Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
National Health Investors Inc. (NYSE:NHI) — это REIT, предоставляющий жилье для пожилых людей и квалифицированных медсестер. Этот сектор, который был в моде до Covid-19, столкнулся с множеством трудностей после марта 2020 года. Сектор столкнулся с проблемами из-за высокого уровня смертности, вызванной COVID-19 среди его основных пользователей. Он также столкнулся с увеличением затрат на поддержание безопасной окружающей среды. В 2022 году затраты на рабочую силу резко возросли, и это была еще одна проблема, с которой им нужно было справиться. Что касается REIT, то модель «сиди сложа руки и собирай арендную плату» не работала ни для NHI, ни для любого другого REIT в этом секторе. Фактически, если вы вернетесь назад и посмотрите на последние 10 лет, эта модель на самом деле не работала. У арендаторов, как правило, было плохое покрытие арендной платы, а их низкорентабельный бизнес требовал постоянных субсидий и финансовой помощи. Но REIT активизировался и справился с этими препятствиями. Мы посмотрим, где сегодня находится NHI и можно ли обосновать инвестиции в этот 7%-ный доход.
Q3-2023
NHI только что опубликовала результаты за третий квартал 2023 года, и нормализованные фонды от операционной деятельности (FFO) выросли незначительно на $1,08 на акцию. Фонды, доступные для распределения, или FAD, также улучшились, а коэффициент выплат FAD немного снизился до 81,1%.
Несмотря на несколько более сильные результаты в третьем квартале 2023 года, чем ожидалось, NHI сократил прогнозы по FFO и нормализованному FFO. Из-за немного меньшего размера предоставленных льгот по аренде прогноз FAD повысился.
Однако цифры существенно не меняют ситуацию. Имея NFFO в размере 4,30 доллара США, NHI с легкостью покрывает дивиденды. Что еще более важно для инвесторов, NHI утверждает, что находится по другую сторону «горба» в решении своих проблем. При оценке обоснованности приведенного выше заявления необходимо обосновать инвестиционные аргументы. Итак, давайте посмотрим на это.
Оптимизация портфеля
Первое, что удалось сделать NHI, — это продать неработающую недвижимость. Вы можете видеть это по «денежной доходности» 3,2% и цене продажи $353,9 млн.
По сути, NHI смогла продавать недвижимость по так называемой очень низкой ставке капитализации. У этих объектов часто был арендатор, который даже не платил арендную плату или платил лишь часть арендной платы. Это была одна из лучших иллюстраций того, что недвижимость сохраняет свою ценность. Даже когда недвижимость имела нулевую привлекательность с точки зрения традиционных показателей арендной платы от существующих арендаторов, возможно, в игру вступали другие факторы, такие как восстановительная стоимость или альтернативная потребительная ценность. Конечно, замена арендатора на более сильного тоже могла бы стать мотивирующим фактором, но если бы это было так просто, NHI сделала бы это, а не продавала недвижимость. Суть в том, что это было сделано, и NHI получила ценный денежный поток именно тогда, когда она нуждалась в этом больше всего.
Брикфорд и Холидей были еще двумя проблемными детьми, и от них было нелегко избавиться. NHI предоставила Brickford большую льготу по арендной плате, а также перевела Holiday на режим МАГАЗИНА.
Для тех, кто не знает, SHOP означает, что это операционный портфель жилья для пожилых людей, и у NHI есть положительные и отрицательные стороны в отношении этой недвижимости. Это уже не просто сбор арендной платы.
NHI выполнила первый и второй шаги таким образом, чтобы компенсировать влияние рычага. Продажи с очень низкой ставкой капитализации компенсировали снижение арендной платы и переход в SHOP (который сразу же стал отрицательным по EBITDA).
Конечный результат оказался весьма впечатляющим, и, пожалуй, лучшим показателем здесь является состояние арендатора, измеряемое показателем EBITDARM (прибыль до вычета процентов, налогов, амортизации, арендной платы и комиссий за управление). Ниже вы можете видеть, что мы наблюдаем некоторое последовательное улучшение в течение последних 12 месяцев по каждой отдельной категории.
Перспективы и вердикт
Баланс NHI выглядит в хорошей форме: отношение долга к скорректированной EBITDA составляет всего 4,4X.
Некоторые могут возразить, что это очень мало для REIT, но это не розничный REIT с тройной сетью. Здешние арендаторы известны своими проблемами и требованиями снижения арендной платы. Так что 4.4X — это хорошо, но определенно не то, о чем стоит писать особенно хорошо. Сроки погашения также хорошо распределены. Обратите внимание, что у кредитной линии достаточно места для покрытия всего графика погашения до 2025 года, хотя мы сомневаемся, что это понадобится.
Акции имеют доходность 7% и коэффициент выплат 80%. Хотя он торгуется с небольшой премией к расчетной чистой стоимости активов, это ниже, чем то, что мы видели за последнее десятилетие.
Мультипликатор FFO 12X тоже не так уж и плох и отражает общую апатию к REIT.
В настоящее время мы считаем, что NHI является достойным дополнением к любому портфелю, в котором отсутствует достаточное количество REIT. Хотя мы и подогреваемся к этому, мы не видим здесь безудержного бычьего рынка. Использование консервативной точки покупки, вероятно, потребует поиска цены входа ниже 47 долларов. В качестве альтернативы инвесторы могут увеличить свою прибыль и снизить риск, используя покрытые коллы на сумму 50 долларов. В настоящее время самые долгосрочные прогнозы относятся к апрелю 2024 года. Это в сочетании с относительно низкой подразумеваемой волатильностью означает, что мы все еще остаемся в стороне. Мы сохраняем эту рекомендацию, отмечая при этом потенциальную возможность получения хорошей прибыли. Мы также считаем, что заслуживают рассмотрения облигации с погашением в 2031 году и доходностью к погашению 7,57%.
Если в случае обвала мы получим по ним доходность к погашению выше 8,0%, мы также можем их купить.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
