Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Ранее в этом году я полагал, что Public Storage (NYSE:PSA) объявляет о значительном повышении дивидендов, чтобы компенсировать неопределенность в отношении предполагаемой сделки по пожизненному хранению. Компания рассчитывала приобрести своего более мелкого конкурента в рамках сделки с акциями, которая воспринималась враждебно, что заставило меня проявить осторожность.
В конце концов, один из его основных конкурентов сбежал с активами, поскольку летом Public Storage заключила меньшую сделку с Blackstone, чтобы еще больше расширить бизнес.
Хотя это выглядит убедительно, именно общие премиальные оценки (даже несмотря на то, что акции немного упали) мешают мне оптимистично смотреть на публичные хранилища, и, откровенно говоря, сектор в целом с более высоким интересом останется здесь на некоторое время, и в спросе наблюдаются некоторые трещины.
Краткое изложение
Компания Public Storage была основана в 1970-х годах, являясь владельцем и оператором миллионов гаражей, которые сдаются в аренду более чем миллиону клиентов в США. Имея общенациональный охват, компания является более крупным игроком, конкурирующим с такие, как Extra Space Storage (EXR), и они намного больше, чем Life Storage и CubeSmart (КУБ).
Заявляя о более высокой арендной плате и марже за счет большего масштаба, компания имеет хорошие возможности для выполнения операций, связанных с многочисленными и крошечными договорами аренды, а технология позволяет стандартизировать процесс.
Отрасль в целом значительно выиграла от более широкого внедрения, поскольку около 10% населения США используют решения для самостоятельного хранения данных, по сравнению всего с 3% в 1990 году, а инфляция и рост населения вдобавок к этому создают дополнительный рост.
При рассмотрении бизнеса в начале года (в преддверии результатов 2022 года) Я отметил, что в 2021 году объем продаж компании составил 3,4 миллиарда долларов, что на солидные 1,7 миллиарда больше, чем в прошлом году, благодаря росту арендной платы и возросшему спросу. Учитывая интенсивный характер активов — включая множество крошечных договоров аренды и тот факт, что персонал должен присутствовать на месте — компания сообщила о расходах в размере 1,8 миллиарда долларов, что является высоким показателем для REIT из-за предыдущих наблюдений (трудоемких операций). Заполняемость в 95% была приличной, а арендная плата составляла около 20 долларов за квадратный фут.
Компания разместила средства от операционной деятельности чуть более чем по 13 долларов на акцию, и эта цифра должна увеличиться до уровня около 15 долларов на акцию в 2022 году. В 2021 году активы компании составили 17,4 миллиарда долларов (в основном за счет имущественных активов), финансируемых за счет собственного капитала в размере 9,4 миллиарда долларов.
Акции стоимостью 200-250 долларов до пандемии достигли пика около отметки в 400 долларов в апреле 2022 года, достигнув максимума наряду с другими категориями REIT. Примечательно, что более высокие процентные ставки и, возможно, некоторые опасения по поводу переизбытка предложения и снижения спроса привели к тому, что акции упали до отметки в 300 долларов в 2022 году.
С учетом того, что на начало 2023 года 176 миллионов акций торговались по цене 270 долларов, собственный капитал Public Storage оценивался в 47 миллиардов долларов, что является огромной премией к балансовой стоимости акций в 10 миллиардов долларов. Это означало огромную премию в размере 37 миллиардов долларов сверх оценки активов в 17 миллиардов долларов, предполагая, что рынок оценивал эту недвижимость и действующий бизнес примерно в 54 миллиарда долларов! Таким образом, стоимость бизнеса в 17-18 раз превышала прибыль от операций, поскольку риск не обязательно был связан с кредитным плечом, а в основном с оценками, по крайней мере, на мой взгляд.
Торгуясь на уровне 270 долларов в январе, акции Public Storage выросли до отметки в 300 долларов в феврале, поскольку компания была готова приобрести Life Storage в рамках сделки по продаже всех акций. Бизнес, по-видимому, был настроен враждебно, поскольку Life Storage первоначально отклонила сделку, которая была существенной — около 10 миллиардов долларов.
