Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Сопродюсер Остин Роджерс
До пандемии COVID-19 прибрежные квартиры доминировали в инвестиционных фондах многоквартирной недвижимости («REIT») (VNQ). Когда вы думали о многоквартирных REIT, вы почти наверняка думали о среднеэтажных или высотных жилых домах класса А в больших прибрежных городах, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сан-Франциско или Лос-Анджелес.
Например, возможно, вы подумали бы о здании Avalon Midtown West компании AvalonBay (AVB) на Манхэттене:
Это имеет смысл. До появления COVID-19 прибрежные города-ворота десятилетиями лидировали в стране по росту рабочих мест и экономическому динамизму. Многие из самых умных, самых талантливых и самых амбициозных работников страны переехали в эти большие города и жили в квартирах, принадлежащих таким компаниям, как AVB или Equity Residential (EQR), чтобы работать в офисе 5 дней в неделю (или больше). .
Между тем, в течение 2010-х годов рост населения и рабочих мест быстро рос во многих штатах Солнечного пояса, таких как Техас, Флорида, Джорджия, Северная Каролина и Аризона, но далеко не настолько быстро, чтобы в ближайшее время вытеснить доминирование прибрежных городов.
COVID-19 изменил ситуацию, вызвав массовую перестановку населения по всей стране, в первую очередь из густонаселенных, дорогих прибрежных городов в сторону более дешевых районов Солнечного пояса.
В результате разрыв в оценках, существовавший раньше между прибрежными арендодателями и арендодателями Sunbelt, в значительной степени исчез. Чтобы проиллюстрировать это, обратите внимание, как разрыв в рыночной капитализации между прибрежными REIT и двумя крупнейшими квартирными REIT Sunbelt, Mid-America Apartment Communities (NYSE:MAA) и Camden Property Trust (NYSE:CPT), сократился после COVID-19.
Теперь, в эпоху после COVID, наблюдатели (прежде всего инвесторы) задаются вопросом, изменятся ли миграционные тенденции в эпоху COVID, или же большая волна предложения новых квартир, поразившая рынок, сведет на нет все выгоды, которыми пользовались арендодатели Sunbelt. за последние несколько лет.
Эти опасения, похоже, привели к возвращению оценочной премии, которую получали прибрежные многоквартирные REIT до пандемии COVID-19:
- АВБ: 16,1x
- Эквалайзер: 14,7x
- МАА: 13,3x
- СРТ: 12,8x
Мы считаем, что предварительные данные показывают, что по большей части рынки Sunbelt довольно хорошо поглощают это новое предложение, поскольку рост населения в этих регионах остается повышенным из-за иммиграции.
Эффект будет краткосрочным, но MAA утверждает, что новое предложение должно быть быстро освоено, а рост арендной платы должен вновь ускориться в течение года. Цитируем генерального директора MAA Эрика Болтона из телеконференции по итогам третьего квартала 2023 года:
«Объем ввода новых квартир начал снижаться, и мы ожидаем, что условия аренды будут способствовать более высокому росту арендной платы в конце 2024 года, поскольку рынки поглощают текущий процесс строительства».
Высокие процентные ставки сделали получение финансирования для новых проектов непомерно дорогим, что должно создать очень благоприятную среду спроса и предложения в 2025 году и в последующий период.
Примечательно, что, несмотря на волну нового предложения, начинающую захлестывать рынок, заполняемость MAA и CPT остается очень высокой.
Более того, стоит отметить, что основным конкурентом этих новых квартир, в основном класса А, является не обязательно существующий квартирный фонд CPT и MAA, а другие новые квартиры. Застройщики обычно стараются получить максимальную арендную плату за свою недавно построенную недвижимость, а это означает, что они будут оценивать свой продукт значительно выше арендной платы, обычно предлагаемой существующим квартирным фондом.
Еще раз цитируя Эрика Болтона:
«Одним из преимуществ предложения, поступающего на рынок, особенно когда оно поступает на рынок в среднем на 20% выше, чем арендная плата, которую мы взимаем, является создание более привлекательной игры для нашего портфеля на рынке аренды».
С учетом вышесказанного, давайте сравним и противопоставим двух крупнейших игроков в сфере REIT квартир Sunbelt:
Сравнение портфолио квартир
И CPT, и MAA выборочно позиционируют свои портфели на быстрорастущих рынках, в основном на рынках Sunbelt. Оба имеют здоровое сочетание недвижимости класса A и B, а также городской и пригородной недвижимости.
Оба также имеют активные собственные подразделения по развитию, которые строят новые жилые комплексы на тех рынках, которые руководство считает наиболее благоприятными в данный момент. Аналогичным образом, оба каждый год перестраивают/ремонтируют определенное количество существующих квартир, чтобы поддерживать их в соответствии с новейшими стилями и технологиями.
В то время как MAA имеет более крупный портфель, состоящий из более чем 100 000 квартир в 297 объектах, портфель CPT меньше и составляет почти 59 000 квартир в 172 объектах.
