Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
The St. Joe Company (NYSE:JOE) — компания, занимающаяся строительством недвижимости, оператором и управляющей активами, расположенная на северо-западе Флориды, в частности, в районе Панама-Сити. Компания не является REIT и больше подходит для инвесторов, ориентированных на рост, чем для тех, кто ищет дивидендный доход. Эти акции предназначены для инвесторов, чтобы сделать ставку на здоровье рынка недвижимости Флориды в долгосрочной перспективе, и они могут быть покупкой для тех, кто верит в этот конкретный рынок, или нет для тех, кто считает, что он слишком рискованный, учитывая, что он прошел циклы подъемов и спадов, восходящие к 1970-м годам.
В последнее время Флорида фигурирует в новостях как один из самых быстрорастущих штатов как с точки зрения роста населения, так и с точки зрения экономического роста, а также становится популярным местом для отдыхающих. Панама-Сити особенно известен как проведением массовых вечеринок на весенних каникулах, так и обслуживанием большого количества пенсионеров, и этот район имеет одни из самых быстрых темпов роста в стране.
Эта компания имеет сильную региональную направленность, и ее инвестиции в основном ограничены не только штатом Флорида, но и конкретным регионом штата. Компания владеет большим количеством объектов недвижимости рядом с Панама-Сити и внутри него, и типы недвижимости компании включают жилые (квартиры и кондоминиумы, сообщества для пожилых людей), гостиничный бизнес (дома для отдыха) и бизнес-услуги (розничная торговля и другие), что означает, что она стремится получать выгоду не только от тех людей, которые там живут, но и от туристов и посетителей, которые находятся там в течение короткого периода времени.
Помимо разработанных и готовых активов, компания также владеет большим количеством земель на территории, готовой к застройке. Большая часть этой земли расположена в «премиальных» местах, рядом с основными дорогами и очень близко к побережью. Компания уже владеет правами на строительство более 170 тысяч жилых единиц и 20 миллионов квадратных футов бизнес-площадей, и в настоящий момент у нее есть несколько проектов развития, включая проект Latitude Margaritaville Watersound, который включает строительство 3500 жилых домов для пожилых людей старше 55 лет, Watersound. Origins, который включает в себя около 500 домов на одну семью, новый отель Embassy Suites by Hilton в Панама-Сити, проект Watersound Town Center и новое здание Медицинского колледжа Университета штата Флорида, включающее стационар на 100 коек.
Тот факт, что компания конкретно ориентирована на один географический регион, имеет как преимущества, так и недостатки. Самым большим преимуществом являются текущие тенденции, показывающие, что северо-запад Флориды является одним из самых быстрорастущих регионов страны. Кроме того, ориентация только на один регион позволяет компании получить местный опыт в этом регионе. Это позволяет компании развивать прочные отношения с местными предприятиями и организациями и, возможно, получать выгоду от этих отношений. Также может быть проще управлять множеством проектов и активов, если они расположены близко к штаб-квартире компании и друг к другу. С другой стороны, компания слишком зависит от одной конкретной области, и ее результаты будут слишком сильно зависеть от показателей этого конкретного региона. Приведу пример из прошлого: акции компании упали в общей сложности на 71% в период с 2006 по 2016 год, поскольку рынку недвижимости Флориды потребовалось много времени, чтобы оправиться от последствий краха 2008 года. Это может произойти снова, поскольку региональные тенденции и популярность направлений постоянно меняются. То, что популярно сегодня, завтра может оказаться не таким популярным.
Еще одним фактором риска являются события, связанные с климатом. Большая часть активов компании расположена на поле для гольфа, а местность не имеет большой возвышенности. Если у вас есть много активов на побережье почти на уровне моря, рядом с одним из самых теплых водоемов в Америке, ваши активы могут оказаться под угрозой климатических явлений, таких как наводнение. Я не обязательно говорю о постепенном повышении уровня моря, вызванном изменением климата. Флорида известна тем, что здесь случается немало ураганов и других явлений, которые могут привести к сильным наводнениям в прибрежных общинах. Расположение большей части активов компании в одном географическом регионе сопряжено с подверженностью этому риску. Что касается долгосрочных последствий изменения климата, мы все еще находимся на ранних стадиях, и мне еще слишком рано делать предположения, но, несмотря на это, для компании всегда рискованно располагать все свои активы в одном конкретном географическом регионе.
