Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Введение
Те, кто следит за мной или читает мои статьи, вероятно, знают обо мне две вещи. Один. Я люблю собирать дивиденды, отсюда и такая ручка. И во-вторых, я люблю консервативные дивидендные акции. Это основная причина, почему я люблю инвестировать в REIT. Вы не получите доход в 12–15%, инвестируя в них. Если вы этого хотите, вам следует рассмотреть акции технологических компаний или компаний вроде Starbucks (SBUX). В моем портфеле есть диверсифицированный набор акций, большинство из которых я считаю консервативными. Причина, почему эти акции имеют тенденцию быть предсказуемыми. Предсказуемые бизнес-модели обычно означают предсказуемые денежные потоки. И AvalonBay Communities (NYSE:AVB) предлагает именно это.
Ни для кого не секрет, что REIT пострадали от роста процентных ставок. Но теперь я считаю, что настроения начинают меняться. За последние 6 месяцев стоимость акций AVB упала с почти 200 долларов за акцию до 170 долларов, на которых она торгуется на момент написания статьи. Я считаю их одними из ведущих REIT в секторе, и в этой статье я объясняю, почему вам следует рассмотреть возможность добавления их в свой портфель, если вы такой консервативный инвестор, как я.
Почему АвалонБэй?
AvalonBay — это многоквартирный инвестиционный фонд REIT, владеющий более чем 89 тысячами многоквартирных домов в 12 штатах. В основном они владеют жилыми комплексами в регионах Новой Англии, метро Нью-Джерси и Средней Атлантики. Они также уделяют большое внимание сообществам Северной и Южной Калифорнии. Кроме того, они сосредоточены на регионе Солнечного пояса, который является одним из самых быстрорастущих регионов в стране. Владение REIT, таким как AVB, отлично подходит для консервативного инвестора, потому что людям всегда будет нужно место для жизни. Будь то дом, квартира, дом на колесах или даже круизный лайнер. Да, я сказал круизный лайнер по двум причинам.
№1. Недавно я читал, что это стало популярным, поскольку цены на аренду в настоящее время очень высоки. И причина №2. Я действительно подумываю о том, чтобы пожить на круизном лайнере год или два, поскольку думаю, что это будет весело. Я прослужил на флоте 21 год и 3 месяца, поэтому жить на круизном лайнере для меня было бы проще простого. Я живу в Сан-Диего, который сейчас считается самым дорогим городом. Итак, вы понимаете, почему я подумываю о переезде. Поскольку инфляция все еще сохраняется, а стоимость жизни настолько высока, многие люди рассматривают альтернативы, чтобы выжить.
Некоторые люди мигрируют в города Техаса и Флориды из-за более низкой стоимости жизни. Будучи южанином, я могу вам сказать, что жить там намного дешевле, чем на Западном побережье. Конечно, в этих штатах тоже не заработаешь столько денег. Но до повышения процентных ставок можно было приобрести дом хорошего размера за приличную цену. В Сан-Диего это невозможно. Даже аренда квартиры или комнаты у кого-то обходится дороже, чем выплата по ипотеке в большинстве южных штатов.
Сосредоточенность на солнечном поясе и пространство для роста
Как вы можете видеть из списка, который я привел ранее, большинство самых быстрорастущих городов находятся в штате Флорида. В настоящее время AVB владеет 3381 домом в штате. И строят больше. В третьем квартале руководство заявило, что начало новую застройку нескольких объектов недвижимости, в том числе одного в популярном городе Майами. Руководство также заявило во время отчета о прибылях и убытках за третий квартал, что они планируют переместить 25% портфеля в регионы расширения и оптимизировать свой долгосрочный профиль роста.
