Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
EastGroup Properties, Inc. (NYSE:EGP) — это промышленный REIT, входящий в индекс S&P Mid Cap 400. Это компания с внутренним управлением и очень сфокусированным продуктом: промышленные распределительные здания площадью от 80 000 до 150 000 квадратных футов в районе Санбелт. и могут быть разделены на мультиарендные конфигурации с 15–25,0 % офисных площадей. Ранее я писал об EastGroup и обновляю свой анализ, поскольку недавно были представлены результаты третьего квартала, и второй раз за год компания повысила свои прогнозы. Текущая оценка FFO составляет $7,73-$7,77 на акцию, но на недавней телеконференции руководство отметило, что компания, скорее всего, превзойдет этот показатель. Первоначальная оценка на год составила $7,30-$7,50, что примерно на 6,0% ниже. Последние тенденции, отмеченные в ходе телеконференции в третьем квартале, таковы:
- Новые возможности приобретения возникают по мере замедления рынка и увеличения ставок капитализации.
- Начало промышленного строительства на рынке сократилось на 2/3.
- Девелоперы завершают работу над объектом и продолжают продавать его — это возможность для EastGroup.
- Фокус компании переключился с развития на приобретения. Он сократил свои активы в Хьюстоне и увеличил их в Лас-Вегасе. Остин и Сан-Диего являются объектами для большего количества покупок.
Еще один фактор изменился с тех пор, как я в последний раз писал об EastGroup: ставки капитализации промышленных предприятий увеличились в третьем квартале еще на 54 базисных пункта. Используя новую информацию за третий квартал, я посчитал целесообразным переоценить акции компании. Он находится в моем списке наблюдения, и ранее я оценивал его справедливую стоимость примерно в $168,00, тогда как цена акций составляла $176,87. В то время я обнаружил, что рынок полностью оценил его. Но в последнее время цены на многие REIT снизились, и, по данным Morningstar, в третьем квартале сектор упал на 7,2%. Также было несколько REIT, которые в последнее время сократили свои дивиденды, хотя в основном они располагались в офисах. Поэтому я также хотел посмотреть на безопасность дивидендов.
Акции EastGroup на данный момент оцениваются в $168,50. Как я уже отмечал ранее, недавний пик составил $227,95 в декабре 2021 года, поэтому они снизились на 26,1%. Текущие дивиденды составляют относительно низкие 3,0%, поэтому инвесторы, вероятно, ожидают повышения цен на акции здесь. Согласно презентации для инвесторов 2023 года, совокупная годовая доходность за 20 лет составила 13,7%, а доходность за пять лет — 14,7%.
В портфеле третьего квартала добавлено еще 1 581 000 SF
В настоящее время компания владеет 59,0 млн квадратных футов промышленных площадей, что на 5,4% больше, чем на конец 2022 года, когда их было 56,0 млн. EGP специально нацелена на засыпные площадки на промышленных рынках с недостаточным предложением, и около 34,0% чистой прибыли компании генерируется в штате Техас. Здания в портфеле в основном предназначены для нескольких арендаторов, и по состоянию на третий квартал их средняя площадь составляла 94 000 квадратных футов. Текущий уровень заполняемости составляет 97,9%, что немного ниже, чем 98,7% в последнем квартале. EastGroup в настоящее время владеет около 500 объектами промышленной недвижимости, и тремя ее крупнейшими кредитными арендаторами являются Amazon.com, Inc. (AMZN) с 2,0% годовой базовой арендной платы (ABR), FedEx Corporation (FDX) с 0,70% ABR и Trane Technologies plc. (TT) с 0,77% ABR.
В третьем квартале EastGroup совершила несколько важных приобретений. Компания продолжила расширяться в Лас-Вегасе после приобретения бизнес-парка Blue Diamond. Эта собственность состояла из двух зданий площадью 254 000 квадратных футов и была приобретена за 53 000 000 долларов, или 208,66 доллара за квадратный фут. Здания на 100% сданы в аренду, что увеличило общую площадь владений Лас-Вегаса до 1 165 000 квадратных футов.
EastGroup также приобрела логистический центр McKinney, новое распределительное здание площадью 193 000 квадратных футов за 26 000 000 долларов США или 134,72 доллара США за квадратный фут. Это здание в пригороде Далласа сдано в аренду на 100%. В третьем квартале 2023 года компания приобрела землю для будущего развития, в том числе 20,3 акра в Дентоне, штат Техас, и 43,8 акра в Тампе, Флорида.
В этом квартале EastGroup завершила строительство шести промышленных зданий общей площадью 1 134 000 квадратных футов. Эти здания находились в Гринвилле, Шарлотте, Атланте, Шарлотте и Далласе-Форт-Уэрте. Все они были сданы в аренду на 100,0%, за исключением Гринвилля, который был сдан в аренду на 72,0%. Все они были оценены EastGroup по ставке капитализации 6,8%. Компания также начала строительство трех новых промышленных зданий площадью 793 000 квадратных футов.
