Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Дорогие читатели,
Broadstone Net Lease (NYSE:BNL) — это REIT, занимающийся чистой арендой, который имеет 15-летнюю историю, но вышел на IPO только недавно, в 2020 году. REIT относительно небольшой: около 800 объектов недвижимости расположены по всей территории США. Техас является их основным рынком, на его долю приходится 9,9% ABR. Далее следуют Миннесота с 8,3%, Иллинойс с 6,1% и Калифорния с 5%.
Одна из основных критических замечаний, с которой я сталкиваюсь, заключается в том, что REIT не имеет четкой направленности, что особенно очевидно из распределения их собственности по секторам. На долю промышленности приходится 51%, за ней следуют здравоохранение – 18%, рестораны – 13%, розничная торговля – 11% и офисы – 6%. Учитывая их небольшой размер, они, возможно, слишком распыляются, пытаясь стать «мастерами на все руки», вместо того, чтобы получить глубокий опыт в одном секторе. Это, вероятно, повлияет на оценку BNL, поскольку рынок обычно предпочитает специализированные REIT и имеет тенденцию давать им премию.
Я писал о REIT еще в апреле, дал обзор бизнеса и дал рекомендацию «ПОКУПАТЬ» по цене 16 долларов за акцию. Инвестиции казались привлекательными, поскольку BNL имела одну из самых высоких дивидендных доходностей в секторе чистой аренды и торговалась по значительно более низкой цене, чем ее конкуренты, что превышало цену с дисконтом «мастер на все руки». С тех пор мой RoR был отрицательным и составлял около 10%, но операционные показатели REIT были довольно хорошими, что подтверждается отчетами о доходах за несколько кварталов, последний раз в третьем квартале 2023 года. Более того, сейчас REIT торгуется с достаточно высоким спредом к 10-летним облигациям. доходность, что, на мой взгляд, обеспечивает существенный запас прочности.
Выступление Бродстоуна
С операционной точки зрения портфель BNL конкурирует с лучшими в отрасли. Заполняемость исключительно высока и стабильна на уровне 99,3%, сбор арендной платы составляет 100%, а покрытие арендной платы составляет 3,1x. В результате доходы BNL от аренды очень заметны и надежны.
Все REIT с чистой арендой имеют долгосрочные договоры аренды, и BNL не является исключением. Их WAULT составляет 10,5 лет, а срок их аренды в последующие годы очень низок. Лишь 4,5% договоров аренды истекут до 2026 года.
Долгосрочная аренда обеспечивает очень предсказуемые денежные потоки, но также снижает способность REIT повышать арендную плату в условиях инфляции, что может быть рискованным, если инфляция и процентные ставки останутся высокими. В портфеле BNL в среднем 2% встроенного фиксированного повышения арендной платы по 85% договоров аренды, а 12% договоров аренды имеют индексацию, связанную с индексом потребительских цен (в основном с 3%-ным пределом).
Поскольку внутренний рост на уровне 2–2,5% не очень привлекателен, REIT исторически придерживался агрессивной стратегии поглощений, чтобы увеличить общие перспективы роста.
Исторически это работало довольно хорошо, но в этом году инвестиции в новые приобретения значительно замедлились. Еще в апреле руководство планировало, что общий объем инвестиций в этом году составит $300-500 млн, что увеличит валовые активы BNL на 7-8% в годовом сопоставлении. Но недавно цель была пересмотрена до 250 миллионов долларов. Руководство заявило, что причина пересмотра в сторону понижения заключается в том, что оно остается крайне избирательным, поскольку предельные ставки по новым сделкам по-прежнему отстают от темпов повышения ставок, что снижает их инвестиционную доходность. Я во многом согласен с этим утверждением и хотел бы, чтобы руководство как минимум рассматривало вместо этого возможность обратного выкупа акций, поскольку подразумеваемая ставка капитализации их собственных акций сейчас значительно превышает ту, которую они могут получить от приобретений.
За первые девять месяцев этого года BNL инвестировала всего 101 миллион долларов, включая 25 миллионов долларов в новые приобретения, 26 миллионов долларов в приносящие доход капитальные затраты и 50 миллионов долларов в финансирование развития. Это означает, что даже их уменьшенная цель все еще относительно далека.
Что касается выбытий, с начала года BNL продала недвижимость на сумму 180 миллионов долларов при средней ставке капитализации 5,9%, и руководство подтвердило свою годовую цель на верхнем уровне предыдущего прогноза в 200 миллионов долларов.
Хотя продажи по ставке 5,9% растут (по сравнению с приобретением по ставке 7,1%), мне не нравится, что портфель REIT фактически сокращается, поскольку они продают больше, чем покупают. При отсутствии внешнего роста доходы от аренды, скорее всего, будут расти не более чем на 2% в год.
Хорошо то, что чистые процентные расходы BNL также не сильно увеличатся, поэтому денежный поток должен быть стабильным, даже если процентные ставки останутся высокими до 2026 года. BNL имеет балансовый отчет с рейтингом BBB с соотношением чистый долг/EBITDA 4,9x. Я также хочу отметить, что у REIT очень низкий процентный риск, поскольку 100% их долга имеет фиксированную ставку, и у них нет существенных сроков погашения долга до 2026 года. Это означает, что даже если ставки останутся высокими до 2026 года, REIT FFO все равно вырастет примерно на 5-6%.
Оценка
BNL выплачивает дивидендную доходность в размере 7,9%, которая разумно покрывается коэффициентом форвардных выплат в размере 80%. Хотя я не ожидаю роста дивидендов, учитывая стабильный денежный поток, риск снижения здесь минимален. Это важно, потому что только дивиденд в размере почти 8% может сделать инвестиции выгодными для доходных инвесторов.
REIT торгуется с коэффициентом FFO 10,2x, что существенно ниже среднего показателя для аналогичной группы с чисто чистой арендой, равного 12x FFO, но это ожидаемо. Акции WP Carey (WPC), которые представляют собой хорошее сравнение из-за сильной зависимости от промышленной недвижимости, торгуются ближе к 11x FFO, но опять же, премия, вероятно, здесь оправдана, учитывая более длительную историю WPC. Учитывая все обстоятельства, я считаю, что BNL справедливо ценится по сравнению с аналогами.
Будущее ценовое поведение будет зависеть, по большей части, от того, что произойдет с процентными ставками и доходностью. В настоящее время подразумеваемая ставка капитализации составляет 8,7%, что на 400 б.п. выше доходности 10-летних казначейских облигаций. Это значительно превышает средний спред по сделкам с недвижимостью за 25 лет, составляющий 280 б.п. (по данным JPMorgan), что заставляет меня полагать, что потенциал снижения BNL здесь весьма ограничен, даже если процентные ставки останутся на сегодняшнем уровне. Если/когда процентные ставки снизятся, я ожидаю, что будет открыт существенный потенциал роста. По итогам третьего квартала я не вижу причин менять ранее установленную целевую цену в 13,5x FFO или $20 за акцию, что представляет собой потенциал роста примерно на 33% от сегодняшнего уровня.
Таким образом, BNL может помочь диверсифицировать чистые риски по аренде, и можно разумно ожидать, что:
- выплатить дивидендную доходность в размере 7,9%
- увеличивать FFO на 2% в год
- и потенциально изменить ставку до 13,5x FFO (при условии снижения процентных ставок), что приведет к потенциалу роста на 33%.
Это очень привлекательно с точки зрения доходного инвестирования, поэтому я рекомендую ПОКУПАТЬ акции по цене $14,40 за акцию.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
