Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
За последнее десятилетие в барабан «торговые центры мертвы» так часто били по уважительной причине, поскольку рост других видов электронной коммерции и таких игроков, как Amazon, создал новый вечный дух времени, когда расходы перетекли от обычных ритейлеров к доткомам. В последние годы были потери в Pennsylvania Real Estate Investment Trust (OTC:PRET), CBL Properties и Washington Prime Group, которые подали заявления о банкротстве. Таким образом, количество REIT в торговых центрах резко сократилось, и Macerich (NYSE:MAC) и Simon Property Group (SPG) являются единственными оставшимися релевантными REIT в общественных торговых центрах. Тем не менее, дихотомия в показателях эффективности между обоими тикерами не может быть более заметной: SPG снизилась на 17% за последние 5 лет на основе общей доходности, а Macerich демонстрирует отрицательную общую доходность около 70%.
Macerich переходит из рук в руки по цене в 6,6 раза ниже, чем 12-месячные средства от операций, что примерно на 45% ниже среднего показателя по аналогичной группе розничных инвесторов REIT. Существует ряд причин для таких низких показателей — от дивидендов, которые на 58 центов ниже уровня 2019 года, до ощутимой балансовой стоимости на акцию, которая находится под постоянным давлением. В последний раз Macerich объявила о выплате ежеквартальных денежных дивидендов в размере 0,17 доллара на акцию в соответствии с предыдущим распределением и прогнозной доходностью в размере 5,7% в годовом исчислении. Прибыль — это главный приз, и основные операции Macerich в настоящее время оживляются по мере увеличения объемов аренды и увеличения посещаемости торговых центров после пандемического спада.
Рекордные Объемы Аренды и Растущая Заполняемость
Растет посещаемость торговых центров класса А в США, где объем продаж за квадратный фут превышает 500 долларов. Этот рост составил 12% в 2022 году по сравнению с 2019 годом, при этом компания Macerich сообщила о рекордных объемах аренды за первую половину 2023 финансового года, когда было подписано 2,4 миллиона квадратных футов договоров аренды, что на 34% больше, чем годом ранее. За второй квартал REIT подписала 191 договор аренды на 1,4 миллиона квадратных футов, при этом заполняемость всего портфеля достигла 92,6%. Важно отметить, что заполняемость увеличилась на 80 базисных пунктов по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года, поскольку спреды по повторной аренде заметно выросли и достигли 11,3%. Уровень заполняемости выше 92% является сильным признаком хорошего самочувствия и выгодно отличается от 94,7% в торговых центрах и аутлетах премиум-класса Simon Property Group в США.
Средний объем продаж в портфеле Macerich на квадратный фут для арендаторов площадью менее 10 000 квадратных футов составил 853 доллара, что немного меньше по сравнению с 860 долларами в квартале прошлого года, главным образом из-за снижения продаж электромобилей. Таким образом, мы наблюдаем рекордный объем аренды, сопоставимый с продажами на квадратный фут на максимумах, при этом выручка за квартал составила 212,37 млн долларов, что на 4,1% больше, чем годом ранее, и на 1,54 млн долларов больше консенсус-прогнозов. Ожидается дальнейший рост доходов от аренды благодаря открытию 263 000 квадратных футов новых магазинов во втором квартале и ряду новых магазинов, сдаваемых в аренду, что в совокупности принесет почти 66 миллионов долларов дополнительной арендной платы, которая будет реализована в течение следующих двух лет.
Каковы перспективы по мере расширения FFO?
REIT действительно сообщила о чистом убытке в размере около 15 миллионов долларов, или около 0,07 доллара на акцию, при этом финансовый результат составил 88,7 миллиона долларов, или около 0,40 доллара на акцию. Медведи были бы правы, если бы отметили, что FFO снизился примерно на 0,06 доллара на акцию в годовом исчислении и что более высокие процентные расходы привели к большей части этого снижения, как и у большинства других REIT, на фоне ставки по фондам ФРС, которая в настоящее время находится на 22-летних максимумах от 5,25% до 5,50%. Тем не менее, темпы увеличения процентных расходов Macerich были относительно скромными — 54,7 млн долларов процентных расходов, реализованных во втором квартале, выросли всего на 2,85% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На дату подачи отчета о доходах за второй квартал REIT также располагал ликвидностью в размере 565 миллионов долларов, из которых около 405 миллионов долларов составляли свободные средства по возобновляемой кредитной линии в размере 525 миллионов долларов. Процентная ставка по этому облигационному займу составляет SOFR плюс спред в размере 2,36%, срок погашения — 14 апреля 2024 года.
Финансовый результат за второй квартал покрыл дивиденды примерно на 235%, при этом Macerich прогнозирует, что финансовый результат за весь год, также без учета расходов на финансирование Chandler Freehold, составит от $1,77 до $1,83 на акцию. В пользу «быков» сейчас говорит заметная разница, по которой торгуется Macerich, по сравнению с его историческими торговыми мультипликаторами. Отношение цены REIT к коэффициенту свободного денежного потока упало до второго самого низкого уровня за всю историю, превзойденного только ранним крахом пандемии, когда заказы на проживание на дому стали катализатором обвала розничного трафика и дивидендов Macerich. Такая относительная недооценка происходит на фоне сохраняющейся эффективности лизинга и двузначных спредов по повторному лизингу. Я хотел бы открыть позицию, как только финансовый результат перестанет явно снижаться в годовом исчислении, а повышение процентных ставок ФРС переместится в зеркало заднего вида.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