Еще одним фактором риска являются затраты на рабочую силу. Поскольку компания строит проекты недвижимости в очень специфическом регионе, ей необходим постоянный приток строителей, доступных на этом рынке. В последние годы во Флориде возникла некоторая нехватка рабочей силы в этой области, что привело к увеличению затрат на рабочую силу, но на данный момент ситуация может быть близка к стабилизации.
При этом рост компании в последние годы был просто впечатляющим. За последние 5 лет доходы выросли на 230% благодаря увеличению количества проектов развития, улучшению ценовой политики, росту спроса на путешествия и росту региональной экономики Флориды. Компания также извлекла выгоду из последствий инфляции, поскольку смогла без особых проблем переложить свои более высокие затраты на клиентов.
Маржа компании немного снизилась за последний год после достижения пика в 2022 году, но она по-прежнему находится на очень хорошем уровне и очень близка к своему долгосрочному среднему уровню. Компания имеет валовую прибыль в размере 39% и операционную прибыль в размере 23%, что довольно неплохо для девелоперской компании с очень высокими затратами на строительство.
Общий долг компании составляет около 458 миллионов долларов, из которых примерно 263 миллиона долларов имеют фиксированную ставку, а остальные 196 миллионов долларов находятся в долгах с плавающей ставкой. Процентные ставки по крупнейшим долговым обязательствам компании варьируются от 2,7% до 8,0%. Хотя срок погашения некоторых из этих долговых обязательств наступает уже в ближайшие несколько лет (срок погашения кредита North Bay Landing Loan наступает в сентябре 2024 года, а срок погашения кредита PPN JV Loan наступает в ноябре 2025 года), срок погашения многих из них наступает гораздо позже. Например, самым крупным кредитным билетом компании является кредит совместного предприятия Watersound Origins Crossings, срок погашения которого наступает не раньше 2058 года. Текущий уровень денежного потока компании позволяет ей легко покрывать эти кредиты, и риск дефолта по кредиту на данный момент довольно низок. пока финансовые условия остаются такими, какие они есть.
В последние годы компания активно выкупала свои акции. Количество акций компании упало на 37% за последние 8 лет, и компания все еще выкупает свои акции, хотя за последний год или около того темпы значительно замедлились, вероятно, из-за более высокой оценки компании.
Говоря об оценке, компания имеет высокую оценку, обусловленную высокими ожиданиями инвесторов, что, вероятно, обусловлено сильным ростом компании в последние годы. Сейчас компания торгуется по коэффициенту P/E 32, цене к продажам 7,8, цене к балансовой стоимости 4,2 и цене к денежному потоку 26, что выше среднего по сектору. Некоторые инвесторы могут полагать, что компания заслуживает премиальной оценки из-за ее доказанного роста, в то время как другие могут указать на то, как компания работала в прошлом (особенно в период 2006-2016 годов), и сказать, что премия может быть не столь оправданной.
У компании есть история сильного роста, особенно в последние 5-10 лет, но она также обусловлена региональными и местными тенденциями, которые могут сохраняться, а могут и не сохраняться. В прошлом эти акции переживали длительные периоды сильного роста и хороших результатов, а также длительные периоды низкой доходности, когда инвесторы теряли много денег. В будущем, куда пойдут эти акции, во многом будет зависеть от того, как будет работать рынок недвижимости Флориды, и когда вы покупаете эти акции, вы в значительной степени делаете ставку на рынок недвижимости не только конкретного штата, но и конкретного региона этого штата. Это важно иметь в виду.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
