Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Акции офисного оператора Sunbelt Piedmont Office Realty Trust (NYSE:PDM) за последний месяц выросли почти на 20%, опередив конкурентов, а также рынок в целом.
Тем не менее, акции переживают тяжелые годовые потери и продолжают торговаться вблизи нижней границы своего 52-недельного диапазона. При форвардном коэффициенте средств от операционной деятельности («FFO») всего в 3,5x я по-прежнему считаю, что оценка акций выходит за пределы диапазона качества их офисного портфеля класса А.
Я последовательно придерживаюсь оптимистичной позиции в отношении компании, придерживаясь позиции «сильной покупки» в отношении моих последних новостей. Однако это еще не материализовалось, поскольку акции упали более чем на 17% с момента моего последнего сообщения, в котором я подробно изложил свои взгляды относительно сокращения дивидендов и деятельности компании по рефинансированию.
Даже несмотря на сокращение выплат, дивиденды по-прежнему составляют более 8% на текущих торговых уровнях, что является привлекательной премией по сравнению со сравнительно безрисковыми альтернативами казначейских облигаций США. Привлекательная дивидендная доходность, постоянно низкая оценка и положительные новости по аренде укрепляют мою уверенность в акциях. На мой взгляд, ДПМ остается «сильной покупкой».
Ключевые показатели портфеля PDM
ДПМ сообщила, что ставка аренды портфеля по состоянию на 30 сентября составила 86,7%, что немного ниже, чем за тот же период прошлого года, но выше на 50 базисных пунктов («б.п.») с 30 июня.
На конец периода разница между арендными и экономическими ставками ДПМ оставалась широкой и составляла 590 б.п. Сюда входит более 1 MSF заключенных договоров аренды свободных площадей, которые еще не вступили в силу или в отношении которых снижена арендная плата. Это составляет около $36 млн дополнительных денежных доходов. Это выгодно сочетается с запланированным сроком аренды PDM на последний квартал года, который оценивается в 2% годовой выручки от аренды.
На конец периода коэффициент чистого долга ДПМ составлял 6,4x, практически не изменившись по сравнению с предыдущими кварталами. Средневзвешенная процентная ставка по общему пакету выросла до 5,46% с 4,49% в прошлом квартале, в первую очередь из-за недавней деятельности по рефинансированию, которую я описал более подробно в моем последнем обзоре акций.
Ожидается, что повышение взвешенной ставки увеличит процентную нагрузку в предстоящие периоды. В качестве компенсации ДПМ действительно получает выгоду от более благоприятной лестницы сроков погашения, поскольку срок погашения крупнейшего краткосрочного долга наступает не раньше 2025 года. , обеспечивая компании здоровую позицию ликвидности.
Подведение итогов PDM за третий квартал
В третьем квартале PDM зарегистрировала 302 тыс. SF лизинговой деятельности, из которых 170 тыс. SF приходилось на аренду новых арендаторов. Это представляет собой 11-й квартал подряд положительной арендной активности ДПМ по отношению к уровням до COVID.
ДПМ также похвасталась еще одним кварталом положительных спредов по арендной плате. Фактически, спреды были двузначными и составляли 11,7%. Кроме того, показатель удержания увеличился до 76% с 69,3% в прошлом квартале. Это произошло после того, как ДПМ сообщила о положительном поглощении в течение квартала.
Еще одним положительным моментом в течение квартала стал рост чистой операционной прибыли PDM по кассовой основе («NOI»). ДПМ зафиксировала рост на 5,3% в течение квартала после либо неизменных, либо отрицательных показателей в предыдущие периоды. Сочетание новых начинаний и истекающих скидок сверх истекших договоров аренды в первую очередь объяснялось увеличением.
Заглядывая в будущее, руководство оставило без изменений прогнозный диапазон основного FFO. Но они отметили, что рассчитывают попасть в нижнюю часть диапазона, которая составит около $1,74 за акцию. Более осторожный прогноз обусловлен главным образом перспективой повышения процентных ставок в долгосрочной перспективе.
Освобождение банка США
Самая значительная информация о прибылях и убытках за третий квартал касалась новостей о US Bancorp (USB). В настоящее время компания является их крупнейшим арендатором, на ее долю приходится чуть менее 5% годовой арендной платы. В предыдущие кварталы сохранялась неопределенность вокруг обновления штаб-квартиры в Миннеаполисе. А неопределенность и связанный с ней риск непродления договора были одним из часто упоминаемых аргументов против ДПМ.
