Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
REIT в целом продемонстрировали приличный отскок в последнее время, поскольку опасения по поводу более высоких процентных ставок утихли, и теперь рынок ожидает потенциального снижения ставок в следующем году и в последующий год. Однако восстановление было довольно неравномерным, поскольку некоторые REIT все еще находятся значительно ниже среднего по рынку.
Это подводит меня к Retail Opportunity Investments Corp. (NASDAQ:ROIC), о которой я в последний раз писал здесь еще в сентябре 2021 года с рекомендацией «Покупать», отмечая ее многофункциональный потенциал и качественный портфель на Западном побережье. Кажется, это было очень давно, когда процентные ставки были близки к историческому минимуму, а акции упали на 31% с момента моего последнего сообщения (-23% общей доходности, включая дивиденды).
ROIC также отстает от индекса Vanguard Real Estate Index ETF (VNQ) с падением цен на 20% по сравнению с падением цен VNQ на 6% за последние 12 месяцев, как показано ниже. В этой статье я обсуждаю доходы и стоимостные инвесторы, которые могут быть заинтересованы в ROIC по текущей сниженной цене для получения потенциально высокой прибыли отсюда, так что давайте начнем!
Почему РОИК?
ROIC в финансовом мире является аббревиатурой, означающей «доходность инвестированного капитала», и, возможно, является подходящим тикером для этого REIT с внутренним управлением, который владеет торговой недвижимостью в густонаселенных регионах вдоль западного побережья США. 93 объекта недвижимости площадью 10,5 миллионов квадратных футов в Калифорнии, Орегоне и штатах Вашингтон.
Качество портфеля ROIC подтверждается его способностью поддерживать высокую арендную ставку на уровне 96%+ на протяжении последних 10 лет, в том числе во время пандемии, что не имеет себе равных среди аналогов. Помимо того, что недвижимость находится в непосредственной близости от населения с высокими доходами, большая часть (82%) годовой базовой арендной платы ROIC приходится на арендаторов, основанных на повседневной необходимости и устойчивых к электронной коммерции. Как показано ниже, продукты питания, рестораны, медицина/стоматология, фитнес и финансы (банки) составляют более половины (54%) общего ABR ROIC.
Между тем, ROIC в настоящее время имеет исторически высокую ставку по аренде портфеля в 98,2%, а на конец третьего квартала этого года это на 40 базисных пунктов выше, чем в предыдущем году. Рыночный спрос на недвижимость ROIC также высок, что способствует росту чистой операционной прибыли того же магазина на 8,2% в годовом исчислении. Это представляет собой ускорение по сравнению с первым полугодием, учитывая, что 9-месячный рост NOI того же центра ROIC составляет 3,6%. Более высокий рост SS NOI в третьем квартале был обусловлен впечатляющим ростом арендной платы на 36% по новым договорам аренды и ростом на 7,2% по договорам продления аренды.
Хотя более высокие процентные ставки оказали давление на отрасль недвижимости в целом, те, кто лучше капитализирован, могут извлечь выгоду из владельцев с более высоким уровнем заемных средств, стремящихся ликвидировать свои активы. Эта динамика отражается в том, что руководство видит несколько возможностей в частных продавцах, желающих заключить сделку, в том числе в Лос-Анджелесе, в густонаселенном зрелом районе с признанным на национальном уровне якорным арендатором продуктового магазина.
Приобретения в ближайшем будущем могут быть поддержаны недавним привлечением ROIC долга в размере $350 млн в сентябре со сроком погашения в октябре 2028 года с процентной ставкой 6,75%. ROIC также имеет умеренную долю заемных средств: соотношение чистого долга к EBITDA составляет 6,4x, что немного выше 6,0x, которое рейтинговые агентства обычно считают безопасным, и имеет кредитный рейтинг BBB инвестиционного уровня от Fitch (BBB- от S&P).
Недавнего увеличения заемного капитала ROIC также более чем достаточно для погашения долга на сумму 250 миллионов долларов со сроком погашения в этом году. Несмотря на то, что в следующем году у ROIC больше долгов, сроки погашения их годовых долгов хорошо сбалансированы и разнесены, что снижает существенный риск процентных ставок в конкретном году.
Риски для ROIC включают более высокие процентные ставки, которые повысят стоимость долга, когда придет время рефинансирования. Однако, как отмечалось ранее, опасения рынка по поводу более высоких процентных ставок теперь утихли, и инвестиционные банки UBS (UBS) и Goldman Sachs (GS) прогнозируют, что Федеральная резервная система снизит ставки в следующем году, при этом UBS полагает, что это произойдет в первой половине 2020 года. в следующем году, и Goldman полагает, что сокращения произойдут в четвертом квартале следующего года.
Другие риски включают потенциальную рецессию, которая может ограничить способность ROIC повышать арендную плату, а также низкую цену акций ROIC, что означает, что привлечение акций не является жизнеспособным вариантом для финансирования внешнего роста. При текущей цене $12,21 с форвардным соотношением P/FFO 11,5 стоимость собственного капитала ROIC составляет 8,7%, что представляет собой высокий уровень, ограничивающий первоначальную денежную доходность от приобретений. Таким образом, внешний рост может быть приглушенным в ближайшем будущем, пока цена акций останется низкой.
Тем не менее, инвесторы, покупающие ROIC по нынешней оценке, могут воспользоваться низкой ценой, получая при этом оплату за ожидание, с дивидендной доходностью в размере 4,9%, которая хорошо покрывается коэффициентом выплат 57%, настраивая ROIC на повышение дивидендов в будущем. если процентные ставки стабилизируются или снизятся. Как показано ниже, смешанный показатель P/FFO ROIC, равный 11,4, существенно ниже исторического значения P/FFO, равного 16,8.
ROIC также имеет существенно более низкую оценку, чем его более крупные аналоги, Kimco Realty (KIM) и Regency Centers (REG), несмотря на то, что у них аналогичный портфель продуктовых центров в густонаселенных регионах и высокие темпы роста арендной платы. Как показано ниже, показатель EV/EBITDA ROIC, равный 14,9, ниже, чем у этих двух аналогов.
Вывод инвестора
ROIC — это высококачественный торговый центр REIT, который в настоящее время сталкивается с краткосрочными препятствиями из-за рыночных опасений по поводу процентных ставок и высокого уровня препятствий для внешнего роста из-за низкой цены акций. Тем не менее, ROIC представляет собой хорошую покупку по текущей цене, поскольку инвесторы получают около 5%, ожидая материализации потенциальных положительных катализаторов в виде значительного роста денежной арендной платы за счет высокого спроса со стороны арендаторов и использования долговых поступлений в новые приобретения. Таким образом, доходные и стоимостные инвесторы, ищущие REIT недооцененного качества, возможно, захотят рассмотреть ROIC по текущей сниженной цене. Подтвердите рекомендацию «Покупать».
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