Хотя такая попытка поглощения не является чем-то неслыханным, компания объявила о повышении дивидендов на 50%, выплачивая по 12 долларов на акцию в год. Это не только ознаменовало значительное увеличение дивидендов, но и повысило коэффициент выплат до 75% от ожидаемого финансового результата, что ограничило возможность снижения доли заемных средств.
Учитывая этот фон, я не видел причин участвовать в торгах по цене около 300 долларов за акцию в феврале, тем более с учетом потенциальной войны ставок на горизонте.
Застрял здесь
С февраля акции Public Storage торговались в диапазоне от 270 до 300 долларов, сейчас торгуясь чуть ниже нижней границы диапазона на уровне 269 долларов за акцию. В мае компания опубликовала устойчивые результаты первого квартала: заявленная выручка выросла почти на 10% до 848 миллионов долларов, что в значительной степени было обусловлено ценообразованием, хотя это сказалось на показателях заполняемости, которые упали более чем на 2 пункта до 93%. В условиях умеренного роста процентных расходов после надлежащего управления структурой долга компания увеличила финансовый результат до чуть более 4 долларов на акцию за квартал.
Поскольку аналогичное хранилище Extra Space Storage стало «победителем» в категории Life Storage, компания Pure Storage пошла дальше и в июле объявила о сделке с Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) на сумму 2,2 миллиарда долларов для Simply Self Storage. Сделка включает в себя 127 объектов недвижимости площадью 9 миллионов квадратных футов, причем большинство из этих объектов расположены в быстрорастущих штатах Солнечного пояса.
Это существенная, но на самом деле просто выгодная сделка для общественного хранилища, равная примерно 5% от стоимости его собственного предприятия. Позже в том же месяце публичное хранилище оценило банкноты на сумму 2,2 миллиарда долларов в связи со сделкой в 4 транша со средневзвешенной процентной ставкой 5,3%.
Более медленный рост
В начале августа Public опубликовала результаты за второй квартал, сообщив, что рост выручки замедлился до 6% при снижении цен, поскольку уровень заполняемости по-прежнему снизился на 2% до 93% и продолжает меняться. В то время как процентные расходы остаются относительно неизменными, компания опубликовала финансовый результат на уровне 4,28 доллара на акцию, в результате чего финансовый результат за год по-прежнему оценивается примерно в 16,60 доллара на акцию.
Учитывая тенденцию к росту дивидендов на уровне 12 долларов на акцию и заявленную чистую прибыль на аналогичном уровне (фактически, прибыль по GAAP в размере 3,00 долларов на акцию была точно такой же, как и дивиденды), заявленная балансовая стоимость больше не растет. Обратите внимание, что эти результаты, конечно, опережают результаты Simply deal, но это, конечно, не меняет правила игры. Таким образом, поскольку компания находится в затруднительном положении и остается достаточно хорошо защищенной от повышения процентных ставок (по крайней мере, на данный момент), акции продолжают колебаться на этих уровнях, но вывод, сделанный ранее в этом году, остается в силе, по крайней мере, на мой взгляд.
Текущая оценка собственного капитала в размере 47 миллиардов долларов и оценка предприятия в размере 53 миллиардов долларов примерно в три раза превышает заявленную оценку активов. Это означает, что активы в сфере недвижимости стоимостью 16 миллиардов долларов оцениваются рынком ближе к 50 миллиардам долларов, даже несмотря на низкую цену акций. Это выглядит разумным, поскольку, по имеющимся данным, выручка приближается к 4,5 миллиардам долларов, но этот вид недвижимости сопряжен с большими затратами, как упоминалось выше, что приводит к высокой оценке в моей книге и высоким коэффициентам свободного денежного потока.
Более того, предложение продолжает расти, а более низкие показатели заполняемости говорят о том, что ценовой бум также подошел к концу. Поэтому я по-прежнему с осторожностью отношусь к сектору в целом, даже несмотря на то, что он был и, возможно, до сих пор считается здесь фаворитом REIT, даже несмотря на то, что такое качественное название, как Public Storage, приносит здесь дивидендную доходность >4%.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
