Camden Property Trust (CPT) анализ акций компании на 2023-2024 год

Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<

Вступление

Поскольку в течение последнего месяца фондовый рынок испытывал довольно сильную волатильность, я высвободил немного сухого остатка, готового наброситься на некоторые качественные акции. Более конкретно, я уделял особенно пристальное внимание сектору недвижимости, поскольку цены на некоторые REIT значительно упали. В моем списке наблюдения уже довольно давно были многоквартирные дома в Центральной Америке (NYSE:MAA) и Camden Property Trust (NYSE:CPT). Я искал дополнительные акции, чтобы пополнить свой пенсионный портфель, особенно недвижимость и промышленные активы. В настоящее время у меня четыре компании, и все они работают в секторе розничной торговли. Сейчас, в условиях надвигающейся рецессии и общего настроения на рынке, я хотел бы пройтись по магазинам в поисках высококачественных объектов недвижимости, не относящихся к розничной торговле, чтобы, возможно, пополнить свой портфель. В этой статье я провожу глубокий анализ того, какие REIT, по моему мнению, лучше покупать прямо сейчас.

Обзор

Как Mid-America Apartment Communities, так и Camden Property Trust являются членами S&P 500, которые занимаются владением, управлением, девелопментом, перепланировкой и строительством многоквартирных жилых комплексов. Обе компании являются компаниями с крупной капитализацией, которые сосредоточены на приобретении недвижимости класса А. Общая рыночная капитализация MAA больше — 22,5 миллиарда долларов по сравнению с 15 миллиардами долларов у CPT. Camden Property стала публичной в 1993 году, а MAA провела IPO годом позже, в 1994 году. Обе компании имеют инвестиционный рейтинг и являются двумя из восьми публичных REIT с кредитным рейтингом A- или выше. В настоящее время MAA владеет 101 986 многоквартирными домами в 16 штатах по сравнению с 58 961 объектом недвижимости в 8 штатах для CPT.

Более диверсифицированный портфель

В то время как оба REIT делают акцент на быстрорастущих городах, таких как Атланта и Даллас, у MAA более высокий показатель NOI в одном магазине — 12,6% и 9,7% соответственно, по сравнению с 8,2% для CPT в отношении обоих городов. У них также более высокий показатель NOI для других быстрорастущих городов, таких как Тампа и Орландо, — 6,9% и 6,5% по сравнению с 6,2% и 6,4% соответственно. Кроме того, они обладают более высокой концентрацией свойств класса А — 52% по сравнению с 37% для CPT. Еще одна вещь, которая мне нравится в MAA по сравнению с CPT, — это то, что все их объекты расположены за пределами штата Калифорния.

Хотя оба они сосредоточены на регионе солнечного пояса, доля Camden Property в NOI составляет 6,3% в Лос-Анджелесе и 4,1% в Сан-Диего/Внутренней империи. Это особенно важно, потому что оба района сейчас считаются двумя самыми дорогими для проживания. Средняя месячная арендная плата в Сан-Диего составляет 1842 доллара, в то время как в Лос-Анджелесе — 1645 долларов. Отчасти это, вероятно, объясняется тем, что оба имеют прекрасные пляжи, считаются туристическими направлениями и имеют одну из лучших погодных условий в стране. Я могу сказать вам, как военнослужащий, что получение приказов в Сан-Диего обычно является мечтой многих. Я живу здесь во второй раз, и могу сказать вам не понаслышке, что это действительно дорого. Каждый хочет насладиться прекрасной погодой, пляжами и ночной жизнью. Местоположение также является важным фактором, поскольку оба отеля находятся недалеко от популярных мест назначения, таких как Лас-Вегас, Биг-Беар и Мексика. Но при всем том, что нравится в Калифорнии, есть много вещей, которые людям также не нравятся в этом штате, таких как высокие налоги, высокая стоимость жилья и дорожное движение. Как и другие жители Калифорнии, все три причины, по которым я решил уехать из штата после моей военной отставки.

Более продолжительная полоса выплат дивидендов

Оба REIT существуют уже примерно 30 лет. Важно отметить, что во время Великого финансового кризиса 2008-2009 годов MAA сохранила свои дивиденды, в то время как CPT была вынуждена сократить дивиденды на 0,25 доллара с 0,70 до 0,45 доллара. Хотя Средняя Америка за это время не увеличила свои дивиденды, из приведенной ниже диаграммы вы можете видеть, что она сохранила дивиденды, в то время как многие компании были вынуждены сократить свои. Однако вскоре после этого REIT, казалось, довольно быстро восстановился, увеличив дивиденды вскоре после этого в 2011 году. График дивидендов компании имеет тенденцию к росту и смещению вправо, что мне нравится видеть при исследовании акций. Мне нравится думать об этом как о лестнице или стремянке.

Обе компании возобновили свой рост в 2011 году. У MAA 28-летняя полоса без сокращения дивидендов и 12-летний рост дивидендов, в то время как у CPT аналогичная полоса также составляет 12 лет. Как видно из приведенного ниже графика, REIT был вынужден сократить дивиденды в ’09. Как и MAA, они восстановились и возобновили повышение дивидендов в 2011 году и с тех пор не сокращали их. Кроме того, CPT выплатила специальные дивиденды в размере 4,25 доллара США в 2016 году. Во время COVID CPT сохранила свои дивиденды, в то время как MAA увеличила их на 2,5% с $1,00 до $1,025. Хотя их график дивидендов не похож на график Средней Америки, он имеет тенденцию к росту и смещению вправо с момента сокращения divy в 09 году. С момента выхода на биржу MAA ни разу не сокращала свои дивиденды, в то время как CPT пришлось сократить один раз, что, на мой взгляд, не так уж плохо. Чтобы представить это в перспективе, оба REIT прошли через dot.com катастрофа, теракты 11 сентября, GFC и пандемия. Эти два REIT считаются лучшими из лучших, и их чарты и послужные списки демонстрируют именно это, даже с учетом сокращения из CPT. Независимо от того, насколько великой считается компания, все они будут проверены, будь то пандемия, война или что-то еще неожиданное. GFC был трудным временем для нескольких качественных компаний, поскольку многие были вынуждены сократить свои дивиденды, и единственными акциями, которые, казалось, преуспевали, были продукты питания и здравоохранение, за исключением сокращения дивидендов Pfizer (PFE).