Вакансии на рынке растут, но и арендная плата на данный момент тоже растет
Число вакансий в промышленности по-прежнему относительно невелико; однако в третьем квартале ставка выросла до 5,0% в национальном масштабе с 3,59% в третьем квартале прошлого года. Согласно статистическим данным Colliers по промышленному рынку за третий квартал, «рекордное новое предложение и нормализация спроса привели к росту числа промышленных вакансий в США пятый квартал подряд». На юге наблюдался самый большой рост вакантных площадей до 5,9% в этом квартале по сравнению с 4,1% в третьем квартале прошлого года. Это основной рынок EastGroup. Однако разбивка вакансий по размерам промышленных зданий показывает, что они увеличились лишь незначительно, с 3,1% до 3,3%, для объектов недвижимости площадью от 25 000 до 100 000 квадратных футов. Это продуктовый сегмент EastGroup. Наибольший рост вакансий наблюдался в распределительных складах.
Несмотря на рост количества вакансий на рынке, EastGroup сообщает, что ей удалось повысить арендную плату в среднем на 55,4% при продлении аренды в третьем квартале. Таким образом, договоры промышленной аренды, заключенные всего 5-10 лет назад, по истечении срока их действия по-прежнему значительно ниже текущих рыночных ставок.
По данным Коллиерса, средняя арендная плата в промышленности по стране составляет 9,52 доллара за квадратный фут. EastGroup сообщила, что ее средняя арендная ставка за квадратный фут в 2022 году составила 7,06 доллара (последний опубликованный средний показатель). Гипотетически, если бы все договоры аренды были продлены с увеличением на 55,4%, новая средняя арендная плата составила бы 10,97 доллара. Согласно прогнозу Colliers Industrial Market Outlook на второй квартал 2023 года, арендная плата за складские помещения на юге в среднем составляла 8,22 доллара за квадратный фут тройной нетто; в то время как на западе они составляли 9,30 доллара за квадратный фут. Новая средняя арендная плата EastGroup не будет опубликована до тех пор, пока не выйдет годовой отчет за 2023 год, но, похоже, у нее есть больше возможностей для роста с низкой базы в 7,06 доллара.
Типичный договор аренды компании составляет тройную сетку на срок от пяти до десяти лет с ежегодным увеличением арендной платы. Раньше они составляли 3% в год, но в третьем квартале в обращении к инвесторам EastGroup отметила, что на текущем рынке ей удалось повысить арендную плату на 3,5–4,0% в год.
Новое строительство замедляется, но поглощение также замедляется
На промышленном рынке по-прежнему мало места, но, по данным Коллиерса, в США все еще строится 546,0 млн квадратных футов промышленных площадей, что на две трети меньше, чем в прошлом году. Четыре из пяти субрынков, на которых находится наибольшее количество строящихся промышленных площадей, — это те, на которых работает EastGroup. Это Даллас, Финикс, Лос-Анджелес и Атланта. Важно отметить, что освоение промышленных площадей также снижается; в третьем квартале она составила 47,8 миллиона квадратных футов, что на 63,0% меньше, чем в прошлом году, опять же согласно статистике промышленного рынка Colliers. Хотя темпы строительства значительно снизились, я думаю, что снижение темпов поглощения приведет к увеличению количества вакансий в будущем.
Переоценка акций EastGroup с учетом новых данных
Теперь, когда мы находимся в третьем квартале, компания обновила свои прогнозы. Текущая оценка FFO составляет $7,73-$7,77 на акцию. На недавней телеконференции по доходам East Group заявила, что обычно превосходит годовой консенсус и рассчитывает сделать это в этом году, поэтому для целей оценки я буду использовать цифру в 7,85 доллара. Ранее в своих результатах за второй квартал 2023 года EastGroup оценила FFO в размере от $7,58 до $7,68 на акцию. Если в 2023 году FFO достигнет $7,77, совокупный годовой темп роста FFO составит 11,8%.
Текущая цена акций EastGroup составляет $168,50, что при прогнозируемом FFO на 2023 год в $7,77 равно коэффициенту цена/FFO, равному 21,7. Чтобы оценить акции, я обновил коэффициент цена/FFO различных других промышленных REIT по состоянию на конец третьего квартала. Цифры AFFO были бы полезны для перекрестной проверки, но лишь несколько промышленных REIT публикуют эти цифры, а EastGroup — нет. Prologis, Inc. (PLD) и Rexford Industrial Realty, Inc. (REXR), имеющие аналогичные продукты, не публикуют цифры AFFO.
