Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Инфляция осталась высокой, и поэтому ФРС подняла процентные ставки до 16-летнего высокого уровня. Из-за тройного воздействия высоких процентных ставок на Дугласа Эммета (подробнее об этом ниже), REIT сократил дивиденды на 32% в конце прошлого года, а его акции потеряли 26% в этом году. Пока процентные ставки остаются на уровне 16-летнего максимума, акции, вероятно, останутся под давлением. С другой стороны, всякий раз, когда процентные ставки снижаются, Дуглас Эммет, вероятно, будет наслаждаться сильным восстановлением. Таким образом, акции являются отличной инвестицией для инвесторов, которые уверены, что процентные ставки снизятся в ближайшие годы.
Причины падения акций
Douglas Emmett имеет 52-летнюю историю и является крупнейшим арендодателем офисов в Лос-Анджелесе и Гонолулу, с долей рынка 37% офисных площадей премиум-класса в Лос-Анджелесе и 22% офисных площадей в Гонолулу.
REIT также владеет 4594 квартирами в лучших прибрежных субрынках Лос-Анджелеса и Гонолулу, но 81% общего годового дохода он получает от офисного портфеля, который включает 18 миллионов квадратных футов офисных площадей. В результате его следует рассматривать почти как чистый офисный REIT.
Из-за большого количества офисной недвижимости Дуглас Эммет серьезно пострадал от тенденции работать на дому, возникшей в результате кризиса с коронавирусом. Пандемия утихла, и люди вернулись к своему обычному образу жизни, но заполняемость офисных помещений остается значительно ниже допандемического уровня.
В ходе своей последней телеконференции Дуглас Эмметт заявил, что спрос на офисные помещения значительно восстановился, как только пандемия утихла, но рост процентных ставок до 16-летнего максимума значительно сократил новые инвестиции в офисные помещения. Фактически, это намерение ФРС; После резкого роста инфляции до 40-летнего максимума в прошлом году центральный банк пытается охладить экономику, сокращая общую сумму инвестиций в экономику. Руководство заявило, что крупные арендаторы стали особенно осторожными в отношении сумм, которые они инвестируют в офисные помещения, из-за агрессивного повышения процентных ставок, проводимого ФРС.
Помимо влияния на спрос на офисные помещения, высокие процентные ставки нанесли Дугласу Эммету и другой вред, а именно, из-за гораздо более высоких процентных расходов. Действительно, процентные расходы REIT выросли на 30%, со 148 миллионов долларов в 2021 году до 193 миллионов долларов за последние 12 месяцев. В результате он превысил операционную прибыль траста за последние два квартала.
Положительная сторона заключается в том, что 87% долга Дугласа Эммета имеют фиксированные процентные ставки, и ему не грозит срок погашения долга до конца следующего года. Поэтому он уже более года в некоторой степени защищен от высоких процентных ставок. Тем не менее, поскольку его процентные расходы в настоящее время превышают его операционный доход, REIT, несомненно, пострадал от неблагоприятной среды, связанной с чрезмерными процентными ставками.
Наконец, высокие процентные ставки оказывают еще одно негативное влияние на акции Douglas Emmett. Они значительно снижают текущую стоимость будущих денежных потоков и, следовательно, оказывают давление на оценку акций. Действительно, в настоящее время REIT торгуется с самым низким за 10 лет соотношением цены к FFO, равным 6,2. Этот мультипликатор FFO составляет менее половины среднего показателя за 10 лет, составляющего 15,5 акций. В целом очевидно, что Дуглас Эммет серьезно пострадал от агрессивного повышения процентных ставок, проведенного ФРС.
Однако важно отметить, что компания Douglas Emmett доказала свою устойчивость к четырем рецессиям, которые она пережила за свою историю. Примечательно, что это был один из немногих REIT, которые не выпускали разводняющий капитал для повышения своей ликвидности во время Великой рецессии. Кроме того, руководство REIT недавно подчеркнуло свою уверенность в том, что вмешательство ФРС носит циклический характер. Если чрезмерные процентные ставки будут сохраняться в течение многих лет, они, вероятно, значительно сократят спрос на жилье, офисные помещения и другие виды инвестиций и, следовательно, вероятно, вызовут рецессию. Как только экономика достаточно остынет и инфляция вернется в целевую зону ФРС в 2,0-2,5%, центральный банк, вероятно, начнет снижать процентные ставки до нормального уровня.
