Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
ВЫШЕ: Класс активов был естественным для казино
Предпосылка: Мой преподаватель в аспирантуре однажды сформулировал то, что он назвал конечной мерой того, открыл ли он позицию по акциям или проиграл, независимо от того, насколько дешевыми они казались. Нашему классу это показалось довольно странным сверхглубоким погружением. В нашей группе из 23 человек пятнадцать студентов высказались против этого. Но в этом есть доля правды.
Большинство их возражений были сосредоточены вокруг идеи о том, что базовые знания о поверхностной логике покупки были основаны на разумных принципах, возможно, на 50%, а остальное было результатом догадок и чистой удачи. Финансовые показатели (FFO) или P/FFO — это, конечно, базовые показатели для инвестиционных фондов недвижимости, или REIT, но можно найти дюжину других показателей, которые убедят пугливых.
Не все сектора и не все акции REIT применимы к диссертации профессора. Многие оспаривали мнение профессора. Но после недавнего глубокого изучения акций VICI Properties Inc. (NYSE:VICI) я заметил, что при рассмотрении перспектив акций VICI было бы целесообразно обосновать их за очевидным “основным аргументом”.
Я вспоминаю несколько бесед, которые у меня были с двумя руководителями Caesars (CZR), которым было поручено разработать собственный REIT компании, который отвечал всем ключевым критериям оценки акций и потенциальной доходности в будущем. Эд Потоняк и Джон Пейн были профессионалами в области азартных игр, обладавшими обширными знаниями в этой области и о перспективах компании VICI Properties Ltd, когда она была основана в 2017 году.
Вверху: почти на недавнем максимуме, но по-прежнему с солидной доходностью в 6%.
Есть основные аргументы в пользу REIT в целом и VICI в частности, которые сейчас широко распространены среди опытных сторонников REIT. По сути, это говорит о том, что не стоит беспокоиться о торговых диапазонах. Вы покупаете акции REIT, чтобы со временем получить гарантированную доходность в 6% по ценным бумагам с низким уровнем риска, которые всегда будут превосходить казначейские облигации, хотя иногда и ненамного.
Тем не менее, это надежная инвестиция, при которой вам не нужно грызть ногти каждый раз, когда ФРС объявляет о «отрыжке» или доходы Вегаса падают на квартал. Это не означает, что «отрыжка» ФРС не оказывает кратковременного или промежуточного влияния на торговые диапазоны REIT. Но со временем они, как правило, приспосабливаются и приносят доход, который оправдывает позицию. Итак, если вы открыли позицию в VICI, например, в этом году, вы рассчитываете на торговый диапазон от середины 20-х до 30-ти минимумов за последний год. Стагнация цен на акции является характерной чертой этих акций, потому что во многих смыслах они торгуются подобно облигациям с возможным повышением, основанным на хороших показателях в Вегасе.
Также в качестве основы ценностей REIT отмечается долгосрочная, доказанная способность казино на 100% выполнять свои обязательства по аренде, независимо от общего состояния игорного бизнеса в Лас-Вегасе.
Наихудшие показатели риска
В-третьих, существует убеждение, что полномасштабный экономический спад в худшем случае заставит арендаторов потребовать внесения тех или иных изменений в арендную плату. Это может означать отсрочку внесения дополнительных условий в договоры аренды, встроенных в Индекс потребительских цен. Или увеличение арендных платежей до тех пор, пока не минует экономическая угроза. Следует помнить, что во время финансового кризиса 2007-2009 годов общее количество выигрышей в играх в Лас-Вегасе сократилось на 10%. К 2010 году рынок Вегаса восстановил большую часть своих доходов, а к 2011 году полностью восстановился. С тех пор Вегас пережил 3 рекордных года.
Портфолио казино, собранное VICI, включает в себя самые успешные и знаковые объекты индустрии. Их маркетинговая мощь основана на многомиллионном участии в программах лояльности, которые со временем позволяют начислять бонусные баллы за любой из объектов. Это практически надежная система, позволяющая поддерживать циркуляцию клиентов в их собственных системах. Это похоже на циркуляцию воды.
Итак, предположим, что все специальные показатели REIT являются надежными (FFO) и т.д., а общая стоимость недвижимости в Стрипе продолжает расти, какие дополнительные гарантии потребуются, чтобы мотивировать к еще большей уверенности? Оценка REIT может быть сложной задачей, как и стоимость недвижимости с течением времени. Но сила VICI, основанная на уникальных предприятиях, размещенных в их зданиях, требует немного большего понимания.
Рассмотрим более глубокий аргумент профессора Икс в поддержку поверхностного аргумента
Хотя инвесторам в REIT, как правило, понятны причины открытия позиций в REIT, я взглянул на VICI с другой точки зрения — не с точки зрения покупки недвижимости, а как опытный оператор казино. Какие еще общие основополагающие факторы лежат в основе рейтинга REIT surface bull takes? Есть ли какой-либо неоспоримый набор фактов о казино, которые подкрепляют все его показатели и являются веской причиной для участия в нем?
И в основном различия между REIT для офисов, магазинов и жилых помещений выходят за рамки стандартных наборов данных о недвижимости в качестве инвестиций.
Одно отличие, которое имеет решающее значение
Вверху: Caesars Palace поддерживает культовый имидж Вегаса во всем мире.