Для сопоставимых REIT текущий средний мультипликатор составляет 18,42 для группы FFO и 15,70 для группы AFFO (исключая цифры EastGroup). Они значительно ниже показателей середины сентября, когда я проводил этот опрос в последний раз. Тогда мультипликаторы были 21,66 и 22,99, что примерно на 15,0% выше. Опять же, прогнозируется, что FFO составит $7,77 на акцию в 2023 году, но я использую цифру в $7,85. Таким образом, я рассчитываю предварительную стоимость акций East Group как 18,42 X 7,85 долларов, или 144,60 долларов. Оценки в секторе REIT снижаются из-за многократного сжатия по мере роста процентных ставок. Здесь я хочу отметить, что примерно 23 октября акции фактически торговались по цене $154,28, что намного ближе к их справедливой стоимости.
Я использовал ставку капитализации промышленного рынка в качестве перекрестной проверки оценки FFO. Lee & Associates публикует статистику капитализации в своем отчете по Северной Америке за третий квартал 2023 года. Национальная ставка индекса капитализации промышленной недвижимости США составляет 6,9% — это значительно выше, чем 6,0% в первом квартале. Я также ознакомился с обзором ставки капитализации CBRE за третий квартал, представленным ниже, который включал данные, специфичные для юга. Они варьировались от 4,75% или 5,0% до 5,25%, поэтому давайте использовать 5,25% в качестве предельной ставки. Тогда этот расчет принимает вид $7,85/0,0525 = $149,52, что делает текущую цену акций завышенной примерно на 12,0%. Я считаю, что мультипликаторы FFO являются запаздывающим индикатором и что ставки капитализации, полученные из опросов инвесторов, могут быть немного более актуальными, поэтому я делаю вывод о справедливой стоимости в размере 150,00 долларов США за акцию по сравнению со 168,00 долларов США в предыдущем квартале, учитывая увеличение ставки капитализации в следующем квартале. рынке и общей переоценке цен.
Дивиденды по-прежнему выглядят безопасными
Дивиденды EastGroup недавно были увеличены на 1,6% с $1,25 в квартал до $1,27. Компания увеличивала дивиденды каждый из последних 12 лет. Я рассчитываю, что совокупный годовой темп роста составит 4,1% с 1987 по 2023 год, или примерно даже с учетом инфляции за этот период. Текущий коэффициент выплат по состоянию на третий квартал 2023 года составляет легко поддерживаемый уровень 64,0% от FFO, как показано ниже.
В сегодняшних ценах новая доходность составит 3,0%. Сравнивая этот показатель с доходностью аналогов EastGroup, компания находится в нижней части спектра промышленных REIT. Я обновил таблицу доходности ниже. Если исключить крайности Innovative Industrial Properties, Inc. (IIPR) и Industrial Logistics Properties Trust (ILPT), средняя доходность составит 3,43%, что немного выше, чем у EastGroup. Даже Prologis, Inc. (PLD), STAG Industrial, Inc. (STAG) и Rexford Industrial Realty, Inc. (REXR) имеют более высокую доходность.
Риски для перспектив
Я думаю, что основной риск для моей оценки стоимости в 150 долларов — это очередное повышение процентной ставки со стороны ФРС. Повышение ставок ускоряет рост ставки капитализации и снижает оценки по всем направлениям. Изменение средней ставки капитализации промышленных предприятий на 0,5% приведет к математическому снижению значений на 10,0%. Спад в экономике также может привести к отсеиванию арендаторов и снижению заполняемости. Однако тип продукции, которую EastGroup приобретает и строит, с площадями от 20 000 до 100 000 SF и зданиями средней площадью 93 000 SF, помещает ее в сектор, где уровень вакантных площадей составляет около 3,3%. Небольшие помещения для арендаторов в многоквартирных зданиях сдать в аренду не так сложно, как арендовать большое промышленное здание с одним арендатором, которое представляет собой более крупные обязательства со стороны одного арендатора.
Заключение
Я по-прежнему считаю, что EastGroup является привлекательной компанией из-за ее простой бизнес-модели строительства и приобретения многоквартирных распределительных зданий в высококлассных промышленных парках. Оценка FFO была увеличена дважды в этом году и, вероятно, составит $7,77 или выше. Это был 12-й год подряд увеличения FFO, и в настоящее время портфель сдан в аренду на 98,5%, а 97,9% занято. Из-за ограниченности промышленного рынка EastGroup смогла добиться существенного повышения арендной платы за новые и продления договоров аренды. Я ожидаю, что это продолжится и в 2024 году. Но я по-прежнему считаю, что рынок переоценивает акции EastGroup, и считаю, что сильная точка входа находится на уровне $150,00 или ниже. Хотя кажется, что компания часто переоценена рынком (акции в настоящее время стоят $168,50), важно отметить, что в период с сентября по декабрь 2022 года они торговались ниже $150,00 и колебались от $142,00 до $145,00 за акцию за это время. В октябре 2022 года они упали до $138,16, поэтому цена может достичь сильной точки входа, но от инвесторов требуется много терпения.
Примечание редактора: в этой статье обсуждаются одна или несколько ценных бумаг, которые не торгуются на крупнейших биржах США. Помните о рисках, связанных с этими акциями.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