В третьем квартале PDM развеяла эти опасения, сообщив, что после окончания квартала все помещения 447K SF были продлены до 2034 года. Это представляет собой крупную победу для PDM помимо результатов аренды, которые уже можно было рассматривать как положительные.
Хотя сделка, как сообщается, была неизменной с точки зрения высвобождения спредов, ее положительным моментом было отсутствие бесплатной арендной платы, а также улучшение условий для арендаторов на рыночном уровне. То есть ДПМ не пришлось идти на серьезные уступки, чтобы вернуть давнего арендатора на вершину общего списка арендаторов.
Выплата дивидендов ДПМ
Начиная с выплат за третий квартал, ДПМ снизила свои годовые дивиденды с $0,84 на акцию до $0,50 на акцию. Это, несомненно, разочаровало инвесторов. Однако это не должно было стать неожиданностью. Ранее я прогнозировал, что годовой дивиденд снизится до $0,45 на акцию. По моим оценкам, сокращение дивидендов было меньше, чем ожидалось, и в целом это положительный результат.
А при текущем уровне выплат дивиденды обеспечивают привлекательный спред по сравнению с безрисковыми альтернативами, которые в настоящее время приносят около 5%.
В годовом исчислении PDM генерирует около $1,29 на акцию в AFFO, исходя из AFFO за третий квартал примерно +$40 млн и текущего количества акций около 123,8 млн. Это приведет к тому, что коэффициент выплат составит менее 40%, что значительно ниже среднего показателя по сектору в 75%.
Поэтому я считаю выплату в ее нынешнем виде безопасной. Конечно, изменения в прогнозируемом налогооблагаемом доходе, который менее прозрачен для инвесторов, могут изменить расчеты. Но финансовый директор PDM Бобби Бауэрс отметил, что текущие дивиденды приблизительно соответствуют их прогнозируемому налогооблагаемому доходу в течение следующих одного-двух лет. По крайней мере, в течение этого периода дивиденды должны оставаться защищенными от дальнейшего снижения.
Акции PDM – покупать, продавать или держать?
Я придерживаюсь сильного бычьего взгляда на ДПМ. Худшего для компании явно не произошло. И вряд ли это произойдет в ближайшие месяцы.
Ранее в этом году ДПМ столкнулась с повышенным риском рефинансирования из-за предстоящего погашения в 2024 году. Компания успешно перенесла срок погашения на более поздние годы и, в свою очередь, улучшила свою общую долговую лестницу.
Угроза сокращения дивидендов также всегда представляла собой серьезную угрозу для ДПМ, учитывая сложное состояние рынка офисной недвижимости. Но даже после сокращения выплаты по-прежнему обеспечивают привлекательную доходность для инвесторов, ориентированных на доход. Кроме того, это подтверждается низким коэффициентом выплат. Конечно, предварительная выплата также сопровождалась сильным освещением. Но раньше налоговые перспективы были более неопределенными, чем сейчас.
И, наконец, в третьем квартале ДПМ проинформировала инвесторов о продлении срока действия контракта с их крупнейшим арендатором, US Bancorp. Но поскольку арендатор заперт на следующие десять лет, инвесторы должны вздохнуть с облегчением. Еще лучше то, что сделка была завершена без бесплатной арендной платы и с улучшениями для арендаторов, соответствующими средним рыночным показателям; другими словами, ДПМ не пришлось прилагать слишком большие усилия, чтобы сохранить своего главного арендатора.
Более высокие процентные ставки, вероятно, окажут давление на результаты. И это отражено в перспективном прогнозе FFO, который, по мнению руководства, находится в нижней части заявленного диапазона. Но даже если бы PDM получила FFO в размере 1,74 доллара на акцию, что было бы нижней точкой целевого диапазона, акции все равно торговались бы с коэффициентом, кратным всего лишь 3,50x при текущей цене акций. На мой взгляд, это совершенно не соответствует рискам, присущим акциям, большая часть которых уже устранена. Даже при коэффициенте 5x потенциал роста акций составит более 40%.
Я по-прежнему считаю, что для инвесторов, ищущих избирательное позиционирование в разрушенном офисном секторе, PDM представляет наибольший потенциал роста, особенно с учетом того, что за компанией стоит самое худшее.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