Превосходный балансовый отчет

Как указывалось ранее, обе компании являются 2 из 8 публичных REIT, которые имеют кредитный рейтинг A- или выше. Оба они похожи, поскольку оба имеют рейтинг A3 от Moody’s и рейтинг A- как от Fitch, так и от S&P. Рейтинг MAA был повышен Moody’s 6 месяцев назад. Это свидетельствует об их сильном балансе. У них отношение чистого долга к скорректированной EBITDA составляет всего 3,5 раза, что очень мало для REIT, а средневзвешенный срок погашения долга составляет почти 8 лет. Кроме того, 100% их долга — это фиксированная процентная ставка с низкой средней процентной ставкой в 3,4%. В конце второго квартала руководство сообщило, что у них на руках было 142 миллиона долларов наличными. Это важно, потому что в условиях более высоких и долгосрочных процентных ставок компании не придется рефинансировать ни один из своих долгов по более высокой ставке, поскольку 100% их долга фиксировано.

Camden Property также имеет сильный баланс и, на мой взгляд, более выгодные сроки погашения долга, с меньшим сроком погашения до 2026 года, за исключением следующего года. Но у них действительно более высокая средневзвешенная процентная ставка по всем их долгам — 4,1%. Кроме того, только 82,4% их долга является фиксированным по сравнению со 100% для MAA. Их отношение чистого долга к скорректированной EBITDA составляет 4,2 раза, что также выше, чем в среднем по Америке, но ниже среднего показателя по сектору в 4,89 раза. Средневзвешенный срок всего их долга составляет 6 лет по сравнению с 7,7 (годами) для MAA. По состоянию на конец второго квартала руководство сообщило о 212 миллионах долларов наличными. Надежность баланса важна, особенно в нынешних условиях высоких процентных ставок. Весьма вероятно, что CPT придется рефинансировать часть своего долга по более высокой ставке в 2024 году.

Лучшая общая доходность по сравнению с. Индекс S&P

Именно здесь, я считаю, MAA действительно затмевает своих коллег по CPT. Как я уже говорил в предыдущих статьях, как долгосрочный инвестор, общая доходность — это самый важный показатель, который мне нравится учитывать при инвестировании в акции, поскольку обычно у меня долгосрочные перспективы. За последние 5 и 10 лет CPT следовал за MAA и S&P. Общая доходность CPT составляет 32,70% по сравнению с 55,27% для S&P и 63,16% для MAA. Забегая еще дальше, отметим, что последний по-прежнему отстает от обоих, вернув почти 153% по сравнению с 230% для MAA и почти 172% для S&P. Как бы то ни было, средняя годовая доходность по-прежнему составляет 15%, что, учитывая все обстоятельства, очень хорошо.

Аналогичная оценка

Оба REIT сейчас торгуются по привлекательным ценам. Учитывая недавнюю распродажу за последний месяц, сейчас самое подходящее время для покупки. Индекс потребительских цен снизился более чем на 7%, в то время как CPT снизился более чем на 5% за последний месяц. Кроме того, оба торгуются менее чем на 10 долларов ниже своих 52-недельных минимумов. Текущее соотношение P/AFFO MAA, равное 17,1, меньше среднего показателя за 5 лет, равного 21,4. CPT имеет аналогичное соотношение P / AFFO, равное 17,2, что ниже среднего показателя за 5 лет в 22,9. Я считаю, что оба REIT недооценены в настоящее время, и для инвесторов, желающих открыть или добавить позицию, сейчас самое подходящее время.

Риски

Оба имеют схожие показатели заполняемости: средняя заполняемость составляет 95,8% для Mid-America и 95,6% для Camden Property Trust. Если рецессия действительно произойдет, существует вероятность появления большего количества вакансий, поскольку жители, скорее всего, будут искать более дешевые места для проживания, поскольку недвижимость обоих REIT считается более высококлассной. В условиях более высоких долгосрочных ставок MAA лучше подготовлены, поскольку весь их долг имеет фиксированную процентную ставку по сравнению с 82,4% CPT. У компании срок погашения большей части долга наступает в следующем году, за исключением 2029 года. Это может стать потенциальным препятствием, поскольку в некоторых отчетах предсказывается, что ФРС не будет снижать процентные ставки до 2025 года.

Вывод

Оба REIT имеют балансовые отчеты с рейтингом A и сильные управленческие команды, которые хорошо подготовлены к текущей макроэкономической ситуации. Если мы действительно вступим в рецессию, в обоих случаях потенциально может наблюдаться всплеск вакансий, поскольку жители выбирают более дешевое жилье из-за финансовых трудностей. Оба являются высококачественными REIT, и, хотя MAA демонстрирует превосходную динамику роста дивидендов, CPT не снижала дивиденды с 2009 года. У MAA лучший баланс, лучшая общая доходность и более крупный и диверсифицированный портфель. Они также уделяют больше внимания недвижимости класса А и сохранили свои дивиденды во время GFC по сравнению с их коллегами, которые были вынуждены сократить свои дивиденды. Хотя в настоящее время оба объекта продаются из-за их качества и оценки, я предпочитаю Mid-America, а не Camden Property Trust.

Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.