Таким образом, учитывая, что их внимание сосредоточено в основном на агломерациях Южной Калифорнии и Нью-Йорка/Нью-Джерси с 18,4 тыс. и 16,6 тыс. объектов недвижимости соответственно, у AVB есть много возможностей для обеспечения долгосрочного роста в других регионах. В 2022 году города, представленные ниже, были самыми быстрорастущими городами по количеству многоквартирных домов и домов на одну семью. У AVB есть сообщества только в трех из этих городов. Шарлотта, Денвер и Даллас. Поскольку потребность в многоквартирных домах продолжает расти, я ожидаю, что Avalon расширится в эти города в обозримом будущем. Хотя этот год выдался небольшим для сдачи квартир, в 2024 году руководство ожидает, что ввод квартир будет значительно выше. Ожидается, что это обеспечит увеличение NOI и FFO по мере их стабилизации.
Почему цена упала?
Многосемейные REIT пережили не лучший год. На самом деле, у большинства REIT этот год был не очень удачным. В своей статье еще в августе я упомянул, что сейчас хорошее время для покупки акций Mid-America (MAA) и Camden Property (CPT). Все три упали за последние 6 месяцев, причем AVB упал меньше всего. И MAA, и CPT снизились на двузначные цифры по сравнению с примерно 5% для последнего. Одна из причин – рост процентных ставок. Другая причина – рост вакантных квартир. Как вы можете видеть, он вырос с 3,9% в октябре 21 года до 6,4% в прошлом месяце. Вакансия AVB также немного снизилась за это время с 96,1% до 95,7%.
Их крупнейший аналог по рыночной капитализации, компания Equity Residential (EQR), также снизила долю вакантных площадей за тот же период с 96,6% до 95,9%. Недавний всплеск спроса вызвал рост цен, но я ожидаю, что это будет двигаться в положительном направлении, поскольку ФРС продолжает борьбу с инфляцией. Поскольку потребительские расходы снижаются, я ожидаю, что спрос тоже уменьшится. Когда предложение превышает спрос, я подозреваю, что количество вакансий будет снижаться из-за снижения цен. Конечно, надвигается рецессия, которая также может повлиять на это.
Стабильный доход
Во время своей последней прибыли AVB опубликовала хорошие результаты за квартал. Основной FFO за третий квартал превысил оценки аналитиков на 0,03 доллара, а общий доход в 697,6 миллиона долларов превысил консенсус-прогноз в 693,1 миллиона долларов. Чистая операционная прибыль от продажи жилья в том же магазине также выросла на 5,3% по сравнению с прошлым годом. Базовый FFO также вырос на 6,4% с $2,50 в третьем квартале 2022 года до $2,66 в третьем квартале этого года. Руководство также в третий раз в этом году повысило прогноз, что, по моему мнению, очень впечатляет. Три раза за год? В текущей макросреде? Это говорит о многом. Ожидается, что FFO в четвертом квартале составит $2,69-$2,79 против консенсус-прогноза в $2,72.
Вот годовой прогноз на оставшуюся часть года. Определенный уверенный однозначный рост. Как я уже упоминал ранее, REIT обычно консервативны и предлагают темпы роста от низких до средних однозначных цифр. С начала года AvalonBay продемонстрировал рост основного FFO на 9,7%, что является стабильным показателем с учетом всех факторов. Кроме того, в начале этого года им удалось увеличить дивиденды на 3,8% с $1,59 до $1,65. Учитывая, что поставка в третьем квартале составила 2,66 доллара, а в четвертом квартале, как ожидается, теперь она будет выше, даже на нижнем уровне в 2,69 доллара, это по-прежнему дает им очень безопасный коэффициент выплат в размере 62%. Это значительно ниже среднего показателя REIT. Чем более консервативен коэффициент выплат REIT, тем больше денег он сохраняет для будущих проектов роста. Это то, что мне нравится видеть при инвестировании в дивиденды.
