Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Акции Brixmor Property Group (NYSE:BRX) в прошлом году практически стояли на месте. Хотя этот показатель отстает от более широкого рынка, он держится лучше, чем многие другие акции, чувствительные к процентным ставкам. Бизнес BRX успешно оправился от пандемии COVID, а его управленческая команда имеет опыт активных действий по управлению портфелем. Хотя 2024 год, вероятно, будет годом медленного роста, акции привлекательны для долгосрочных инвестиций в рост дивидендов.
В третьем квартале Brixmor заработала 0,50 доллара операционного капитала (FFO), что соответствует консенсусу, поскольку выручка выросла на 1% до 307 миллионов долларов. Наряду с этими результатами компания повысила свои ожидания NOI в том же магазине до 3,5–4% с 2,5–3,5%, что означает, что FFO будет приближаться к верхнему пределу прогноза на уровне $2,02–2,04 с $1,99–2,04. Чистая операционная прибыль (NOI) одних и тех же магазинов выросла на 4,8%, поскольку базовая арендная плата сильно выросла из-за увеличения количества новых договоров аренды.
За последние восемь лет руководство сократило количество своей собственности почти на 30%, осуществив продажи на 2,6 миллиарда долларов и приобретения на 1 миллиард долларов. Благодаря такому изменению своего портфеля компания вышла на более дорогие рынки, где плотность населения увеличилась на 14%, а средние доходы домохозяйств выросли на 33% до 106 тысяч долларов. Таким образом, продажи продуктовых магазинов на квадратный фут теперь на 26% выше и составляют 700 долларов.
Благодаря чистой выручке от продажи BXR также инвестировала 919 миллионов долларов в свою недвижимость, получив доход в 11% за счет более высокого операционного дохода от недвижимости от этих инвестиций. В настоящее время BXR имеет 364 торговых центра под открытым небом на высокодоходных пригородных рынках. 74% из них привязаны к продуктовым магазинам. Как вы можете видеть ниже, у компании сейчас сильный список якорных арендаторов.
Эта трансформация привела к тому, что компания добилась лучших показателей операционной прибыли, чем ее конкуренты. За последние пять лет он рос в два раза быстрее, чем его конкуренты по количеству магазинов. В течение четырех из пяти лет он рос быстрее, за исключением 2021 года, главным образом потому, что во время COVID он упал вдвое меньше, создавая меньше возможностей для восстановления.
В сфере торговой недвижимости в целом существует серьезная обеспокоенность по поводу того, как рост онлайн-покупок с течением времени повлияет на заполняемость и стоимость недвижимости. Именно по этой причине я предпочитаю продуктовые центры торговым центрам при прочих равных условиях. Хотя некоторые покупки продуктов совершаются через Интернет, многие свежие продукты, в частности, люди предпочитают выбирать сами. При прочих равных условиях проникновение онлайн-торговли в продуктовых магазинах должно быть ниже, чем где-либо еще. Это обеспечивает стабильную опору с постоянным пешеходным движением для поддержки небольших магазинов. Небольшие магазины BRX также практически невосприимчивы к электронной коммерции. 37% его небольших магазинов — это рестораны, 27% — сфера услуг и 7% — фитнес-центр. Все они по определению занимаются личным присутствием, а не электронной коммерцией. Лишь 15% составляют товары общего назначения и одежда. Это очень важно, поскольку небольшие магазины будут платить в 2-3 раза больше арендной платы, чем якорные, а это означает, что стабильная и высокая заполняемость здесь весьма важна для прибыли.
Действительно, мы видим, что Brixmor добился прогресса в этом вопросе, поскольку он изменил свой портфель. В третьем квартале заполняемость составила 93,9%, при этом базовая площадь составила 95,7%, а в небольших торговых помещениях была зафиксирована рекордная заполняемость – 89,8%. Хотя это и стало рекордом для компании, заполняемость ее небольших магазинов на 140 б.п. ниже среднего показателя по аналогам. Несмотря на то, что он рос в два раза быстрее, еще есть куда закрыться, что создает потенциальный потенциал роста NOI.
В этом квартале заполняемость последовательно снизилась на 20 б.п., главным образом из-за падения на 70 б.п. со стороны Bed Bath and Beyond, а также других более мелких банкротств. Менеджменту удалось заменить около 70% этих договоров аренды в течение квартала, а остальные должны быть реализованы либо в этом квартале, либо в следующем. Хотя это вызвало временный сбой в заполняемости, со временем это будет иметь положительный эффект для акционеров, поскольку спред по операциям по пересдаче в аренду составил 76%. Это приведет к значительному увеличению денежного потока. Кроме того, заменяя испытывающие трудности магазины, которые привлекали мало посетителей, на более эффективных операторов, таких как TJX (TJX), посещаемость должна улучшиться, что принесет пользу всему торговому центру.
Эта премия за перелизинг особенно велика, но по всему портфелю BRX демонстрирует значительный рост. BRX заработал смешанный спрэд на новые и продленные сделки в размере 22,3%. Спреды по новой аренде составили 53% и составили $22,74. Благодаря этому увеличению базовая арендная плата выросла на 5% по сравнению с прошлым годом до $16,77/кв. фута, нового максимума.
