Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Акции владельца и оператора ресторанной и торговой недвижимости, сдаваемых в аренду, Four Corners Property Trust (NYSE:FCPT), упали на 18% за последний год и примерно на 15% с момента моего последнего обновления в июле.
В то время я рассматривал акции как «удержание», поскольку считал, что акции справедливо оценены с учетом операционной среды и подразумеваемой ставки капитализации, которая составляла около 6%, уровень, который я счел подходящим, исходя из результатов деятельности компании.
На мой взгляд, нынешний откат и отсутствие движения акций за последний месяц требуют второго взгляда со стороны инвесторов.
FCPT обеспечивает квартальные дивиденды в размере более 6% и торгуется со скромным коэффициентом денежных средств от операционной деятельности («FFO») 13,6x. В то время как компания Seeking Alpha («SA») Quant и аналитики в целом оценивают акции как «держать» с низкими оценками в таких областях, как оценка, Уолл-стрит настроена более оптимистично.
Для инвесторов, ориентированных на доход, ищущих двузначный потенциал роста, FCPT — это чистый арендный фонд REIT, который, вероятно, окупит свои потери в ближайшие месяцы.
Ключевые показатели портфеля FCPT
FCPT поддерживает почти полную заполняемость портфеля. Совсем недавно в конце третьего квартала уровень занятости составлял 99,8%. Сбор денежных средств также не является проблемой: в третьем квартале собрано лишь около 100%.
Высокий уровень собираемости платежей, несмотря на то, что он связан с некоторыми более слабыми арендаторами, такими как Red Lobster, входящим в топ-20 арендаторов, на долю которого приходится около 1,8% от общей годовой базовой арендной платы («ABR»).
Общий портфель активов FCPT остается стабильным даже в более сложной операционной среде. Средний показатель EBITDA для арендной платы арендаторов составил 4,8x в третьем квартале, не изменившись по сравнению со вторым кварталом.
Высокий охват был частично обусловлен сильным ростом продаж в одних и тех же магазинах некоторых ключевых арендаторов FCPT. Например, Darden’s Olive Garden и LongHorn сообщили о росте продаж на 6,1% и 8,1% соответственно. Более высокие продажи сочетались с отсрочкой снижения затрат, снижением цен на сырьевые товары и ослаблением инфляции на рынке труда.
Последние результаты FCPT
В третьем квартале FCPT увеличила выручку от аренды денежных средств по сравнению с предыдущим годом на 12,3% и сообщила, что общий скорректированный FFO составил $0,42 на акцию.
Инвестиционная активность набирала обороты: в течение квартала был куплен еще 31 объект недвижимости. В общей сложности FCPT приобрела эти объекты недвижимости за +130 миллионов долларов, в результате чего их общая сумма с начала года составила +322 миллиона долларов при ставке ограничения 6,7%. Этот объем представляет собой еще один рекордный год за девять месяцев года, превысив предыдущий рекорд, достигнутый в 2022 году.
Для финансирования этих покупок FCPT завершила размещение частных векселей на сумму +100 миллионов долларов и вложила в свой револьвер +15 миллионов долларов. Кроме того, FCPT также продала три объекта недвижимости Red Lobster за +15 миллионов долларов. Это позволило FCPT перейти на более высокий кредитный рейтинг и/или более диверсифицированные классы недвижимости.
Хотя объем инвестиций снова вырос до рекордного уровня, кредитное плечо осталось в пределах целевого диапазона FCPT. На конец периода общее кредитное плечо составляло 5,6х. Компания также имела коэффициент покрытия фиксированных платежей в размере 4,7x с достаточной защитой от существующих долговых обязательств.
С точки зрения ликвидности, FCPT располагала +$237 млн на начало четвертого квартала, в основном из +$220 млн неиспользованных мощностей по возобновляемой кредитной линии.
Выплата дивидендов FCPT
В настоящее время FCPT обеспечивает ежеквартальную выплату дивидендов в размере $0,34 на акцию. В текущих торговых ценах это представляет собой годовую доходность около 6,25%.
В недавнем прошлом FCPT обычно вводил увеличение окончательного платежа за календарный год. В 2022 году выплаты были увеличены на 2,25%. В 2021 году рост составил 4,7%.
На мой взгляд, FCPT имеет возможность провести еще одно повышение в этом году. За девять месяцев года FCPT заработала 1,24 доллара на акцию AFFO. Таким образом, я могу ожидать AFFO за весь год по цене 1,65 доллара за акцию. Это доведет коэффициент выплат примерно до 82%. Несмотря на то, что этот показатель выше среднего показателя по сектору, покрытие ни в коем случае не считается напряженным.
Во-первых, FCPT продолжает поддерживать скромную долговую позицию с общим левереджем 5,6x и отсутствием краткосрочных сроков погашения долга. Общая средневзвешенная процентная ставка также составляет менее 4%, что значительно ниже текущих рыночных ставок. И только 10% от общего пакета имеют плавающую ставку, что ограничивает риски, присущие среде волатильных ставок.
По оценкам, я вижу, что FCPT введет еще одно увеличение квартальных выплат на 2,5%. Это доведет коэффициент выплат до чуть менее 85%. И это приведет к увеличению дивидендной доходности примерно до 6,4%. Хотя это и не самый большой спред по сравнению со сравнительно безрисковой альтернативой, это будет хорошим бонусом к любому повышению цены акций в будущих периодах.
Акции FCPT – покупать, продавать или держать?
На мой взгляд, откат FCPT предоставил инвесторам привлекательную точку входа. По моим оценкам, акции в настоящее время торгуются с подразумеваемой ставкой капитализации примерно 6,0%. Это основано на ожидаемом NOI за весь год в размере + 185 миллионов долларов США и предполагаемой стоимости предприятия в 3,1 миллиарда долларов США. Хотя это представляет собой премию к стоимости недавних покупок недвижимости, это меньше, чем подразумеваемый предел в 5,5%, который был у акций до начала пандемии COVID-19.
И тогда портфель FCPT был менее диверсифицирован, чем сейчас. Например, в конце третьего квартала доля автосервиса и розничной торговли медицинскими товарами составляла 9% и 7% соответственно. Возросшая диверсификация последовала за активностью приобретений с начала года, которая в большей степени была ориентирована на классы недвижимости, не относящиеся к ресторанам. За девять месяцев года общий объем приобретений FCPT составил 38% в ресторанном бизнесе и 37% и 23% в медицинской розничной торговле и автосервисе соответственно. Более активное участие в этих секторах дополняет недавние усилия FCPT по переработке менее эффективных брендов, таких как Red Lobster.
Текущие оценки Уолл-стрит справедливо оценивают стоимость акций в $26 за акцию, что представляет собой почти 20%-ный потенциал роста. Это будет примерно столько же, сколько на момент моей последней публикации о FCPT. Затем я оценил акции как справедливые и их лучше оставить на приостановке. На мой взгляд, акции действительно имеют потенциал отыграть недавние потери.
Вероятное повышение дивидендов до конца года, продолжающаяся диверсификация за счет ресторанного сектора и стабилизация ценовой ситуации для арендаторов FCPT — это три фактора, которые могут послужить катализатором повышения курса с текущих уровней торгов. Я рассматриваю акции как «покупать» с потенциалом роста примерно 20%.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
