Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Акции JBG Smith Properties (NYSE:JBGS) в последнее время оказались сложной инвестицией. За последние 5 лет акции JBGS принесли общую доходность -59% по сравнению с общей доходностью 69%, полученной индексом S&P 500 за тот же период. JBGS также показал плохие результаты по сравнению с сектором недвижимости. Сектор недвижимости можно оценить с помощью iShares US Real Estate ETF (IYR), общий доход которого за последние 5 лет составил 12%.
JGBS работает примерно так же, как офисные REIT Vornado Realty Trust (VNO) и SL Green (SLG).
В отличие от большинства других REIT, JBGS использовал падение своих акций для агрессивного выкупа акций и рассматривает это как наиболее эффективное использование капитала.
Я считаю, что акции JBGS привлекательны на текущих уровнях и представляют собой возможность для покупки.
]
Обзор компании
JBGS — это REIT, который владеет и управляет портфелем коммерческих и многоквартирных активов в столичном районе Вашингтона, округ Колумбия.
В настоящее время компания уделяет больше внимания коммерческой стороне (которая в значительной степени ориентирована на офисы) бизнеса, площадь которого составляет ~ 8,1 миллиона квадратных футов. На коммерческую сторону бизнеса в настоящее время приходится ~59% чистой операционной прибыли («NOI»). Многоквартирная часть бизнеса включает 6 318 квартир и составляет ~ 40% NOI JBGS.
За последние несколько лет JBGS сосредоточила усилия на изменении структуры своего бизнеса, чтобы сделать его более сбалансированным между многоквартирными и коммерческими объектами. Кроме того, JBGS смещает свою деятельность, чтобы больше сосредоточиться на национальной территории, районе в Северной Вирджинии, который стал домом для штаб-квартиры Amazon2.
База арендаторов JBGS хорошо диверсифицирована: двумя крупнейшими арендаторами являются правительство США (25,6% от общей площади квадратных футов) и Amazon (13,9% от общей площади квадратных футов). Ни на одного другого арендатора не приходится более 2,9% общей коммерческой площади.
Устойчивые финансовые показатели
Несмотря на очень сложную ситуацию на рынке офисной недвижимости, JBGS продолжает показывать хорошие результаты.
JBGS сообщила, что за третий квартал 2023 года квартальный основной FFO на акцию составил $0,40 против $0,36 за тот же период год назад. Более того, базовый FFO в размере 0,40 доллара США представляет собой увеличение на 11% по сравнению со вторым кварталом 2023 года.
С начала года JBGS сообщил о базовом FFO в размере $1,09 на акцию по сравнению с $1,00 за тот же период год назад и $1,04 за тот же период в 2021 году.
Несмотря на сложную операционную среду в офисе, JBGS сообщила, что по состоянию на третий квартал 2023 года 84,4% ее коммерческого портфеля и 95,6% ее портфеля многоквартирных домов были заняты. Важно отметить, что эти уровни занятости представляют собой увеличение с 84,0% и Заполняемость портфеля коммерческих и многоквартирных домов на 93,7% во втором квартале 2023 года.
Повышенный уровень заполняемости и основной FFO на акцию по сравнению с предыдущим кварталом позволяют предположить, что компания, возможно, свернула за угол, и основной FFO может начать расти с этого момента.
Позитивные тенденции в метро Вашингтона, округ Колумбия
В своем недавнем отчете о прибылях и убытках за третий квартал 2023 года JBGS предоставил цвет, который предполагает потенциальную силу на рынке аренды округа Колумбия в краткосрочной перспективе:
Рост арендной платы на рынке постоянного тока был скромным и составил 1,1%, но опередил другие рынки, где рост составил всего 0,4%. По данным CoStar, новый трубопровод поставок округа Колумбия в целом (6%) также меньше, чем на некоторых рынках «солнечного пояса», таких как Остин (15%), Нэшвилл (12%) или Джексонвилл (10%), что также должно способствовать росту арендной платы на рынке. относительная основа. Наконец, высокие цены на жилье на нашем рынке в сочетании с высокими процентными ставками и чрезвычайно низким уровнем производства должны сохранять аренду даже более привлекательной, чем на более дешевых рынках «солнечного пояса» с более либеральными условиями нового строительства.
С точки зрения микрорынка, мы считаем, что в среднесрочной перспективе наблюдается положительная динамика, обусловленная ограниченными новыми поставками. По данным CoStar, на таких рынках, как Ballpark и Union Market в Вашингтоне, после нескольких лет крупномасштабных поставок теперь есть только один строящийся проект. Учитывая, что новое предложение вряд ли начнется в ближайшем будущем, а также продолжающееся активное поглощение, вполне вероятно, что эти рынки и их многофункциональная и благоустроенная среда смогут стимулировать арендную плату в будущем. То же самое касается и National Landing, где мы контролируем почти весь строящийся трубопровод, и только один строящийся объект на 500 единиц между Crystal City и Potomac Yard находится вне нашего контроля.
