Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Почти два года назад я рекомендовал приобрести American Assets Trust (NYSE:AAT) из-за ее надежной бизнес-модели и ожидаемого восстановления после кризиса, вызванного коронавирусом. Из-за санкций, введенных США и Европейским Союзом против России, инфляция взлетела до 40-летнего максимума, и поэтому ФРС начала повышать процентные ставки беспрецедентными темпами. Процентные ставки сейчас выросли до 16-летнего максимума, тем самым оказывая давление на акции American Assets Trust тремя способами (подробнее об этом ниже).
Поскольку в этом году показатели American Assets Trust значительно отставали от широкого рынка (-27% против +18% для индекса S&P 500), вполне естественно, что многие держатели паев собираются сдаться и принять свои убытки. Однако эти инвесторы рискуют продать акции вблизи нижней границы. Последний отчет CPI показал, что в октябре инфляция в месячном исчислении замерла впервые за последние два года, что вселяет надежду на то, что в какой-то момент следующего года она может вернуться к целевому диапазону ФРС. Конечно, необходимо больше данных, чтобы убедиться, что последний отчет отражает тенденцию, а не просто одну точку. Тем не менее, важно понимать, что American Assets Trust будет испытывать сильные попутные ветры всякий раз, когда инфляция вернется к нормальному уровню, а процентные ставки начнут снижаться.
Причины низкой доходности акций
American Assets Trust — это REIT, который владеет, приобретает, развивает и совершенствует офисную, торговую и жилую недвижимость, главным образом в Южной Калифорнии, Северной Калифорнии, Вашингтоне, Орегоне, Техасе и на Гавайях. Как показано на диаграмме ниже, REIT генерирует половину своего годового базового дохода в Южной Калифорнии.
Источник: Презентация для инвесторов.
Более того, он генерирует 25% своего дохода от своей торговой недвижимости и 18% своего дохода от многоквартирной жилой недвижимости. Эти объекты полностью оправились от пандемии. Конечно, в третьем квартале торговые объекты недвижимости REIT показали коэффициент использования почти 95% и самую высокую за всю историю месячную базовую арендную плату. Многоквартирные дома траста также установили рекордную ежемесячную базовую арендную плату.
К несчастью для American Assets Trust, ее офисный портфель, который генерирует 57% годового дохода фонда, еще не оправился от пандемии, поскольку тенденция работы на дому сохраняется гораздо дольше, чем первоначально предполагалось. На последней телефонной конференции руководство подтвердило, что этому сегменту потребуется терпение, чтобы оправиться от тенденции к работе на дому.
Однако, согласно недавнему исследованию Resume Builder, 90% компаний намерены вернуть своих сотрудников в офисы в течение следующих 12–14 месяцев, чтобы улучшить сотрудничество, вовлеченность и производительность. Если все эти компании реализуют свои планы, они, безусловно, окажут попутный ветер для бизнеса American Assets Trust.
Также важно отметить, что акции REIT серьезно пострадали из-за тройного воздействия высоких процентных ставок за 16 лет. Высокие процентные ставки значительно увеличили процентные расходы всех REIT. Тем не менее, American Assets Trust является одним из наиболее устойчивых к высоким процентным ставкам REIT. Чистые процентные расходы увеличились всего на 16%, с $53 млн в 2020 году до $61,4 млн за последние 12 месяцев. Для сравнения: за тот же период процентные расходы Realty Income (O), Douglas Emmett (DEI) и Cousins Properties (CUZ) выросли на 111%, 35% и 64% соответственно.
Процентные расходы American Assets Trust составляют лишь 51% его операционного дохода. Таким образом, REIT может легко покрыть процентные расходы. Он также имеет кредитные рейтинги инвестиционного уровня от всех основных кредитных рейтинговых фирм.
Источник: Презентация для инвесторов.
Более того, у страны хорошие сроки погашения долга: в 2024 году срок погашения долга составляет всего 100 миллионов долларов. Следующий крупный срок погашения долга наступит в 2025 году (425 миллионов долларов). Руководство недавно заявило, что намерено рефинансировать эту сумму долга путем выпуска новых облигаций. Учитывая солидный коэффициент покрытия процентов и хорошие кредитные рейтинги, у American Assets Trust вряд ли возникнут какие-либо проблемы с рефинансированием своего долга.