У BRX также есть широкие возможности для выпуска в течение следующих двух лет. Он имеет 3,2 миллиона квадратных футов якорной площади со средней арендной платой 8,91 доллара за квадратный фут. Для сравнения, реализованная ставка по якорным договорам аренды, подписанным в прошлом году, составила 14,97 долларов США. Просто постепенно доводя арендную плату до рыночного уровня по мере наступления срока аренды, BRX продолжит обеспечивать значительный рост денежного потока. В следующем году ожидается попутный ветер в размере 49 миллионов долларов от занятых площадей, которые начнут платить за аренду.
Учитывая весь негатив вокруг розничной торговли, такие высокие ставки повторного лизинга могут быть удивительными. Важно подчеркнуть, что цены устанавливаются уровнем спроса и предложения. Вокруг розничной торговли было так много пессимизма, что предложений было очень мало. Фактически, с 2017 года объем строительства розничной торговли сократился более чем на 80%. Если вы ритейлер, который хочет добавить магазины, у вас мало новых предложений для аренды; скорее вам нужно заплатить за существующее пространство. В частности, в качестве якоря на привлекательных рынках имеется мало локаций, поэтому Brixmor смог так быстро сдать в аренду свои локации Bed Bath & Beyond по таким привлекательным ценам. Учитывая столь высокие процентные ставки и долгосрочный характер строительства, ограниченное предложение, вероятно, будет постоянной особенностью торговых площадей за пределами торговых центров.
По итогам квартала S&P повысило кредитный рейтинг BRX с BBB- до BBB. Это поднимает компанию с самой нижней ступени инвестиционного уровня. Учитывая, что REIT являются капитальными структурами с большой задолженностью, поддержание рейтингов инвестиционного уровня имеет решающее значение для снижения затрат на финансирование. Долг – это один скромный минус, который я вижу для Бриксмора. Хотя у него нет существенных сроков погашения в следующем году, его долг имеет средний срок погашения всего 4,3 года. Его срочный кредит также имеет своп с фиксированной процентной ставкой, который временно снижает процентную ставку, но срок действия которого истекает в следующем году. Если ставки останутся устойчиво высокими, сроки рефинансирования будут тормозить FFO. Учитывая истечение срока рефинансирования и свопа в следующем году, проценты, вероятно, окажутся для компании препятствием на 0,02-0,05 доллара.
Это сокращение роста FFO примерно на 1,5%, и, если не будет значительного дальнейшего повышения ставок, 2024 год должен стать худшим годом с точки зрения сдерживания роста процентных ставок, но, вероятно, это останется умеренным препятствием. Кроме того, ожидается, что безнадежная рента в 2023 году составит всего 40–60 б.п. по сравнению с долгосрочной нормой в 75–110 б.п. Теперь, 2024 год, возможно, тоже не будет обычным годом, но риск заключается в том, что мы увидим рост безнадежной ренты, что напрямую снизит чистый операционный доход. В следующем году падение может составить 0,4-5%.
Как следствие, FFO начинается с 2% сопротивления этим факторам, поэтому вначале я заявил, что BRX имеет медленный профиль роста в краткосрочной перспективе. Теперь, учитывая сильные спреды при переаренде и замену Bed Bath and Beyond, я думаю, что BRX сможет обеспечить такой же рост NOI, как и в 2023 году, примерно на 4%. Однако с учетом этих препятствий рост FFO, вероятно, составит всего 2–4%, или $2,06–2,11.
После 2024 года, когда базовый уровень процентных расходов и безнадежных долгов будет более нормализован, я думаю, что рост может несколько ускориться, учитывая ограниченное предложение и историю управления портфелем нарастающим капиталом. У Brixmor также есть проект развития стоимостью 900 миллионов долларов для модернизации локаций, который он планирует завершить в течение пяти лет и должен поддерживать постепенное увеличение NOI. Поскольку покрытие дивидендов превышает 1,8x, BRX может финансировать это из оставшихся денежных средств, ограничивая свою потребность в дорогостоящем финансировании и постепенно укрепляя баланс.
Тем не менее, наряду с результатами третьего квартала, Brixmor увеличила дивиденды на 4,8% до $0,2725. ее дивиденды остаются ниже уровня в 0,285 доллара, существовавшего до COVID. И это несмотря на то, что FFO на 10% выше уровня 2019 года в $1,91, поскольку руководство сохраняет больше денежных средств. В связи с этим я ожидаю, что в следующем году рост дивидендов превысит рост FFO и снова составит около 5%.
Акции торгуются с форвардной доходностью по FFO 9,6%. Хотя рост FFO в 2024 году будет скромным, его сильный охват обеспечивает возможности для дальнейшего роста дивидендов. После 2024 года ее солидный портфель и активная лизинговая деятельность должны способствовать росту на 3-5%. Я считаю, что основной риск для акций заключается в значительном дальнейшем повышении процентных ставок, что, вероятно, станет препятствием для большинства акций, ориентированных на недвижимость и дивиденды. Тем не менее, учитывая, что доходность акций сейчас составляет 5%, а рост дивидендов, вероятно, составит около 5% в среднесрочной перспективе, это обеспечивает возможность годовой доходности в 10%, что делает акции привлекательными для инвесторов, ориентированных на доход.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
