Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Gladstone Commercial (NASDAQ:GOOD) — это вялая акция, чьи обыкновенные акции последовали за падением рынка REIT, поскольку с начала года они упали на 36%. В последний раз REIT, занимающийся промышленной собственностью, объявил ежемесячные денежные дивиденды в размере 0,10 доллара на акцию, без изменений по сравнению с предыдущей выплатой, и с годовой форвардной дивидендной доходностью в размере 10%. Тенденция ежемесячных выплат не была идеальной: снижение примерно на 0,03 доллара на акцию по сравнению с потрясающей стабильностью при ежемесячных выплатах в 0,13 доллара на акцию в течение более десяти лет. Крайне важно, что текущие выплаты находятся под давлением со стороны более высоких процентных ставок, и это давление, вероятно, будет устойчивым, если ФРС продолжит свою риторику о более высоких процентных ставках. Обыкновенные акции сейчас торгуются по цене скользящих 12-месячных фондов от операций 8,27x, что является минимумом для REIT и примерно на 30% ниже, чем медианное значение для аналогичной группы.
На конец третьего квартала GOOD владела примерно 17,2 миллионами квадратных футов промышленной и офисной недвижимости по всей территории США, сданной в аренду 110 арендаторам со средним оставшимся сроком 6,8 года. Тем не менее, проблема для медведей заключается не в растущей диверсификации и промышленной основе портфеля недвижимости из 135 объектов, который был занят на 96,6%, а в FFO, который в последние кварталы имел тенденцию к снижению на фоне общего баланса долга в 750 миллионов долларов. FFO в третьем квартале составил $0,34 на акцию, что примерно на $0,04 ниже консенсуса аналитиков по FFO на акцию в $0,37. Это также было существенное снижение по сравнению с FFO в $0,41 на акцию во втором квартале.
У меня есть существенная позиция в совокупных привилегированных акциях серии E (NASDAQ:GOODN), и я намерен продолжать увеличивать свою общую позицию в привилегированных акциях REIT. Почему? Доходность в размере 8,44% от себестоимости, скидка 22% к их номинальной стоимости в 25 долларов за акцию и ежемесячные выплаты. Их собираются выкупить в следующем году (4 октября 2024 г.), но GOOD вряд ли доведет дело до конца и выкупит серию в следующем году из-за предстоящих сроков погашения долга и более высоких расходов по процентным ставкам. Привилегированные акции серии G (NASDAQ:GOODO) предлагают больший дисконт до номинала 29,5% и доходность 8,43% от себестоимости, поэтому я мог бы переключиться на них в качестве игры на прирост капитала, как только ФРС, возможно, начнет снижать ставки в 2024 или 2025 году.
Доходы, продажи и приобретения
GOOD сообщила, что выручка в третьем квартале составила $36,46 млн, что на 8,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и отстает на $2,37 млн от консенсуса аналитиков. Выручка тех же магазинов выросла на 5,4%, при этом в третьем квартале выручка снизилась из-за изменений в портфеле недвижимости. GOOD продала шесть офисных активов с начала года в рамках своей устойчивой стратегии по репозиционированию своего портфеля после широкого продажи офисных активов, которые ее руководство назвало наследием во время отчета о прибылях и убытках за третий квартал. Ставка верхнего предела выбытия на стабилизированные продажи офисов в третьем квартале составила 8,23%, что примерно на 130 базисных пунктов ниже, чем комбинированная ставка GAAP в размере 9,54% для новых промышленных приобретений за тот же период.
После этого GOOD приобрела промышленное производственное предприятие в Аллентауне, штат Пенсильвания, за 7,8 млн долларов по ставке капитализации 9,2% по GAAP. Сделка тройной чистой аренды сроком на 20 лет с обратной арендой подчеркивает, почему переход к промышленной аренде представляет собой неотъемлемое увеличение внутренней стоимости привилегированных акций. Чтобы внести ясность, офисная недвижимость в США консолидируется, и две предпочтительные серии станут фундаментально безопаснее, поскольку GOOD постепенно сократит свое присутствие в этом секторе. Промышленная концентрация в процентах от годовой прямой ренты выросла с 32% в 2019 году до 59% в конце третьего квартала.
FFO, дивидендное покрытие и долг
FFO на акцию на уровне $0,37 означал, что совокупный размер дивидендов за 3 месяца был покрыт на 123%, что соответствует коэффициенту выплат около 81%, что ниже более здорового покрытия во втором квартале. Это произошло из-за того, что внешний консультант REIT отказался от поощрительного вознаграждения, которое во втором квартале составляло 1,5 миллиона долларов. Процентные расходы были выше примерно на $830 000, при этом около 49% долга имело хеджируемую плавающую ставку и около 41,6% — по фиксированной ставке. Общий долговой баланс REIT имеет эффективную ставку SOFR 5,31%, но соотношение чистого долга к валовым активам в третьем квартале с 2020 года не изменилось на уровне 45,5%. Также не существует существенных сроков погашения долга до 2025 года, что, вероятно, является периодом, когда ФРС снизила бы ставки с 22-летних максимумов, что позволило бы GOOD рефинансировать свои долги на более низком уровне. Обыкновенные акции следует держать с осторожностью, но я намерен продолжать накапливать привилегированные акции.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
