Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
В моем предыдущем обзоре оператора многоквартирных домов в горном штате Centerspace (NYSE:CSR) я пришел к выводу, что акции справедливо оценены, и сохранил нейтральный взгляд на акции из-за менее благоприятной среды для роста арендных ставок.
С тех пор акции компании упали более чем на 20%. При коэффициенте форвардных средств от операций («FFO») менее 11x CSR торгуется со скидкой по сравнению с несколькими другими аналогами многоквартирных домов. Например, акции Elme Communities (ELME) торгуются с курсом 13,8x, а Independent Realty Trust (IRT) — с курсом 11,8x.
Хотя акции компании не понесли столь резких потерь, как их конкуренты, акции по-прежнему падают почти на двузначные цифры с начала года.
В третьем квартале CSR объявила о выходе в новый регион деятельности на своем рынке в Колорадо, а также увеличила среднюю точку своего основного годового прогноза по FFO. Хотя я считаю, что КСО требует второго взгляда со стороны инвесторов, ищущих новое или дальнейшее позиционирование в секторе многоквартирных REIT, я по-прежнему придерживаюсь нейтрального взгляда на будущие перспективы акций.
Ключевые показатели портфеля КСО
Основное присутствие CSR находится на Среднем Западе и в горных регионах Миннеаполиса, Денвера и Северной Дакоты. На эти три региона в совокупности приходится около 70% их общего чистого операционного дохода («NOI»).
В конце третьего квартала средняя заполняемость одного и того же магазина составила 94,7%, что последовательно снизилось на 50 базисных пунктов («б.п.»), но соответствует средней заполняемости за тот же период прошлого года.
Среднемесячная арендная ставка для одного и того же магазина в третьем квартале составила примерно 1500 долларов США в месяц, что на 3% выше, чем во втором квартале, и на 7% выше, чем в третьем квартале 2022 финансового года. область, край.
Например, согласно индексу стоимости дома Zillow, средняя стоимость дома в Миннеаполисе в настоящее время составляет 320 тысяч долларов. Если предположить, что ставка по ипотеке составляет 8%, то покупка одной из квартир CSR будет почти на 400 долларов в месяц дороже, чем аренда, при этом общая сумма ипотеки составит 80% от стоимости дома.
В балансе КСО действительно работает с более высокой долговой нагрузкой. Я отметил это как одну из проблем в предыдущем обзоре акций. Однако в последние периоды КСО добилась значительного прогресса в сокращении совокупного левереджа. Во втором квартале CSR снизила коэффициент совокупного чистого долга до 6,5x с 7,2x ранее. Кроме того, они также сократили свои риски по плавающей ставке до менее чем 2% от общего объема долга.
Результаты КСО за третий квартал
В том же пуле магазинов общий доход вырос на 5,7%, чему способствовал сильный рост на рынках Сент-Клауда, штат Миннесота, и Омахи, штат Северная Каролина, каждый из которых вырос соответственно на 11,4% и 9,7%. Хотя общий рост расходов в одном магазине опережал доходы, общий NOI в одном магазине все же вырос на 5,4%.
CSR также сообщила, что смешанная разница в арендной плате составила 3,9%, включая увеличение на 2,3% при новых контрактах и увеличение на 4,9% при продлении контрактов.
На последовательной основе поводов для радости было меньше. Здесь CSR сообщила об отрицательном NOI из-за увеличения общих расходов одного и того же магазина на 7,4% при неизменном росте общей выручки.
Двумя крупнейшими факторами, влияющими на расходы, были налоги на недвижимость и страхование. Страхование, в частности, за квартал выросло на 21,4%. Комментарий генерального директора CSR Энн Олсон также предполагает, что расходы на страхование, вероятно, останутся высокими до конца года и в 2024 году.
Более высокие неконтролируемые расходы также будут сопровождаться замедлением роста арендных ставок. Например, в октябре CSR по-прежнему сообщала о положительных спредах по аренде; но едва ли, всего на 0,8%, при этом положительные показатели продления в 5,3% в значительной степени компенсируются снижением числа новых подписчиков на 2,4%.
Несмотря на более слабые последовательные результаты, у управленческой команды все же хватило уверенности, чтобы увеличить среднюю точку своего основного прогноза по FFO на весь год на $0,02 на акцию до $4,67 на акцию.
Этому могла способствовать инвестиционная активность в течение квартала. Во-первых, CSR объявила о продаже четырех сообществ на своем рынке в Северной Дакоте на общую сумму + 82,5 миллиона долларов. CSR также завершила сделку по приобретению поселка в Форт-Коллинзе, штат Колорадо, на общую сумму покупки + 94,5 миллиона долларов. В рамках покупки CSR взяла ипотечный кредит на сумму + 52,7 млн долларов США с процентной ставкой 3,4%, что является относительной скидкой по сравнению с текущими рыночными ставками.
Выплата дивидендов по КСО
Centerspace в настоящее время выплачивает квартальные дивиденды в размере $0,73 на акцию. В годовом исчислении это представляет собой доходность около 5,75% на текущих торговых уровнях. Это средний показатель среди аналогов, которые предлагают доходность от 4,7% в случае IRT до 6,2% для NexPoint Residential (NXRT).
В прогнозируемой средней точке FFO коэффициент выплат составляет примерно 62%, что соответствует средним показателям по сектору. Однако покрытие можно считать более ограниченным, если принять во внимание их капитальные затраты на добавленную стоимость, которые являются важным аспектом их бизнеса.
Более высокие затраты на обслуживание долга также могут препятствовать росту выплат в будущих периодах. Однако то же самое относится и к аналогам, NXRT и IRT.
Акции CSR — покупать, продавать или держать?
Компания CSR увеличила среднюю точку своего годового прогноза после приличных квартальных результатов, которые включали продолжающийся рост количества тех же магазинов в годовом сопоставлении. Это также последовало за объявлением об их вступлении в Fort Collins MSA, что должно оказать попутный ветер на общий рынок Колорадо.
Согласно комментариям руководства, средняя стоимость дома в Форт-Коллинзе составляла примерно 560 тысяч долларов. При текущих ставках по ипотеке с первоначальным взносом в размере 20% покупатель будет тратить около 3300 долларов в месяц на приобретение дома на рынке.
Альтернативно, средняя арендная плата на рынке составляет 2000 долларов в месяц. Арендная плата за один из объектов недвижимости CSR может быть еще меньше, поскольку средний портфель компании составляет около 1500 долларов в месяц. Относительная скидка на право собственности должна привлечь арендаторов в недвижимость CSR.
Хотя вхождение в Fort Collins MSA стало одним из положительных событий, последовательная слабость общего портфеля не вселяет уверенности в будущих операционных показателях. В CSR отметили снижение спредов в начале четвертого квартала при замедлении объемов лизинга. Кроме того, растущие расходы на страхование, по-видимому, негативно сказываются на NOI в одном и том же магазине.
Хотя акции действительно торгуются с дисконтом менее 11x форвардного FFO, я скептически отношусь к увеличению прогноза, особенно перед лицом рынка аренды, который, похоже, замедляется. Хотя акции кажутся более привлекательными на текущих торговых уровнях, я остаюсь нейтральным в отношении их будущих перспектив и по-прежнему считаю, что акции лучше оставить без изменений.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