Казино — это здания одноразового использования, что дает владельцу и арендатору дополнительную страховку от катастрофического краха. Их нелегко использовать поочередно. Есть примеры компаний, которые пытались превратить обанкротившиеся казино в обычные отели, апартаменты, больницы, кондоминиумы, и у вас это получилось.
Но неизменно оптимистичный настрой разработчиков казино никогда не подводит. Вы приобретаете недвижимость, меняете вывеску, делаете косметический ремонт и вуаля! У вас появилось новое казино.
Текущий пример: Hard Rock покупает Mirage и превращает его в бренд Hard Rock.
Ключевым моментом здесь является то, что недвижимость VICI является активом, лицензированным правительством штата. Вы покупаете здание казино и получаете лицензию. Это сразу же выделяет недвижимость казино в другой класс оценки. Но в то время как для многих других видов недвижимости требуется одобрение правительства в той или иной форме, нет ничего более сложного и продолжительного, чем процесс лицензирования казино. Вот почему большинство покупателей, приобретающих недвижимость на замену, уже имеют лицензии на хорошем счету в своих штатах. Это добавляет нематериальной ценности, хотя и может ограничить потенциальных участников торгов.
Вывод: Наибольший уровень уверенности приходится на FFO и AFFO как на надежные источники данных для оценки эффективности REIT. На самом глубоком уровне перспектива того, что здание казино когда-нибудь превратится в призрачное, заброшенное сооружение, потому что ни у одного разработчика казино не возникнет идеи возродить его под другим брендом. Кто-то всегда приходит на помощь. Иногда на это уходят месяцы, а иногда и годы, но стоимость недвижимости, заложенной под фундамент, остается неизменной, поскольку новый застройщик может снести старое здание и построить совершенно новый объект недвижимости. Это основополагающая ценность casino reality, которая редко превышает оценочную стоимость, основанную на ключевых данных.
Это, среди прочих “базовых” значений, приведенных ниже, и есть то, что имел в виду мой профессор. Как и земля под казино, оно лицензировано. Это фактор его стоимости, потому что только два типа инвесторов могут его купить. Во-первых, операторы, у которых уже есть лицензия. Или, во-вторых, потенциальные покупатели без лицензии, но с солидной репутацией, которые должны выдержать систему лицензирования, которая может быть изнурительной, включая тщательную проверку всех руководителей.
REIT-компаниям разрешается тратить до 30% дохода на приобретения. Они не всегда делают правильный выбор. Это особенно актуально для VICI, поскольку их опыт в основном связан с казино. Оба топ-менеджера, генеральный директор Эд Питониак и главный операционный директор Джон Пейн, являются выпускниками CZR с многолетним опытом практической работы в сфере недвижимости и девелопмента казино, которые, по мнению совета директоров CZR, возглавят дочернее предприятие VICI. Позже VICI укрепила свои лидирующие позиции, приобретя компанию MGM (MTM) REIT, MGM Growth Properties.
VICI вышла за рамки казино и перешла на такие сферы, которые могут вызвать удивление, например, на дорожки для боулинга. Но инвесторам нужно будет заранее подготовиться к таким сделкам, потому что запасы золотых приисков, таких как недвижимость для казино в таких местах категории А-1, как Вегас, заканчиваются. Преодолев свой нынешний узкий торговый диапазон, акции должны будут найти новые возможности для расширения своих перспектив роста цен на акции.
Между тем, VICI стабильно работает с растущими дивидендными выплатами, заложенными в ее финансовую структуру.
Вот простая, но блестящая формула, разработанная для VICI с самого первого дня:
Берите взаймы, если ставки соответствуют математическим ожиданиям. Покупайте недвижимость в действующем казино. Арендуйте только в тройном размере. Работайте на эскалаторах, исходя из индекса потребительских цен. Установите арендную плату, которая будет соответствовать предыдущим эксплуатационным расходам, связанным с этим объектом. Установите срок окупаемости/арендной платы, который будет удобен банкам. Создайте отчет о своевременной выплате арендной платы, увеличьте это количество, чтобы вернуть деньги банкам, оставив процент для REIT в качестве его FFO. Создайте здоровый баланс, который привлечет достаточный интерес со стороны потенциальных кредиторов, чтобы они могли продолжать приобретать здания-трофеи на проверенных рынках казино. Зарабатывайте привлекательные финансовые отчеты, которые поддерживают интерес к акциям, независимо от того, меняются ли тенденции со временем в положительную или отрицательную сторону.
Формула подходит для многих профилей инвесторов. “Лежащая в основе” основа ниже обычной производительности обработки данных. Эти соображения выводят стоимость активов за рамки формул, которые обычно способствуют достижению конечной цены, удовлетворяющей продавца (оператора казино), REIT, который выплачивается в обмен на большинство классов активов, уверенность в поступлении арендной платы и более чем достаточную защиту от катастрофических потерь в случае банкротства оператора казино.
По сути, огромная мощь недвижимости для казино, выходящая за рамки цифр, защищает ее от краха в сложной отрасли.
Как сеньор Роберто, нервный домовладелец из “Крестного отца II”, объяснил Дону Корлеоне: «Аренда остается неизменной…»
Как мы уже отмечали, ни одно казино не закрывалось из-за того, что
“Арендная плата не оставалась прежней…” Более или менее.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
