Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Alexander’s, Inc. (NYSE:ALX), пожалуй, одна из самых интересных компаний коммерческой недвижимости на фондовом рынке. REIT владеет всего пятью зданиями в Нью-Йорке, примерно 56% доходов которых приходится на единственного арендатора — Bloomberg. В последний раз ALX объявила квартальные денежные дивиденды в размере $4,50 на акцию, что не изменилось по сравнению с предыдущим распределением, с годовой форвардной доходностью 9,8%. Квартальные распределения REIT оставались стабильными на текущем уровне с первого квартала 2018 года, при этом за последнее десятилетие распределение ни разу не сокращалось. Ключевым моментом здесь является стабильность, но прибыль в третьем квартале 2023 финансового года, когда средства от операционной деятельности составили $18,6 млн, или около $3,63 на акцию, усилила призрак волатильности дивидендов в краткосрочной перспективе. Это означало лишь 81% покрытия и 124% коэффициент выплат.
Инвесторы REIT в настоящее время переживают одни из самых жестоких условий, наблюдавшихся в секторе за более чем десятилетие, при этом нынешний спад затмевает широкое падение рынка, наблюдавшееся во время банковского кризиса в начале 2023 года. Мантра ФРС «Выше и дольше» стала сплоченным кличем для «медведей», которые сейчас накопили около 6% коротких акций ALX. Это высокий показатель для класса активов, который просто покупает и владеет недвижимостью, собирает арендную плату и выплачивает дивиденды после покрытия операционных расходов.
Крайне важно, что, хотя ALX предлагает убедительную двузначную доходность, его высококонцентрированный портфель и генерирование FFO, которое в настоящее время превосходит квартальные выплаты, создали уникальный спектр риска. В портфеле ALX площадью около 2 455 000 квадратных футов уровень коммерческой занятости составлял 87,3%, а уровень заполняемости жилых домов — 93,6%. Коммерческая заполняемость выросла на 40 базисных пунктов с 86,9% во втором квартале.
FFO, дивидендный риск и большая денежная позиция
ALX сообщила о выручке в размере $55,41 млн, что на 3,1% больше, чем в прошлом году, и на $1,71 млн выше консенсус-прогноза. Общие расходы за этот период выросли на 2,5 миллиона долларов, при этом гонорары внешнему управляющему Vornado Realty Trust (VNO) были включены в эту статью и составили ее самый крупный компонент расходов. Это привело к тому, что чистая прибыль составила $10,75 млн по сравнению с $15,11 млн за аналогичный период прошлого года, поскольку процентные расходы выросли более чем вдвое до $16,17 млн с $8 млн. Это привело к заметному ослаблению средств от операционной деятельности, которые составили $18,6 млн, около $3,63 на акцию, по сравнению с $4,40 на акцию в аналогичном периоде прошлого года. Слабость FFO не является идеальной, поскольку это REIT, где стабильность составляет основную часть его инвестиционного предложения. Это означает, что FFO не покрывает текущую ежеквартальную выплату дивидендов и что ALX зависела от позиции денежных средств и их эквивалентов в размере $507,9 млн по состоянию на конец третьего квартала для поддержания выплаты дивидендов.
Денежная позиция ALX в настоящее время находится на самом высоком уровне за десятилетие, поскольку у REIT полно денежных средств от перевода своих инвестиций в долговые и долевые ценные бумаги в наличные, а также от продажи в марте 2023 года земельного участка Rego Park III за 71 миллион долларов. Текущий статус-кво по выплате дивидендов из денежной позиции, по сути, может сохраняться в течение многих лет, поскольку ALX ждет, пока процентные ставки потенциально упадут до уровней, которые будут более благоприятны для роста. REIT выплачивает примерно 23,08 миллиона долларов в квартал в виде дивидендов, следовательно, ему придется покрыть только около 4,46 миллиона долларов из этой суммы из своей денежной позиции. На мой взгляд, это создает длинный путь для продолжения выплаты текущих дивидендов даже несмотря на текущие препятствия в отношении процентных ставок.
Долг и сроки погашения
Сроки погашения долга REIT невелики, поскольку большая часть сроков погашения ипотечных кредитов на сумму 1,09 миллиарда долларов приходится на следующие два финансовых года. Задолженность по офисному кондоминиуму на Лексингтон-авеню, 731 по адресу Лексингтон-авеню, 731, наступает в 2024 году и подлежит погашению в 2024 году. Тем не менее, это при процентной ставке 6%, самой высокой в его долговом пакете. REIT придется добиваться досрочного рефинансирования, при этом процентная ставка будет выше, чем нынешние 6%. Эта ставка была обусловлена ограничением процентной ставки по сравнению с основной ставкой в 8,5% на конец третьего квартала.
Учитывая, что Федеральный комитет по открытому рынку, скорее всего, приостановит ставки в ноябре и декабре, общее давление со стороны повышения ставок, на мой взгляд, уменьшится. Следующий встречный ветер будет зависеть от того, насколько долго будет оставаться выше и дольше. Я не думаю, что мы увидим сокращение дивидендов из-за большой денежной позиции REIT, но риск сокращения существенно возрастает, если 731 Lexington не сможет быть должным образом рефинансирован. Тикер является защитой от этого.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
