Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Healthpeak Properties, Inc. (NYSE:PEAK) и Physicians Realty Trust (NYSE:DOC) объявили рано утром в понедельник, 30 октября 2023 года, о «слиянии равных».
31 июля 2023 года я написал статью Physicians Realty Trust: случай слияний и поглощений, в которой предположил, что DOC был лучшим кандидатом на приобретение среди государственных инвестиционных фондов недвижимости (или REIT) в сфере медицинских офисных зданий («MOB»), и что сделка в течение года не должна стать сюрпризом. Это обеспечивает полезную основу для этой транзакции.
Инвестиционная диссертация
Предлагаемое слияние DOC и PEAK является разумной сделкой и положительной как для акционеров DOC, так и для акционеров PEAK.
DOC в лучшем случае оставался статичным, и лучшим путем вперед было приобретение более крупного REIT.
PEAK увеличивает площадь своих амбулаторных медицинских офисов на 65%, что обеспечивает эффективность административно-хозяйственных операций и, по крайней мере, потенциальные преимущества в определенной степени «могильной» доли на местном рынке.
Крайне важно, что валюта приобретения в настоящее время находится в депрессивном состоянии акций PEAK, что предлагает значительный потенциал роста для терпеливых нынешних акционеров DOC.
Для инвесторов, желающих приобрести медицинские офисные здания, PEAK сегодня является более привлекательным вариантом, чем на прошлой неделе.
Healthpeak Properties/Сделка с недвижимостью для врачей
С практической точки зрения это приобретение: компания PEAK стоимостью 16 миллиардов долларов покупает DOC на 4,6 миллиарда долларов.
PEAK представила свой анализ сделки в презентации для инвесторов здесь, включая обзор ниже. Полная презентация для инвесторов заслуживает внимания.
Ключевые моменты, на мой взгляд, для большинства инвесторов:
- сделка с акциями
- каждая акция DOC конвертируется в 0,674 акции PEAK
- Healthpeak Properties станет оставшимся именем и будет торговаться под символом DOC.
- ожидается, что текущий пиковый дивиденд в размере $ 1,20 на акцию сохранится
- ожидаем синергии в размере 40-60 миллионов долларов в год
- ожидаем закрытия сделки в первой половине 2024 года.
PEAK добавит 16 миллионов SF медицинских офисных площадей к уже существующим 24 миллионам, получив площадь, примерно сопоставимую с Heathcare Realty Trust (HR), формально доминирующим REIT в этом пространстве.
Первоначальная реакция на сделку была менее чем восторженной. Акции DOC закрылись снижением на шесть центов (0,5%), а акции PEAK закрылись снижением на 44 цента (2,7%), оба на минимумах, хотя и немного выше внутридневных минимумов. В полдень вторника оба торговались с понижением примерно на 2,5%. Первоначальные комментарии акционеров DOC были очень негативными.
Обратная сторона
В центре внимания было не приобретение как таковое, а цена. Согласно этим условиям, DOC приобретается по рекордно низкой цене. DOC провела IPO в июле 2013 года, история цен на акции показана ниже.
Увеличение индекса потребительских цен на 32% за этот период (согласно калькулятору Бюро статистики труда) делает цену еще менее привлекательной.
Кроме того, инвесторы DOC увидят сокращение дивидендных выплат. В настоящее время DOC выплачивает ежегодные дивиденды в размере 0,92 доллара США. При коэффициенте конвертации акций 0,674 каждая текущая акция DOC после слияния принесет 0,674 x 1,20 доллара = 0,81 доллара, то есть снижение на 12%.
Плюсы
REIT в пространстве MOB пережили трудные времена в течение последних нескольких лет, поскольку доходность с трудом соответствовала инфляции. Я более подробно обсуждал пространство MOB и связанные с ним проблемы в статье, вышедшей в сентябре 2022 года.
Все REIT управляются профессионально, а их портфели курируются более десяти лет. Ни у кого нет секретного соуса.
В отсутствие простых вариантов улучшения результатов, по-видимому, есть три способа: снизить бремя административно-хозяйственных расходов за счет увеличения масштаба, увеличить доходы за счет увеличения доли местного рынка (что HR называет кластеризацией) и добиться хороших результатов в разработке/переразработке, что должен обеспечить возврат выше покупки. Короче говоря, становись большим или иди домой.
Эта сделка предполагает значительное увеличение масштабов, необходимое для реализации первых двух элементов.
Должно произойти существенное сокращение совокупных расходов, в первую очередь общехозяйственных и административных. Я довольно подробно обсуждал это в статье DOC M&A, упомянутой выше. Вкратце, общие и административные расходы в 2022 году составили 8% выручки для DOC и 6% для PEAK.
По данным Seeking Alpha, в обращении находится 547 миллионов акций PEAK и 238 миллионов акций DOC. После слияния будет 547 + 0,674x 236 = 547 + 159 = 706 миллионов акций PEAK.
Прогнозируемая экономия в размере 60 миллионов долларов составит около 8,5 центов на акцию. Учитывая прогнозируемый FFO PEAK в 2023 году в размере ~ $1,77, это увеличение примерно на 5%.
Кроме того, больший размер получившейся фирмы должен, по крайней мере, незначительно снизить стоимость долга.
Реален ли недостаток?
Акции PEAK, которые являются предлагаемой здесь валютой, также находятся в депрессии, возможно, даже в большей степени, чем DOC.
Поиск целевой цены Alpha на Уолл-стрит предполагает потенциал роста на 50% до справедливой стоимости около 23 долларов в диапазоне от 16 до 32 долларов.
Это предполагает, что потенциальная стоимость текущей акции DOC после слияния — после конвертации в 0,674 акции PEAK — составит около 16 долларов с диапазоном от 10,78 до 21,60 доллара. В таблице ниже показана стоимость одной акции DOC сегодня после слияния для диапазона пиковых цен после слияния.
Я считаю маловероятным, что без слияния акции DOC в будущем имели бы лучшие результаты, чем акции PEAK. Для инвестора, готового доверять оценкам справедливой стоимости Уолл-стрит, акции DOC или PEAK могут сегодня считаться привлекательными, и, возможно, между ними не так уж и много выбора.
Что касается дивидендов, то в будущем они должны быть значительно более безопасными, и компания после слияния, на мой взгляд, предлагает больше шансов на будущий рост дивидендов.
Вывод инвестора
Объединенный объект PEAK + DOC должен быть сильнее, чем текущий DOC или текущий PEAK отдельно. Для инвесторов, желающих работать в медицинских офисах, PEAK кажется разумным выбором.
Положение PEAK в лабораторных зданиях можно рассматривать как еще одно преимущество. Я не удивлюсь, если портфель непрерывного ухода будет рассматриваться как отвлечение и продаваться.
Соотношение обмена DOC и PEAK при слиянии кажется разумным, и на действия инвесторов может больше влиять то, хранятся ли акции на налогооблагаемых или необлагаемых налогом счетах и т. д., чем соотношение обмена.
Я бы оценил DOC и PEAK как ПОКУПКУ по текущим ценам для инвесторов, которые хотят держать MOB REIT.
Лично я владею долей в HR, PEAK, DOC, VTR и GMRE. Я купил небольшую часть акций PEAK в день объявления о слиянии, а после написания этой статьи планирую купить еще одну, возможно, большую часть, которая составила бы полную позицию.
Я, вероятно, продам свои акции DOC до завершения слияния, в основном потому, что владею ими у другого брокера и не хочу разделения пакета между брокерами. В противном случае я бы, наверное, оставил их.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
