Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Всегда полезно покупать актив с запасом прочности. Самая большая причина сделать это заключается в том, что это снижает ваш риск и часто увеличивает ваш потенциал роста. Сегодня мы рассмотрим одну такую игру, которая может иметь смысл для спекулятивного инвестора.
Star Holdings (NASDAQ:STHO)
Инвесторы могут быть знакомы с первоначальной материнской компанией iStar Financial. iStar Financial был крупным REIT, который занимался финансированием, инвестированием и развитием недвижимости и связанных с ней проектов. Он начался в 1998 году и приносил стабильные дивиденды вплоть до, как вы уже догадались, мирового финансового кризиса.
Компания вернулась к потоку дивидендов десять лет спустя, после того как разобралась с лавиной безнадежных кредитов. iStar также была основателем и материнской компанией Land Lease REIT, Safehold Inc. (NYSE:SAFE). Star Holdings возникла как компания, призванная выгодно развивать и продавать последние оставшиеся активы материнской компании iStar. В то время iStar выполнила большую задачу по созданию SAFE, и бизнес по аренде земли подавлял оставшиеся активы.
Текущая настройка
Спин-офф был сделан с правильными намерениями, но пока что он сработал плохо.
Давайте посмотрим, как это было настроено и почему на данный момент эта настройка дает подсказки о профиле возврата. STHO была создана с использованием акций SAFE и устаревших активов недвижимости на сумму 400 миллионов долларов.
Эти унаследованные активы в основном состояли из Эсбери-Парка и Магнолии-Грин.
Asbury Park Waterfront — это большая кахуна на вершине, а совокупная балансовая стоимость инвестиций в Asbury Park Waterfront по состоянию на 30 сентября 2023 года составляла примерно 157,1 миллиона долларов. STHO планирует продать оставшиеся жилые кондоминиумы в Asbury Ocean Club и стратегически монетизировать оставшиеся. разработка сайтов за счет продаж сторонним разработчикам.
Магнолия Грин — это спланированный жилой комплекс площадью около 1900 акров недалеко от Ричмонда, штат Вирджиния, который имеет право на 3550 одно- и многоквартирных жилых единиц. По состоянию на 30 сентября 2023 года застройщикам продано 1904 жилых лота. Еще 193 акра выделены под коммерческую застройку. Совокупная балансовая стоимость активов Magnolia Green по состоянию на третий квартал 2023 года составила 78,4 миллиона долларов.
Текущий баланс помогает нам определить ключевые активы. Без учета накопленной амортизации в верхней части реестра активов находится недвижимость на сумму около 300 миллионов долларов. Сюда входят номера Эсбери-Парк и Магнолия-Грин. Категория «прочие инвестиции» относится к акциям SAFE.
В пассиве баланса у нас есть кредитная линия SAFE и маржинальная кредитная линия. Оба они имеют процентные ставки около 8% сегодня.
Маржинальный кредит фактически обеспечен акциями SAFE. Чтобы предотвратить полный риск маржинального требования, STHO выплатила 40 миллионов долларов в течение последних нескольких месяцев, чтобы уменьшить маржинальный кредит. Он также внес изменения в объект, чтобы предотвратить принудительную распродажу.
6 октября 2023 года STAR SPV заключила поправку к механизму маржинального кредита (см. Примечание 9), в которой Morgan Stanley Bank, NA, выступил в качестве первоначального кредитора. Механизм маржинального кредита обеспечен всеми БЕЗОПАСНЫМИ Акциями, бенефициарно принадлежащими Компании. Поправка: (i) снижает минимальную цену, при которой рыночная цена обыкновенных акций Safe приведет к обязательному досрочному погашению непогашенных займов по механизму маржинального кредита, с 14,00 до 10,00 долларов США; и (ii) умеренно снижает соотношение кредита к стоимости, что потребует от STAR SPV предоставления дополнительного залога кредитору. После 30 сентября 2023 года Компания погасила основную сумму Маржинального кредита в размере 19,8 млн долларов США.
Источник: СТО 10-Q.
Сегодня эта сумма составляет около 80 миллионов долларов.
Перспективы
У STHO есть хорошие доходы от продажи этих участков под застройку, но пока что расходы более чем соответствуют этому уровню.
Другой ключевой показатель здесь — это прочие доходы в размере 32,686 млн долларов США, относящиеся к дивидендам по акциям SAFE. Инвесторы могли бы заметить, что 9-месячный показатель почти вдвое превышает квартальный показатель. Причина в том, что выделение было произведено сразу после даты выплаты дивидендов 28 марта, и STHO пока получила только два дивиденда.
Ключевое обоснование любви к STHO возникает при наличии двух условий. Во-первых, вы любите БЕЗОПАСНЫЕ акции. Если вы этого не сделаете, тогда нет смысла владеть STHO. Если да, то вам нужно верить, что недвижимость на сумму 300 миллионов долларов по балансовой стоимости по GAAP может, по крайней мере, компенсировать расходы и в конечном итоге погасить долговые обязательства на сумму 212,8 миллиона долларов по состоянию на 30 сентября 2023 года. На бумаге это звучит вполне осуществимо. , основываясь на том, что мы прочитали о качестве двух основных активов. Но мы еще не видели, чтобы это отразилось в отчете о прибылях и убытках. Если это все же произойдет, у вас есть отличная инвестиционная установка. Тогда у STHO останется 13,5 миллионов акций SAFE, которые будут стоить около 260,00 миллионов долларов по текущей цене 19,20 долларов. Сравните это с рыночной капитализацией STHO.
Так что потенциал большой. Если вы ожидаете, что SAFE удвоится, STHO должно увеличиться более чем в три раза. Большие риски связаны с возможностью того, что эти девелоперские активы не стоят даже показателей GAAP. Мы считаем, что это практически нулевой риск, но определенно возможен. Второе — это, конечно же, принудительная ликвидация акций SAFE в случае обвала рынка. Это довольно низкий риск, и STHO еще больше снизил его, уменьшив маржинальный кредит. Один из способов потенциально сыграть в эту игру — это
1) Открыть короткую позицию БЕЗОПАСНО на сумму 1X в долларах
2) Открыть длинную позицию по STHO в 2 раза по долларовой стоимости.
Однако затраты на содержание высоки, поскольку в игру вступают дивиденды SAFE плюс затраты по займам, и, вероятно, потребуется три года, чтобы добиться успеха. Тем не менее, это может принести инвесторам большую прибыль с поправкой на риск. Бычьи инвесторы в SAFE также могут покупать STHO и продавать покрытые коллы для получения дохода. Ниже мы показали звонки от 17 мая 2024 года.
Высокая подразумеваемая волатильность дает вам солидную прибыль при фиксированной цене. Обратите внимание, что приведенная ниже «справедливая стоимость» построена на предположении, что SAFE сегодня справедливо оценивается для целей оценки стоимости STHO.
STHO — интересный выбор для БЕЗОПАСНЫХ быков, и мы не удивимся, если будем использовать его в дальнейшем.
Обратите внимание, что это не финансовый совет. Это может показаться и звучать так, но, как ни удивительно, это не так. Ожидается, что инвесторы проведут собственную комплексную проверку и проконсультируются с профессионалом, который знает их цели и ограничения.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