JBGS также выделил положительные моменты, связанные с национальным рынком посадочных офисов:
В National Landing большая часть нашей арендной деятельности включала два крупных пятилетних продления аренды Amazon: 100% офисной части, примерно 260 000 квадратных футов, по адресу Crystal Drive, 1770, и 88 000 квадратных футов по адресу 241 18th Street South. Заглядывая в будущее, мы ожидаем, что наши драйверы спроса в National Landing помогут нам охватить огромную долю нового спроса на рынке. Это особенно очевидно, если посмотреть на концентрацию арендаторов GSA и государственных подрядчиков на субрынке, и мы ожидаем, что эти арендаторы, на долю которых приходится 44% нашей годовой арендной платы, будут продолжать оставаться нестабильной формой спроса на офисы, несмотря на макроэкономическую ситуацию. Важнейшие агентства GSA в Нэшнл-Лэндинге составляют 87% наших арендаторов GSA, а 96% арендаторов наших государственных подрядчиков расположены в Нэшнл-Лэндинге.
Высокие уровни кредитного плеча
Одна из причин, по которой акции JBGS показали столь низкие результаты, заключается в том, что компании по-прежнему имеют высокий уровень заемных средств. По состоянию на третий квартал 2023 года компания сообщила, что общий чистый долг составил ~ 2,47 миллиарда долларов, отношение общего чистого долга к общей EV составило 60,5%, а отношение чистого долга к годовому скорректированному показателю EBITDA составило 8,1x.
Средневзвешенный срок погашения долга компании составляет 4,0 года с поправкой на варианты продления. Подверженность JBGS риску роста ставок в настоящее время ограничена, поскольку 90,8% долга компании фиксировано или хеджировано. Однако компания подвержена потенциальному повышению процентных ставок, когда ей необходимо рефинансировать существующую задолженность.
Хотя долговая нагрузка компании высока, я считаю, что у нее есть рычаги, необходимые для решения любых потенциальных проблем с рефинансированием, поскольку большая часть долга по своей природе является безрегрессной, что означает, что компания может отказаться от некоторых нерентабельных активов. JBGS также использует продажу активов в качестве инструмента снижения долговой нагрузки. В третьем квартале 2023 года JBGS завершил продажу непрофильных активов на сумму 141,8 миллиона долларов и использовал полученные средства для сокращения своего баланса.
Сосредоточьтесь на выкупе акций
Как показано на графике ниже, в течение последних трех лет JBGS агрессивно выкупал акции. В результате за последние 3 года JBGS неуклонно сокращала количество своих акций в обращении примерно на 21%. Для сравнения, другие крупные офисные REIT, такие как SL Green (SLG), Vorndao (VNO) и Boston Properties (BXP), не осуществили значительных обратных выкупов.
В своем отчете о прибылях и убытках за третий квартал 2023 года JBGS заявил, что выкуп акций по-прежнему остается наиболее эффективным способом использования доступного капитала, учитывая существенный дисконт к NAV. С начала года JBGS выкупила 20,5 млн акций по средневзвешенной цене $14,87 за акцию на общую сумму $304,7 млн.
Я считаю, что значительный объем выкупов акций за последние три года свидетельствует о том, что JBGS очень уверен в своей позиции. Компания очень хорошо понимает свой портфель и фактическую стоимость активов по сравнению с ценами на рынке.
Дивиденды
В то время как REIT, ориентированные на офисы, такие как Vornado и SL Green, были вынуждены сократить или приостановить выплату дивидендов, JBGS смог сохранить свои дивиденды. Акции JBGS в настоящее время приносят 6,52% и получают рейтинг безопасности дивидендов C- по результатам количественного анализа Seeking Alpha.
Хотя компания, похоже, привержена выплате дивидендов, она также отметила, что может скорректировать размер дивидендов, чтобы сохранить денежные средства, продолжая при этом выполнять требования по распределению налогооблагаемого дохода. Таким образом, я не удивлюсь, если в какой-то момент произойдет сокращение дивидендов, поскольку компания, возможно, захочет найти способы сократить долг или увеличить объем обратного выкупа.
Оценка
Как показано в таблице ниже, акции JBGS торгуются по консенсусному FFO 2024 года 11,8x на акцию. Это представляет собой надбавку к REIT, ориентированным на офисы, таким как VNO, SLG и BXP. Тем не менее, этот коэффициент представляет собой значительную скидку по сравнению с Elme Communities (ELME), который представляет собой REIT, ориентированный на многоквартирные дома, с высокой концентрацией DC.
Таким образом, исходя из относительной оценки, JBGS выглядит разумно оцененной по сравнению с аналогами, учитывая разделение компании на офисные и многоквартирные дома.