Портфолио Камдена:
Портфель Средней Америки:
Помимо различий в весе различных рынков Sunbelt, основное различие между портфелями двух REIT заключается в том, что CPT имеет значительное присутствие в Южной Калифорнии (10,4% NOI) и в районе метро Вашингтона (12,6% NOI), в то время как MAA не имеет присутствия в Калифорнии и минимальное присутствие в Северной Вирджинии (3,8% валовой стоимости активов недвижимости).
Таким образом, хотя оба REIT в подавляющем большинстве сконцентрированы в штатах Sunbelt, MAA представляет собой более чистый многосемейный REIT Sunbelt.
Хотя на данный момент это очень небольшая часть ее портфеля, стоит отметить, что у CPT также есть два района сдачи в аренду на одну семью, которые в настоящее время строятся в Техасе, что обеспечит ей еще большую диверсификацию.
Во многом из-за схожих инвестиционных стратегий оба REIT имеют практически одинаковый коэффициент заполняемости — около 95-96%:
| Размещение | Камден | Средняя Америка |
| Q3 2023 | 95.7% | 95.6% |
нажмите, чтобы увеличить
Как видите, у CPT и MAA больше сходства, чем различий, но различия все же существуют.
Сравнение балансовых отчетов
Сходство сохраняется и при сравнении балансов двух REIT.
Оба имеют кредитный рейтинг A-/A3 со стабильным прогнозом. Обе компании имеют одинаковое соотношение долга к капитализации. Обе страны имеют довольно ровные графики погашения долга в течение следующего десятилетия.
Но есть несколько отличий, на которые следует обратить внимание.
Баланс Средней Америки:
Балансовый отчет Камдена:
Мы отметим несколько отличий:
- Хотя 100% долга MAA имеют фиксированную ставку, только ~82% долга CPT имеют фиксированную ставку.
- По сравнению со средневзвешенной процентной ставкой MAA в 3,4%, CPT немного выше и составляет 4,1%.
- Средневзвешенный срок погашения долга MAA, составляющий 7,5 лет, немного выше, чем у CPT, составляющий 6 лет.
- Отношение долга MAA к EBITDA в 3,4x ниже, чем у CPT, равное 4,3x, хотя оба очевидно достаточно низкие, чтобы присвоить им кредитный рейтинг A-.
- У CPT немного больше долгов со сроком погашения в ближайшие несколько лет, но у MAA больше долгов со сроками погашения в 2026-2027 годах.
Разница в производительности
За последние 1, 3, 5 и 10-летние периоды MAA превосходила CPT по совокупной доходности.
Это несколько удивительно, учитывая множество сходств между CPT и MAA.
Это также удивительно, учитывая, что оба REIT за последние 10 лет примерно одинаково увеличили свои показатели FFO на акцию:
| FFO на акцию | Камден | Средняя Америка |
| 2012 | $3.62 | $4.57 |
| 2022 | $6.59 | $8.42 |
| 10-летний рост | 82% | 84% |
нажмите, чтобы увеличить
Так почему же CPT отставала от MAA за этот период времени?
Почти все сводится к начальной оценке. Мы можем увидеть это визуально, посмотрев на график зависимости цены от операционного денежного потока. В начале 2012 года CPT оценивалась значительно выше, чем MAA, но к 2014 году их оценки стали более совпадающими.
В 2012 году средняя цена MAA к FFO составляла 14,3x, а CPT — 18,2x.
Сегодня среднее соотношение P/FFO у MAA составляет 13,2x (после того, как оно было намного выше, чем в 2021 и 2022 годах), тогда как соотношение P/FFO у CPT упало до 12,8x.
Конечно, цены на акции обоих REIT сегодня выше, чем в 2012 году, из-за роста FFO на акцию, но дело в том, что превосходство общей доходности MAA над CPT за последнее десятилетие почти полностью связано с меньшим кратным сжатием по сравнению с CPT.
Однако сегодня оба REIT имеют очень схожие оценки. Таким образом, в будущем мы ожидаем, что их доходность будет очень похожей — намного больше, чем в последнее десятилетие.
Нижняя граница
CPT и MAA — два крупнейших и наиболее эффективно управляемых многосемейных REIT Sunbelt. По нашему мнению, инвесторы, скорее всего, преуспеют в любом из них (или в обоих).
Что касается портфеля, то участие CPT в Калифорнии и Вашингтоне (по сравнению с почти чистым участием MAA в Sunbelt) может быть либо хорошим, либо плохим, в зависимости от вашей точки зрения. Для тех, кто особенно оптимистичен в отношении Sunbelt, портфель MAA несколько предпочтительнее. Но для тех, у кого более сбалансированное представление о перспективах роста Sunbelt и прибрежного рынка, портфель CPT несколько предпочтительнее.
С точки зрения баланса, более низкий уровень кредитного плеча MAA, более длительный средний срок погашения и показатели долга со 100% фиксированной ставкой делают его немного более привлекательным выбором, чем CPT, на данный момент. Но стоит иметь в виду, что равные кредитные рейтинги A-/A3 ясно показывают, что балансовое преимущество MAA над CPT не является огромным.
Однако в конечном итоге мы думаем, что эти два REIT будут работать примерно одинаково в будущем из-за их существенно схожих портфелей и оценок.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
