оптимистична? Ознакомьтесь со следующим утверждением: «Наконец, в год, когда рост доходов REIT в целом был затруднен, прибыль VICI AFFO на акцию в третьем квартале выросла на 10,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. VICI объявила в конце квартала и после него о новых капитальных обязательствах на сумму около $1,1 млрд». Честно говоря, он ясно дает понять, что команда VICI полностью осознает рыночные риски и в настоящее время, когда он также сказал: «И учитывая движения рынка, особенно в последние несколько недель, мы трезво и осторожно относимся к тому, что рыночные условия для размещения капитала могут сохраняться отсюда и как долго, никто не знает».
Таким образом, хотя я не ожидаю краткосрочного скачка с VICI, отчасти из-за ситуации с процентными ставками, я все же ожидаю увидеть устойчивый рост FFO в ближайшие годы.
Оценка
Первая оценка, которую мы будем использовать, — это оценка мультипликаторов AFFO. По сути, мы увидим, как рынок оценивает сопоставимые REIT, используя коэффициент цены к AFFO. И, как мы видим ниже, медианное значение P/AFFO для сопоставимых REIT находится на уровне 18,10, в то время как P/AFFO VICI в настоящее время находится на уровне 13,35, что указывает на то, что он недооценен. Если мы применим медианное значение P/AFFO сопоставимых компаний к VICI, мы получим справедливую стоимость $41,66 за акцию.
Следующая оценка, которую мы будем использовать, — это модель дисконтирования дивидендов. Идея модели дисконтирования дивидендов заключается в том, что мы должны иметь возможность оценивать компанию на основе того, сколько она выплачивает дивидендов и насколько прогнозируется, что эти дивиденды со временем вырастут. В этом сценарии мы проецируем:
— Рост дивидендов на 4%
— ставка дисконтирования 8,5%
В результате справедливая стоимость VICI составляет $38,36 согласно модели дисконтирования дивидендов. Это снова заставляет меня поверить в то, что VICI стала жертвой высоких процентных ставок, создавая надежную долгосрочную возможность для инвесторов, желающих открыть позицию в акциях. Выплаты дивидендов и рост VICI продолжают привлекать инвесторов, и это справедливо. Рост их дивидендов намного опережает рост большинства их аналогов, включая популярную Realty Income (O).
Последние мысли
Хотя инвесторы, похоже, в настоящее время бегут от REIT и обращаются к более безопасным активам из-за роста процентных ставок, это создает надежную долгосрочную возможность для людей, желающих купить отличный REIT по твердой стартовой цене. Показатели дивидендов высоки, у REIT есть звездные арендаторы, а цена правильная. VICI продолжит оставаться основной позицией в моем портфеле в течение следующего десятилетия, поскольку в настоящее время она составляет около 3% моего портфеля. Нам может потребоваться время, чтобы увидеть, как VICI вернётся к своей справедливой стоимости, но тем временем я буду добавлять акции.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