Еще одним эффектом высоких процентных ставок является их охлаждающее воздействие на общий объем инвестиций в экономику. Рост процентных ставок делает многие инвестиционные проекты нерентабельными и, следовательно, снижает суммы, вкладываемые компаниями в офисы. American Assets Trust не предоставляет данных об использовании своих офисов, но компания определенно пострадала от роста процентных ставок. Всякий раз, когда процентные ставки снижаются, REIT, вероятно, будет пользоваться повышенным спросом на его офисную недвижимость.
Наконец, высокие процентные ставки оказывают давление на акции American Assets Trust из-за их влияния на текущую стоимость будущих денежных потоков. Действительно, в настоящее время REIT торгуется с низким соотношением цены к FFO, равным 8,2. Этот мультипликатор FFO составляет менее половины среднего показателя за 10 лет, составляющего 19,4 акций.
REIT торговался на таком премиальном уровне оценки на протяжении последнего десятилетия благодаря своей последовательной и надежной траектории роста, которая стала результатом прочной бизнес-модели траста и здорового экономического роста его рынков. American Assets Trust увеличивал FFO на единицу каждый год в период с 2012 по 2019 год. Полоса роста была прервана пандемией в 2020 году, но траст быстро восстановился, достигнув рекордного FFO на единицу в 2,34 доллара в 2022 году. -временно высокий FFO на единицу в размере $2,36-$2,40 в этом году.
Всякий раз, когда процентные ставки начнут возвращаться к нормальному уровню, оценка American Assets Trust, вероятно, начнет восстанавливаться с текущего депрессивного уровня. Учитывая также положительное влияние более низких процентных ставок на процентные расходы и общий объем инвестиций в экономику, REIT, вероятно, получит тройной попутный ветер, когда процентные ставки станут умеренными.
Никто не может предсказать, когда ФРС начнет снижать процентные ставки. Это почти наверняка произойдет, когда инфляция вернется в целевой диапазон центрального банка в 2,0–2,5%. Инфляция снизилась с 40-летнего максимума в 9,2% летом прошлого года до 3,2% сейчас. Благодаря агрессивной позиции ФРС разумно ожидать, что инфляция продолжит снижаться в ближайшие месяцы и достигнет целевой зоны ФРС в 2024 или 2025 году. Когда это произойдет, центральный банк, вероятно, начнет снижать процентные ставки.
Дивиденды
Из-за заниженной оценки American Assets Trust в настоящее время предлагает высокую дивидендную доходность за почти 10 лет в размере 6,6%.
Коэффициент выплат по FFO составляет 55%, а устойчивый коэффициент покрытия процентов — 1,9, а также рейтинги инвестиционного уровня от всех основных рейтинговых фирм. Таким образом, дивиденды, похоже, имеют существенный запас прочности в отсутствие длительного спада.
Риски
American Assets Trust имеет два основных фактора риска. Прежде всего, если тенденция работы на дому сохранится в течение многих лет, она продолжит оказывать давление на офисный портфель REIT. С другой стороны, REIT доказал свою способность увеличить FFO на единицу продукции за последние два года, несмотря на этот встречный ветер. Таким образом, хотя устойчивая тенденция к работе на дому будет негативной для American Assets Trust, она не может сорвать траекторию долгосрочного роста REIT.
Другой риск – это неблагоприятный сценарий чрезмерных процентных ставок в течение многих лет. Если ФРС не удастся обуздать инфляцию, она не начнет сворачивать агрессивное повышение процентных ставок. В таком случае American Assets Trust пострадает из-за высоких процентных расходов и, возможно, из-за слабых инвестиций компаний в офисную недвижимость. Те, кто покупает American Assets Trust, должны знать об этом факторе риска, который окажет давление на акции, если он материализуется. С другой стороны, этот сценарий маловероятен, учитывая резкий тренд снижения инфляции за последние 15 месяцев и решимость ФРС восстановить инфляцию до нормального уровня.
Последние мысли
Как и многие REIT, American Assets Trust за последние 12 месяцев значительно отставала от индекса S&P 500. Примечательно, что акции упали на 50% по сравнению с пиком двухлетней давности. Учитывая продолжительный нисходящий тренд акций, вполне естественно, что многие держатели паев, вероятно, устали. Однако сейчас самое время проявить терпение. Всякий раз, когда процентные ставки начнут снижаться, American Assets Trust, скорее всего, высоко вознаградит инвесторов благодаря своему заниженному уровню оценки, вышеупомянутому попутному ветру от более низких процентных ставок и своей почти 10-летней высокой дивидендной доходности в 6,6%.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
