Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Вчера центры SITE (NYSE:SITC) объявили несколько хороших новостей, в том числе:
- Сильные результаты за 3-й квартал и увеличение прогноза NOI магазинов за весь год.
- Продажа ~15% общей базы активов при ставке капитализации 6,5%. Компания заключила договор о продаже еще 6% активов (по аналогичной цене). После этих продаж Site сократила левередж до низкого в отрасли показателя отношения чистого долга к EBITDA в 4 раза.
- Планируемое выделение активов круглосуточного центра (который будет называться Curbline). Это активы очень высокого качества с потенциалом значительного долгосрочного внешнего (приобретительного) роста.
Хотя я рассматриваю все это как весьма позитивный момент, на момент написания этой статьи доля сайта на самом деле немного снизилась. Хотя рынку, возможно, не понравится нависание и сложность процесса (на завершение потребуется один год, а компания Site будет управляться извне в течение двух лет), продажа активов подчеркивает сильно заниженную оценку Site.
При цене $11,15 за акцию Site торгуется с подразумеваемой ставкой капитализации в размере 9,4%, что является большой скидкой не только на недавние продажи активов, но и на недавние сделки с торговыми центрами. Я рассматриваю Site как фантастическую инвестицию с потенциалом роста 60% в моем базовом сценарии.
Текущие операционные результаты
Как вы можете видеть ниже, Site увеличил нижний предел своего годового прогноза NOI на фоне продолжающегося значительного роста занятости и арендной платы.
Как и все REIT торговых центров, SITE Centers извлекает выгоду из мощных попутных ветров сектора торговых центров, в том числе:
- Отсутствие новых поставок, построенных за последние 7-8 лет.
- Сокращение розничных банкротств
- Миграция в пригород/3 дня в неделю работа на дому вождение автомобиля увеличение посещения пригородных торговых центров
Эти факторы привели к многолетнему максимуму заполняемости (около 95%) и солидному спреду по арендной плате.
Продажа активов
На данный момент во втором полугодии Site завершила продажу ~15% своей базы активов по ставке капитализации 6,5%.
Это более низкая ставка капитализации (более высокая оценка), чем недавняя продажа Urstadt Biddle компании Regency (REG), которая была осуществлена с ставкой капитализации 7,2%, и приобретение Kimco (KIM) компании RPT Properties (RPT) с ставкой капитализации 8,1%. Учитывая дислокацию на рынках капитала, кажется, что более крупные сделки изо всех сил пытаются привлечь покупателей, но более мелкие сделки (большая часть недавних продаж Site осуществляется как продажи отдельных активов) по-прежнему собирают многочисленные заявки от частных покупателей, что приводит к более выгодным ценам. Конечно, здесь могут быть и другие факторы, специфичные для активов, такие как аренда ниже рыночного уровня, возможности развития и т. д.
Помимо продажи, о которой говорилось выше, Site заключила контракт на продажу еще активов на сумму 242 миллиона долларов (указанная цена контракта также составляет около 6 баллов). После завершения этих транзакций Site теперь имеет самый низкий уровень левереджа в торговых центрах с чистым долгом всего в 4 раза по EBITDA.
Выделение «Комфортного актива» (бордюрная линия)
За последние три года Site приобрела портфель из 61 объекта розничной торговли. Активы удобства отличаются от торговых центров меньшими размерами (обычно менее 30 тысяч квадратных метров), гораздо более высокой посещаемостью/продажами на квадратный фут (в 3,5 раза больше уровня торговых центров) и значительно более низкими требованиями к текущим капитальным затратам (менее 10 % NOI по сравнению с 20–20 %). 25% для торговых центров).
Curbline станет единственным REIT, ориентированным на удобные активы, с длительным потенциалом для приобретений.
Оценка
Ниже я показываю оценку SITE Center, скорректированную с учетом продажи активов:
Несмотря на то, что SITE Centers только что продали активы на сумму почти $900 млн по ставке капитализации 6,5%, они торгуются с большой скидкой по сравнению с недавними продажами. В ходе разговора руководство отметило, что качество остальных активов торгового центра аналогично недавно проданным активам. Это имеет смысл, учитывая, что SITE Centers продала свои некачественные торговые центры (путем объединения RVI в 2018 году) и сохранила только свои лучшие активы.
Предполагая ставку ограничения 6% для активов удобства (более высокая стоимость из-за более низких требований к капитальным затратам) и ставку ограничения 7% для остального портфеля торговых центров (консервативно оценивая 7% скидку к недавним продажам), я получаю значение $17,50 за акцию, что предполагает потенциал роста почти на 60% по сравнению с сегодняшней ценой.
Заключение
Честно говоря, я удивлен, что акции SITE Centers не взлетели на этой новости. Я значительно увеличил свою позицию в акциях после этого объявления, учитывая большую скидку на частную рыночную стоимость, которая активно реализуется. Кроме того, я очень рад стать долгосрочным владельцем Curbline Properties, учитывая ее высококачественные активы и длительный путь к консолидации.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
