Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Введение
Innovative Industrial Properties (NYSE:IIPR) — это акции, за которыми я наблюдаю уже некоторое время. Впервые они привлекли мое внимание еще в 2020 году. Меня сразу привлекли высокие дивиденды. Тогда цена была около 100 долларов, примерно около 165 долларов, если я правильно помню. Я помню, как наблюдал, как акции растут все выше и выше почти до 300 долларов. Я помню, как пинал себя и говорил: «Мне бы хотелось вложить немного денег в эти акции». Ну, мы все знаем, что произошло с тех пор. Итак, я могу честно сказать, что рад, что так и не открыл позицию. Справедливости ради стоит сказать, что дивиденды по акциям продолжали расти во время потрясений. Как говорится: «То, что поднимается, должно упасть». С тех пор я за этим следил, и в этой статье я выясняю, является ли IIPR хорошей инвестицией в дивиденды в долгосрочной перспективе.
Прибыль за 3 квартал
IIPR недавно отчитался о прибыли за третий квартал в начале месяца и показал лучшие результаты по FFO и выручке. FFO в размере $2,09 превысил прогноз на $0,04, а выручка в $77,82 млн превысила оценку на $1,26 млн. AFFO также немного увеличился в этом году на 2,5% с $63,4 млн в первом квартале до $65 млн в последнее время. В годовом исчислении AFFO вырос более чем на 8% с $60,1 млн.
Здесь вы можете видеть, что выручка также продемонстрировала медленный рост за тот же период:
Итак, некоторые могут сказать: «Устойчивый рост по сравнению с прошлым годом, так почему же цена падает?» Справедливый вопрос. Помимо текущей макроэкономической ситуации, у акций возникли проблемы с арендаторами. Кто-нибудь помнит проблемы с арендаторами Medical Properties Trust (MPW)? Обычно рынок хорошо учитывает препятствия в цене акций задолго до того, как проблемы начнут проявляться или будут считаться огромной сделкой. За последний год акции упали более чем на 30%.
Здесь вы можете увидеть, где акции имели хороший рост с момента окончания внезапного краха в 2020 году до конца 2021 года. Если вы вложили свои деньги, то, вероятно, вы внесли значительную часть сдачи. Но если вы, как и я, придерживаетесь стратегии «купи и держи» и все это время держали IIPR, то вы в минусе. Даже с сочными дивидендами. Акции опустились до минимума в 60 долларов и на момент написания торгуются около 79 долларов.
Честно говоря, несколько лет назад акции резко взлетели, и это было тогда, когда акции каннабиса были чем-то новым. Каждые пару лет появляется новая тенденция, которая в конечном итоге обычно обходится инвесторам в большие деньги. ЭМ, каннабис, препараты для похудения, а теперь и искусственный интеллект. акции. Фондовый рынок – это не казино, и нужно быть осторожным, чтобы не попасться на шумиху. Вот почему я предпочитаю находить консервативные дивидендные акции, которые существуют уже некоторое время, с надежными бизнес-моделями, которые, как я предполагаю, со временем будут стоить дороже.
Проблемы с арендаторами
Innovative Industrial уже некоторое время занимается проблемами арендаторов. Ранее в этом году REIT допустил дефолт арендаторов Parallel & Green Peak Industries по недвижимости. У них также были филиалы холдингов медицинских инвесторов, которые не выполнили обязательства по одному из своих объектов недвижимости в Калифорнии. В течение последнего квартала руководство заявило, что забрало обратно недвижимость у Параллела, Грин Пика и Кингс Гарден.
Что касается Green Peak, IIPR вернул себе во владение два небольших торговых объекта, сданных в аренду компании, и рассчитывает вернуть себе во владение еще один в конце этого месяца. Руководство заявило, что продало активы Green Peak покупателю в октябре прошлого года. Эти проблемные арендаторы привели к падению заполняемости за последние несколько кварталов.
Таким образом, компания продолжает бороться с дефолтами арендаторов, и я ожидаю, что это продолжится в обозримом будущем. Особенно, если ставки останутся высокими в течение длительного времени или если в следующем году экономика действительно впадет в рецессию. У REIT также был медленный год в плане приобретений из-за макроэкономической ситуации. Ожидается, что этот медленный темп продолжится. Тем не менее, руководство выделило дополнительные средства для завершения строительства одного из своих объектов в Нью-Йорке.
Перспективы роста
Хотя ожидается, что индустрия каннабиса будет расти в ближайшие несколько лет, финансовые показатели IIPR, как ожидается, будут сухими. Ожидается, что в течение следующих семи лет продажи легального каннабиса в США вырастут почти на 66% с 35 до 58 миллиардов долларов. Ожидается, что потенциальные легальные продажи каннабиса за тот же период вырастут до 71 миллиарда долларов. Но поскольку ожидается, что отрасль будет расти, возникает вопрос: «Сможет ли IIPR отчасти отразить этот рост и сделать его устойчивым?»