Удачный баланс
Большинство знает, что AvalonBay имеет один из лучших балансов в секторе с кредитным рейтингом A. Кроме того, у них низкий уровень левериджа: отношение чистого долга к EBITDA составляет 4,1x, что значительно ниже целевого диапазона 5x-6x. А их коэффициент покрытия процентов и процент необремененных NOI составляют 7,5x и 95% соответственно. У них также есть средневзвешенная дата погашения долга 7,5 лет. На конец квартала у AVB были денежные средства и их эквиваленты в размере 0,51 миллиарда долларов США и общая оставшаяся ликвидность 1,57 миллиарда долларов США. Такая финансовая гибкость поможет им реализовать привлекательные возможности роста в 2024 году.
Оценка
Акции AVB не упали так сильно, как их коллеги, но они по-прежнему торгуются ниже форвардного среднего показателя P/AFFO за 5 лет, равного 22x. При текущей цене в 170 долларов на момент написания акции имеют потенциал роста почти 15% до целевой цены в 195 долларов. На этой неделе цены REIT немного выросли, но я ожидаю, что до конца года они увидят еще большую волатильность из-за продаж с налоговыми потерями. Но для тех, у кого сейчас долгосрочные перспективы, возможно, самое время вложиться в AvalonBay.
Мне нравится, что акции находятся ближе к 52-недельному минимуму в 150 долларов, но, если не произойдет чего-то радикального, я не думаю, что цена снова достигнет этого минимума. Учитывая форвардный коэффициент P/AFFO, равный 17x, сейчас, возможно, самое подходящее время для DCA, а когда где-то в 2024 году ставки развернутся, я ожидаю, что REIT будет торговаться ближе или выше этого диапазона. Из-за ожидаемой волатильности в ближайшие месяцы я вижу, что цена достигнет средней и высокой отметки в 160 долларов, что дает инвесторам прекрасное время для входа.
Факторы риска
Огромным фактором риска для AvalonBay является то, что ставки действительно останутся высокими в течение длительного времени. Большинство, в том числе и я, ожидают, что ставки снизятся где-то в следующем году, но если они поднимутся, цены REIT значительно снизятся. Хотя такие, как AVB, снизятся меньше. Еще одним фактором является рецессия, которая, вероятно, приведет к увеличению количества вакансий, что еще больше будет способствовать росту, который мы наблюдаем в последние несколько лет. Если это так, то это определенно повлияет на АВБ, поскольку арендная плата снизится, что впоследствии повлияет на FFO.
Во время GFC спрос на аренду сдерживался двумя способами. Во-первых, замедлив процесс формирования независимых домохозяйств среди молодых людей, а во-вторых, сократив поток иммигрантов. Еще одна рецессия может вызвать еще больше подобных событий. Если безработица вырастет, а рабочих мест не будет, это приведет к сокращению потока иммигрантов. Какое это имеет отношение к тому, что вы говорите? Думаю об этом. Иммигранты обычно не покупают, они арендуют. Добавьте к этому потерю рабочих мест, сокращение потребительских расходов, растущую задолженность по кредитным картам и инфляцию, и вы можете получить всплеск вакансий в течение следующих нескольких месяцев.
Вывод инвестора
AvalonBay — это ведущий REIT с рейтингом баланса A и низким уровнем кредитного плеча. Это позволяет им хорошо подготовиться к 2024 году, и руководство ожидает ускорения роста. Имея достаточную ликвидность, они также рассчитывают воспользоваться возможностями долгосрочного роста. Кроме того, в 2023 году REIT продемонстрировал хорошие доходы, трижды повышая прогноз в этом году. Более того, у AVB есть много возможностей для роста, как в существующих регионах, так и в растущем регионе «Солнечный пояс». Если вы консервативный инвестор с долгосрочными перспективами, возможно, сейчас самое время купить акции AVB и справиться с некоторой волатильностью до того, как ставки будут снижены и REIT начнут расти. С другой стороны, если ставки останутся высокими в течение длительного времени или экономика впадет в рецессию, я ожидаю, что они увидят рост вакансий, что, вероятно, замедлит рост FFO в обозримом будущем.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