Как только процентные ставки начнут снижаться, акции Дугласа Эммета, скорее всего, получат тройной попутный ветер. Спрос на офисные помещения, вероятно, восстановится, в то время как процентные расходы REIT перестанут расти. Кроме того, соотношение цены и FFO акций, вероятно, увеличится до исторического уровня, поскольку более низкие процентные ставки увеличат текущую стоимость будущих денежных потоков.
Стоит также отметить, что Douglas Emmett имеет сильную бизнес-модель благодаря некоторым особенностям своих рынков. Лос-Анджелес имеет ВВП, превышающий 1 триллион долларов, и является третьим по величине в мире после Токио и Нью-Йорка. Это также крупнейший технологический центр США, крупнейший производственный центр США и крупнейший порт США.
Более того, он имеет один из самых высоких барьеров входа среди рынков США. Развитие новых офисных помещений ограничено из-за законов о зонировании, ограничений по плотности и негативного отношения населения к расширению. В результате предложение новых офисных помещений ограничено, и, следовательно, Douglas Emmett смог поднять арендную плату на 3–5% год за годом.
Как показано на графике выше, компания Douglas Emmett повысила арендную плату на 120% за последние 25 лет или в среднем на 3,2% в год. Более того, согласно той же презентации руководства, почти все текущие договоры аренды REIT содержат предусмотренное договором ежегодное повышение арендной платы на 3–5%. Кроме того, REIT извлекает выгоду из премиального характера своих прибрежных рынков, которые привлекают богатых арендаторов. В целом, Дуглас Эммет сталкивается с гораздо более слабыми конкурентными силами, чем большинство REIT.
Риск — Долг
К счастью для Дугласа Эммета, высокий уровень процентных ставок на протяжении 16 лет кажется неустойчивым в долгосрочной перспективе. Благодаря своей агрессивной реакции на всплеск инфляции ФРС удалось снизить инфляцию с 40-летнего максимума в 9,1% в июне 2022 года до 3,7% сейчас. Когда инфляция вернется к вышеупомянутому целевому диапазону ФРС, центральный банк, вероятно, начнет снижать процентные ставки.
Однако инвесторы должны осознавать риск Дугласа Эммета, а именно неблагоприятный сценарий сохраняющейся инфляции в течение многих лет. Хотя такой сценарий имеет низкие шансы на реализацию, он серьезно повлияет на REIT, если он материализуется.
Основной причиной уязвимости Douglas Emmett к высоким процентным ставкам является высокая долговая нагрузка компании. Чистый долг REIT (по формуле Баффета, чистый долг = общие обязательства — денежные средства — дебиторская задолженность) составляет $5,2 млрд. Эта сумма в 2,3 раза превышает текущую рыночную капитализацию акций и, следовательно, она, безусловно, высока. Кроме того, процентные расходы REIT превышали его операционную прибыль в каждом из последних двух кварталов.
Положительным моментом является то, что у Дугласа Эмметта нет никаких существенных долгов со сроками погашения до 2025 года. Стоит также отметить, что REIT ни разу не объявил дефолт по кредиту и не участвовал в судебных разбирательствах с кредиторами на протяжении всей своей 52-летней истории.
Это также один из очень немногих REIT, который не выпускал разводняющие акции во время Великой рецессии, в первую очередь благодаря своей устойчивой бизнес-модели. Благодаря надежным денежным потокам, которые являются результатом силы рынков Дугласа Эммета и отсутствия существенных сроков погашения долга в течение следующих двух лет, REIT вряд ли столкнется с какими-либо проблемами ликвидности в ближайшее время. С другой стороны, акции, вероятно, останутся под давлением, если процентные ставки останутся высокими в течение многих лет. Короче говоря, Дуглас Эммет, вероятно, будет наслаждаться сильным восстановлением всякий раз, когда процентные ставки начнут снижаться, но он, вероятно, останется под давлением в маловероятном сценарии устойчиво высоких процентных ставок в течение многих лет.
Последние мысли
Взлет процентных ставок до 16-летнего максимума стал настоящим штормом для Дугласа Эммета. Из-за тройного воздействия чрезмерных процентных ставок акции упали на 66% с начала 2022 года. Однако тенденция процентных ставок исторически оказалась циклической. Если процентные ставки еще раз подтвердят свою циклическую природу и начнут снижаться, Дугласа Эммета ждет тройной попутный ветер; более высокий спрос на его недвижимость, более низкие процентные расходы и более высокое соотношение цены к FFO. Таким образом, акции идеально подходят для тех, кто хочет сделать ставку на снижение процентных ставок в ближайшие годы. С другой стороны, в маловероятном сценарии высоких процентных ставок в течение многих лет акции, вероятно, останутся под давлением.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