Ниже приведены финансовые показатели IIPR за следующий год. Ожидается, что выручка, прибыль и денежные средства от операционной деятельности немного снизятся с конца этого года до конца 2024 года.
Итак, хотя я думаю, что отрасль продолжит расти, ожидается, что IIPR немного снизится. Вот мы видим их в сравнении с отраслью и рынком:
Сочные дивиденды и сильный баланс
Если вам кажется, что я был резок в отношении IIPR, то кое-что мне в них тоже нравится. Я стараюсь, чтобы все было достаточно честно. И выскажу свое честное мнение. Меня действительно впечатлили хорошо продуманные сроки погашения долга компании. И очевидно, что именно дивиденды привлекают инвесторов в акции. Их дивидендная история не очень длинная, но последние 6 лет рост был впечатляющим.
Им удалось за короткий период увеличить дивиденды с $0,15 до текущего уровня в $1,80. И хотя это впечатляет, проблемы арендаторов очевидны. Руководство решило сохранить дивиденды в размере $1,80 на текущем уровне вместо того, чтобы повышать их, как это делалось в прошлом, выплачивая $1,80 пятый квартал подряд. Конечно, мы все получаем удовольствие от повышения дивидендов каждый год, но иногда неразумно продолжать повышать дивиденды, когда у вас возникают проблемы с арендаторами, платящими арендную плату. Но получение дивидендной доходности в размере около 10%, пока вы ждете, чтобы увидеть, сможет ли компания выяснить препятствия для своих арендаторов, не так уж и плохо, если дивиденды надежно покрыты. И на данный момент это так. Коэффициент выплат AFFO IIPR в размере 79% соответствует целевому диапазону руководства в 75%-85%. Так что пока это безопасно.
Честно говоря, больше всего меня впечатлил их баланс. У них нет сроков погашения долга до мая 2026 года. И выплата 300 миллионов долларов вполне осуществима. Процентная ставка составляет 5,50%, но я думаю, что к тому времени они, вероятно, будут рефинансировать по более низкой ставке. Кроме того, компания еще больше усилила свою позицию ликвидности, получив возобновляемую кредитную линию на сумму 30 миллионов долларов США сроком на три года. Их кредитные показатели являются одними из лучших в секторе с соотношением долга к валовым активам менее 12% и коэффициентом покрытия обслуживания долга 16x.
Оценка и риски
Если вы верите в перспективы роста этого REIT, то сейчас отличное время для покупки акций, поскольку они торгуются значительно ниже 5-летнего форвардного среднего значения P/AFFO, составляющего почти 20x. Кроме того, они предлагают хороший потенциал роста более чем на 35% от целевой цены. Если вы долгосрочный инвестор и верите в компанию, то текущая цена сейчас очень выгодна. Но из-за макроэкономических факторов в сочетании с проблемами арендаторов, с которыми они сталкивались весь год, риск, возможно, не стоит того. Аналитики в настоящее время придерживают акции, и я согласен. Прежде чем я рассмотрю возможность покупки, мне хотелось бы посмотреть, как руководство решит проблемы с арендаторами в ближайшие кварталы. Если вы какое-то время торгуете в акциях, я бы оставил их здесь, поскольку большинство инвесторов уже находятся в минусе. Если только вы не хотите продать в целях налоговых потерь.
Если мы вступим в рецессию, дефолтов арендаторов может стать больше. Или даже если ФРС решит снова повысить ставки в декабре или где-нибудь в следующем году. Я действительно думаю, что мы близки к завершению цикла повышения ставок, но я бы не исключал еще одного в ближайшем будущем, хотя многие считают, что ФРС закончила свою работу.
Заключение
Я давно присматривался к Инновационной промышленной недвижимости, но так и не нажал на курок. Я наблюдал, как акции упали с почти 300 долларов до 52-недельного минимума в 63 доллара. Во многом это было связано с шумихой вокруг каннабиса, из-за которой акции взлетели и стали сильно переоцененными. REIT удалось продолжить рост AFFO и доходов, несмотря на проблемы с арендаторами в этом году, что впечатляет, учитывая все обстоятельства. Кроме того, они поддерживали безопасный коэффициент выплат во время проблем с арендаторами и столкновений с макроэкономическими препятствиями.
IIPR также имеет очень сильный баланс без долгов со сроком погашения до 2026 года и увеличил доступную ликвидность в течение квартала. Если вы долгосрочный инвестор, который верит в индустрию каннабиса и считает, что компания сможет получить часть роста в будущем, тогда цена правильная. Но как консервативный инвестор, я буду внимательно следить за акциями в ближайшие кварталы, чтобы увидеть, как они справляются со своими проблемными арендаторами. По этой причине я оцениваю IIPR как приостановку.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
