Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Ранее мы рассказывали о WP Carey (NYSE:WPC) в августе 2023 года, обсуждая тогда ее тезис о безопасных дивидендах, связанный с ее повторным руководством AFFO на 2023 финансовый год.
С другой стороны, учитывая высокую долю заемных средств в бизнес-модели REIT, растущие расходы и растущее инфляционное давление, неудивительно, что акции также были распроданы, поскольку инвесторы бежали в безопасные убежища.
Хотя на тот момент мы рекомендовали WPC покупать, акции компании резко упали за последние несколько месяцев, что связано с неожиданным объявлением о продаже офисных активов и смешанными прогнозами о прибылях и убытках за 3 квартал 2023 года.
Несмотря на это, мы сохраняем нашу рекомендацию «Покупать», поскольку считаем, что руководство выбрало более осмотрительный путь в условиях повышенных процентных ставок, что, естественно, снижает риски для его краткосрочных перспектив.
Будем обсуждать дальше.
Инвестиционный тезис WPC может понравиться разумным инвесторам REIT
На данный момент WPC дважды сообщала неожиданные новости за последние несколько месяцев, начиная с продажи своих офисных активов в сентябре 2023 года и смешанного отчета о прибылях и убытках за 3 квартал 2023 года в ноябре 2023 года.
Согласно комментариям руководства, мы ожидаем около $735 млн чистой выручки от продажи, включая $350 млн от нового REIT, Net Lease Office Properties (NLOP) и $385 млн от привлечения капитала.
Несмотря на устойчивый обмен процентных ставок, очевидно, что повышенные процентные ставки способствовали росту годовых процентных расходов WPC на сумму $307,88 млн (+1,9% в квартальном сопоставлении/+30,4% в годовом сопоставлении). Это связано с ростом средневзвешенной процентной ставки на уровне 3,3% (+0,1 пункта кв/кв/+0,7 г/г).
Поскольку препятствия вряд ли утихнут в ближайшее время, мы считаем, что REIT может решить использовать большую часть чистой выручки для сокращения своего баланса после завершения продажи, при этом его долгосрочные долги уже заметно снижаются в квартальном исчислении до $8,17. B (-5,1% кв/кв/+5% г/г) к последнему кварталу.
Если предположить это, мы можем увидеть, как WPC временно компенсирует влияние неопределенных макроэкономических перспектив, одновременно «снижая наши требования к акционерному капиталу на следующий год», при этом $1,02 млрд ее долгов подлежат погашению в 2024 году и еще $450 млн в 2025 году.
В сочетании с обнулением/сокращением дивидендов примерно на -20% и нормализованным ориентиром коэффициента выплат AFFO в диапазоне «от низкого до среднего 70%» по сравнению с текущими 79,21% и медианным показателем по сектору 74,55%, мы считаем, что REIT может быть лучше. готовы к улучшению денежных потоков и улучшению состояния баланса в будущем.
Самое главное, инвесторы, возможно, захотят отметить, что это разделение произошло уже давно: WPC конфиденциально подала соответствующую нормативную документацию о разделении еще 14 ноября 2022 года.
Вероятно, это связано с осознанием руководством того, что пандемическая тенденция к удаленной/гибридной работе может сохраниться как новая норма, движущаяся вперед, при одновременном возобновлении внимания к промышленным активам.
В результате этих событий мы считаем, что WPC до сих пор добилась блестящих результатов, за исключением неудачного выбора времени для продажи и несколько плохо организованной коммуникации с рынком/акционерами, что напрямую способствовало резкому падению цен на ее акции до сих пор. .
Что касается второй неожиданной новости, то WPC представила смешанные результаты за 3 квартал 2023 г.: выручка составила $448,6 млн (в линейном квартале/+17,4% г/г) и FFO в $1,32 (в линейном квартале/-2,9% г/г).
REIT также снижает прогноз по AFFO на 2023 финансовый год до $5,17–5,23 и объем инвестиций до $1,3–1,5 млрд долларов по сравнению с предыдущими прогнозами в $5,30–5,40 и $1,75–2,25 млрд долларов соответственно, хотя это частично объясняется продажей офисных активов.
Интересно, что путь снижения рисков, используемый руководством WPC посредством продажи активов, снижения целевых показателей инвестиций и сокращения доли заемных средств, радикально отличается от метода Realty Income (O), который мы также недавно рассматривали.
Напротив, O предпочла пойти по пути агрессивного роста, все больше полагаясь на размывание акций и долг (принимая на себя долг Spirit Realty), одновременно увеличивая ежемесячные выплаты дивидендов в сентябре 2023 года.
Хотя дивиденды O кажутся безопасными, мы считаем, что стратегия WPC может быть более осмотрительной в этих неопределенных макроэкономических условиях, особенно с учетом того, что неясно, когда ФРС сможет в конечном итоге развернуться и мы сможем увидеть нормализацию экономики.
Только время покажет, какой вариант лучше.
Итак, акции WPC – покупать, продавать или держать?
Оценки ДПК
На данный момент оценки WPC FWD Price/AFFO резко снизились до 10,36x по сравнению со средним значением за 1 год, равным 13,38x, средним значением за 3 года до пандемии, равным 13,64x, и медианным показателем по сектору, равным 13,16x.
Вероятно, это отчасти связано с продолжающейся распродажей, наблюдаемой в секторе REIT в течение последних нескольких месяцев, поскольку г-н Рынок все больше беспокоится о ситуации с повышенными процентными ставками и влиянии растущих процентных расходов на их прибыльность и выплаты дивидендов.
Консенсусные прогнозные оценки
Однако, как обсуждалось выше, мы считаем, что руководство WPC компетентно смягчило эти риски посредством продажи, особенно с учетом того, что REIT по-прежнему будет генерировать приличные среднегодовые темпы роста выручки и прибыли в размере +5,1% и +1,4% в период с 2022 по 2025 финансовый год. проформа.
Это по сравнению с историческим среднегодовым темпом роста +7,8% и +11,6% в период с 2016 по 2022 финансовый год соответственно.
Основываясь на консенсус-оценке AFFO на акцию в 2025 финансовом году в размере $4,94 и оценке WPC за 1 год/AFFO на акцию в 13,38x, мы полагаем, что по-прежнему существует большой потенциал роста +19,9% к нашей долгосрочной целевой цене в $66,09 после выхода на рынок. настроения нормализуются в далеком будущем.
Цена акций WPC 10 лет
Поскольку WPC уже вернулась к уровням 2013 года, акции компании теперь предлагают гораздо более заманчивую форвардную дивидендную доходность в размере 6,21%, учитывая сокращение дивидендных выплат в размере $0,8568, начиная со следующего квартала, и текущую низкую цену акций в размере $55,11.
Хотя форвардная доходность кажется бледной по сравнению с доходностью TTM в 7,73%, мы считаем, что все же наблюдается заметное улучшение по сравнению со средним показателем за 4 года, равным 5,65%, и медианной отраслевой доходностью 5,38%.
Самое главное, что WPC предлагает относительно убедительный тезис о росте и доходности инвестиций по сравнению с доходностью казначейских облигаций США от 4,42% до 5,40%, в зависимости от сроков инвестирования.
Благодаря привлекательному соотношению риска и прибыли на текущих уровнях мы сохраняем нашу рекомендацию «Покупать» акции WPC для инвесторов, ориентированных на доход.
Естественно, поскольку с момента объявления о продаже акции уже потеряли -13,8% своей стоимости, акции подходят только для инвесторов с более высокой толерантностью к риску и долгосрочной траекторией инвестирования, поскольку их разворот может занять больше времени, чем несколько кварталов.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