JBGS выглядит привлекательной ценой относительно своего исторического диапазона оценки. Более того, тот факт, что компания агрессивно выкупала акции, служит важным индикатором, поскольку они лучше всего понимают перспективы дальнейшего развития компании.
Ожидания роста
В настоящее время согласно консенсус-оценкам JBGS сообщит о FFO в размере 1,17 доллара США за 2024 финансовый год и FFO в размере 1,14 доллара США за 2025 финансовый год. Для сравнения: FFO в размере 1,39 доллара США за 2023 финансовый год.
Я считаю, что компания сможет превзойти эти оценки и обеспечить по крайней мере стабильный FFO от уровня 2023 финансового года в 2024 и 2025 годах. Компания ожидает, что начнется сдача в аренду ее дома 1900 Crystal Drive, двухквартирного жилого комплекса в Нэшнл-Лэндинге общей численностью 808 квартир. в начале 2024 года. Учитывая общую площадь многоквартирных домов в 6300 квартир, этот проект знаменует собой значительное увеличение арендуемой площади.
В третьем квартале 2023 года компания продемонстрировала рост NOI многоквартирных магазинов в одном и том же магазине на 12,2% и 10,5% за три и девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2023 года. Я ожидаю, что этот рост продолжится в существующем портфеле.
Что касается коммерческой стороны, я считаю, что мы продолжим наблюдать рост заполняемости благодаря политике возврата к офисам, которая также будет способствовать повышению эффективности коммерческой стороны бизнеса.
Риски, которые следует учитывать, и случай с медведем
JBGS уделяет особое внимание рынку недвижимости в районе метро Вашингтона, округ Колумбия. Несмотря на то, что компания диверсифицирована как в коммерческом, так и в многоквартирном сегментах, она по-прежнему сильно подвержена любому конкретному спаду на рынке недвижимости в Вашингтоне, округ Колумбия.
Хотя рынок недвижимости округа Колумбия имеет тенденцию быть более устойчивым к рецессиям, учитывая большое влияние государства, он может столкнуться с препятствиями в случае значительного сокращения государственных расходов, ведущего к сокращению рабочих мест. Я считаю это маловероятным, но инвесторы должны учитывать этот риск.
Медвежий аргумент для JBGS, как и для других REIT, ориентированных на офисы, заключается в том, что работа на дому никуда не денется, а уровень заполняемости будет продолжать снижаться по сравнению с текущим уровнем. Медведи считают, что JBGS будет вынужден сократить дивиденды из-за снижения FFO, поскольку заполняемость офисов и арендная плата будут падать в будущем. В условиях «медвежьего сценария» снижение FFO затруднит JBGS управление своим балансом с высоким уровнем заемных средств.
Дальнейший спад на рынке офисной недвижимости, судя по всему, не является тенденцией, учитывая растущую рентабельность офисной недвижимости за последние несколько месяцев. Более того, рост заполняемости, о котором сообщил JBGS, по сравнению с предыдущим кварталом, также служит положительным индикатором того, что рынок офисной недвижимости может развернуться. Наконец, JBGS имеет сильный бизнес в сфере многоквартирных домов, который растет и позволит компании пережить любой длительный период слабости рынка офисной недвижимости.
Заключение
JBGS – это уникальный REIT, ориентированный исключительно на территорию метрополитена Вашингтона, округ Колумбия. Такая концентрация позволяет руководству сосредоточиться на возможностях, имеющихся на этом рынке.
Акции JBGS распродавались за последние несколько лет из-за препятствий на рынке офисной недвижимости, связанных с изменениями рабочих мест после COVID-19. Кроме того, REIT в целом столкнулись с непростой ситуацией из-за роста процентных ставок.
JBGS использовал падение за последние несколько лет для реализации значительной программы обратного выкупа акций, которая сократила количество акций более чем на 20%. Руководство заявило, что по-прежнему считает выкуп акций наиболее эффективным способом использования капитала. Эта стратегия распределения капитала выделяется на фоне других офисных REIT, которые не ориентированы на выкуп акций.
JBGS имеет баланс с высоким уровнем заемных средств, но хеджирует большую часть своего процентного риска. Более того, компания активно продавала непрофильные активы, стремясь снизить долговую нагрузку.
Акции JBGS, похоже, торгуются по разумной цене по сравнению с аналогами и дешевле по сравнению с историческими нормами. Я считаю, что сосредоточенность руководства на выкупе акций, несмотря на препятствия в отрасли, является важным источником данных для оценки, поскольку они, вероятно, имеют лучшее представление о перспективах компании.
Я запускаю JBGS с рекомендацией покупать и рассмотрю возможность понижения рейтинга акций, если они значительно поднимутся отсюда. Кроме того, я бы рассмотрел возможность понижения рейтинга акций в случае, если рынок недвижимости Вашингтона, округ Колумбия, столкнется со значительным препятствием.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
