Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Акции квартирного REIT UDR (NYSE:UDR) в последнее время сильно пострадали, упав почти на 14% с начала года и значительно отстав от аналогов REIT на побережье, таких как AvalonBay (AVB) и Equity Residential (EQR). В то время как рынок обеспокоен большей подверженностью UDR рынкам солнцезащитных поясов, которые составляют 26% NOI по сравнению с менее 5% для AvalonBay и Equity Residential.
На сегодняшний день UDR торгуется с подразумеваемой ставкой капитализации 6,5%, что немного дешевле, чем Equity Residential (предполагаемая ставка капитализации 6,3%), и со значительным дисконтом к AvalonBay (предполагаемая ставка капитализации 5,8%). Между тем, в то время как инвесторы фондового рынка наказывают UDR за большую подверженность солнечному свету, и AvalonBay, и Equity Residential недавно потратили сотни миллионов на покупку квартир с солнечным поясом по цене, превышающей их собственную оценку (обсуждается ниже).
Учитывая, что новое предложение сократится, как только мы наступим в 2025 году, чистый баланс и значительный потенциал роста моей оценки NAV, я считаю, что UDR является исключительной наградой за риск. Таким образом, я включил его в пятерку лучших в своем портфолио.
Последние результаты
UDR недавно разочаровала рынок, снизив прогноз роста NOI для одних и тех же магазинов на 2023 финансовый год на 0,75% до 6,75%.
Как показано ниже, основной причиной является вялый рост новых арендных ставок, который стал отрицательным на некоторых рынках в 3К23 из-за нового предложения, негативно влияющего на рынки солнцезащитных поясов (Техас, Флорида, Нэшвилл), а также продолжающегося вялого роста в Сан-Франциско и Сиэтле.
Поскольку 26% NOI приходится на рынки зон для загара, рынок обеспокоен тем, что сохраняющийся высокий уровень ввода квартир в течение 2024 года приведет к дальнейшим разочарованиям.
Взгляд за пределы 2024 года
Хотя то, что в 2024 году ожидается сохранение высоких уровней новых поставок в солнечном поясе, безусловно, верно, картина выглядит совсем иначе, если взглянуть на 2025 год и последующий период. Число разрешений на ввод новых квартир значительно снижается из-за прекращения кредитования региональными банками (после банкротства банков в марте/апреле), более высоких процентных ставок, высоких затрат на строительство и ограниченного энтузиазма со стороны коммерческих застройщиков, учитывая сложную конъюнктуру продаж.
Как показано выше, генеральный директор Camden (CPT) Рик Кампо отметил, что он ожидает, что количество построенных квартир сократится почти на 65%:
Аналогичным образом, жилищная консалтинговая компания John Burns Research & Consulting недавно поделилась результатами опроса 56 крупных застройщиков и инвесторов, показавших значительное ожидаемое сокращение нового предложения:
Значительное снижение предложения в сочетании с продолжением долгосрочной (более 50 лет) тенденции роста населения с солнечным поясом, вероятно, приведет к чрезмерному росту арендной платы и росту NOI в 2026 и 2027 годах. Интересно, что и AvalonBay, и Equity Residential приобрели квартиры с солнечным поясом в течение последние несколько месяцев. Avalon заплатила 275 миллионов долларов за покупку трех многоквартирных активов в Далласе и Шарлотте по ставке капитализации в середине 4-х годов (огромная премия к ее собственной оценке и месту, где торгуются UDR).
Аналогичным образом, Equity Residential приобрела два жилых объекта на рынке солнечных поясов Атланты за 180 миллионов долларов, что соответствует низкой ставке капитализации 5s (опять же значительная премия к ее собственной оценке, а также UDR):
На мой взгляд, эти покупки Equity Residential и AvalonBay указывают на то, что они считают, что проблемы с поставками солнцезащитных поясов временны и впереди нас ждут лучшие времена.
Оценка
На сегодняшний день UDR торгуется с подразумеваемой ставкой капитализации в размере 6,5%, что является одним из самых дешевых среди многоквартирных REIT:
Как вы можете видеть, несмотря на то, что UDR получает 74% своего NOI от прибрежных рынков (которые сталкиваются с ограниченным предложением), UDR торгуется в большей степени в соответствии с доходными инвестиционными фондами REIT Camden и Mid-America (MAA), которые страдают от гнева инвесторов из-за недавнего кризиса. Проблемы долгосрочных поставок обсуждались выше.
Более того, UDR торгуется с огромной скидкой по сравнению с ценами, которые недавно заплатили AvalonBay и Equity Residential за активы в области солнечных зон. Аналогичным образом, все квартирные REIT торгуются с дисконтом к более широкому набору недавних сделок на частном рынке. Как показано ниже, недавний опрос инвесторов в квартиры, проведенный CBRE (CBRE), показывает, что в 3К23 предельная ставка по сделкам с квартирами премиум-класса A (44% базы активов UDR относятся к премьер-классу A, остальные — к классу B) составляла менее 5% (максимальные ставки класса B). оцениваются примерно на 50 базисных пунктов выше):
Предполагая рост NOI в годовом выражении на 3% с настоящего момента до 2024–2027 годов (ниже в 2024 году, выше в 2026–2027 годах) и предполагая ставку капитализации в 5,3%, я получаю оценку справедливой стоимости на 2027 год в размере 53 долларов за акцию. Принимая во внимание полученные дивиденды (текущая дивидендная доходность составляет 5%), это дает годовую доходность чуть выше 17% в течение предполагаемого четырехлетнего периода удержания. Мое предположение о ставке капитализации в размере 5,3% представляет собой среднюю точку исторического диапазона UDR в 4–6,6% и соответствует ставкам капитализации (с учетом сочетания A/B), предложенным в опросе CBRE, приведенном выше.
Я считаю, что ожидаемая среднесрочная (4 года) доходность в 17% очень привлекательна, особенно с учетом низкого уровня фундаментального риска здесь. UDR имеет очень сильный баланс с соотношением кредита к стоимости ниже 35%, отношения чистого долга к EBITDA ниже 5,5x, средневзвешенным сроком погашения долга 6,3 года (всего 3,3%) и доступной ликвидностью более 1 миллиарда долларов.
Заключение
Хотя в краткосрочной перспективе почти наверняка появятся ужасные заголовки, я рассматриваю UDR как исключительный компромисс между риском и прибылью для долгосрочных инвесторов. Это топ-5 позиций в моем портфолио.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
