Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Armada Hoffler Properties (NYSE:AHH) недавно купила The Interlock, который, скорее всего, принесет дополнительные доходы от аренды в ближайшие годы. Также имеется информация о недавних сделках по продаже активов, которые могут улучшить внешний вид баланса и снизить общую сумму кредитного плеча. Кроме того, я верю, что программа обратного выкупа акций, объявленная в 2023 году, скорее всего, увеличит спрос на акции и может повысить их цену. Да, я вижу некоторые риски, связанные с общей суммой долга или отсутствием новых подходящих приобретений, однако считаю, что акции сейчас кажутся дешевыми.
Армада Хоффлер Недвижимость
Имея более чем 40-летний опыт разработки, строительства, приобретения и управления коммерческими, офисными и многоквартирными жилыми зданиями в США, Armada Hoffler является независимой компанией по недвижимости, присутствующей в юго-восточных штатах и на атлантическом побережье США. Соединенные Штаты.
Помимо основной деятельности по девелопменту и жилищному строительству, компания также предлагает услуги строительства и девелопмента другим участникам рынка. К апрелю 2023 года дома и офисы Armada Hoffer были заполнены на 97%.
Деятельность разделена на аренду коммерческих офисов, аренду торговой недвижимости, деятельность в сфере многоквартирного жилья и предложение услуг другим застройщикам в сфере недвижимости, образуя таким образом четыре операционных сегмента, в соответствии с которыми организована структура компании.
Армада Хоффлер придерживается активной стратегии приобретения и реконструкции старых зданий в упомянутых выше коммерческих и жилых районах, имея в своем распоряжении важные конструкции в городах с высокой потребительской активностью, получая доход непосредственно от арендаторов в виде сдачи недвижимости в аренду. В некоторых случаях здания сдаются в аренду целыми этажами другим компаниям для использования в качестве штаб-квартиры для своей деятельности в этом регионе. В некоторых случаях здания продаются для развития других компаний.
Принимая во внимание предстоящие результаты квартальной прибыли, я считаю, что сейчас подходящее время для оценки текущей оценки компании. Аналитики ожидают, что квартальная выручка составит около $60 млн, однако окончательные результаты могут оказаться немного лучше. Давайте иметь в виду, что в предыдущих результатах прибыли компания сообщила о результатах, превзошедших ожидания.
Балансовый отчет
По состоянию на 30 июня 2023 года компания сообщила о приносящей доход недвижимости на сумму 2,083 миллиарда долларов и чистых инвестициях в недвижимость на сумму 1807 миллионов долларов. Armada Hoffler Properties сообщает о рыночной капитализации, близкой к $600-$750 млн, а общий долгосрочный долг не превышает $1,3 млрд. Учитывая эти цифры, я считаю, что Armada Hoffler Properties выглядит недооцененной.
Компания также сообщила о денежных средствах и их эквивалентах на сумму 34 миллиона долларов, ограниченных денежных средствах на сумму 2 миллиона долларов, дебиторской задолженности на сумму около 41 миллиона долларов и дебиторской задолженности по строительству, включая удержанную сумму около 93 миллионов долларов. Общие активы составляют около $2,471 млрд, а соотношение активов и пассивов составляет около 1х-2х. Я считаю, что баланс выглядит чистым.
При задолженности около 1264 миллионов долларов США, кредиторской задолженности и начисленных обязательств на сумму 24 миллиона долларов США, а также кредиторской задолженности по строительству, включая удержания, близкие к 102 миллионам долларов США, общая сумма обязательств равна 1,589 миллиарда долларов США.
Согласно последнему квартальному отчету, Armada Hoffler Properties платит процентные ставки, близкие к 6% и 7%, но также ниже этих процентных ставок. Учитывая это, я считаю, что предположение о WACC в размере 7% выглядит консервативным.
По состоянию на 30 июня 2023 г. эффективные процентные ставки по возобновляемой кредитной линии и срочной кредитной линии до введения в действие ограничений процентных ставок и свопов составляли 6,64% и 6,54% соответственно. После введения в действие ограничений процентных ставок и свопов эффективные процентные ставки по возобновляемой кредитной линии и срочной кредитной линии по состоянию на 30 июня 2023 года составляли 4,59% и 2,45% соответственно. Источник: 10-Кв.
Дальнейшее приобретение объектов недвижимости, скорее всего, приведет к росту операционной маржи и свободного денежного потока.
Текущая стратегия этой компании остается той же, которая помогла ей получить положительные результаты на операционном и финансовом уровне: развивать первоклассную недвижимость для коммерческого и жилого использования на рынках, на которых она ведет свою деятельность. Компонентами этой стратегии являются приобретение недвижимости, имеющей потенциальную ценность при ее реконструкции, а также строительство зданий, в некоторых случаях, по совместным соглашениям с другими участниками отрасли. Цель состоит в том, чтобы добиться разумного и дисциплинированного движения капитала для увеличения стоимости собственности, находящейся в собственности. По моим прогнозам, Armada Hoffler добьется успеха в приобретении и развитии объектов недвижимости, а эффект масштаба, скорее всего, продолжит играть важную роль в росте операционной прибыли.
Дальнейшее расширение отношений с государственными учреждениями и частными участниками отрасли, скорее всего, принесет рост чистых продаж.
В дополнение к продолжению развития ценовых возможностей на рынках коммерческого и жилого жилья, я считаю, что, скорее всего, будут существовать возможности, направленные на расширение общественных и частных связей с государственными учреждениями и частными участниками отрасли. Кроме того, эти возможности, вероятно, будут направлены на направление инвестиций для увеличения производственных мощностей строительного сегмента, что также послужит диверсификации арендного бизнеса, который является ключевым элементом модели компании. В результате я считаю, что в ближайшие несколько лет мы можем увидеть рост свободного денежного потока.
В частности, я считаю, что недавнее приобретение The Interlock в Вест-Мидтауне Атланты за счет денежных средств и долга, скорее всего, приведет к дальнейшему увеличению балансовой стоимости одной акции и росту чистых продаж. В результате сделки я ожидаю дальнейшего увеличения роста чистой выручки за счет аренды офисных и торговых площадей.
19 мая 2023 года мы приобрели The Interlock, коммерческий многофункциональный объект класса А площадью 311 000 квадратных футов в Вест-Мидтауне Атланты, закрепленный за Технологическим институтом Джорджии. В рамках этого приобретения мы выплатили 6,1 млн долларов США наличными, погасили непогашенный мезонинный кредит в размере 90,2 млн долларов США, выдали продавцу паи класса А с ограниченной ответственностью в Операционном товариществе на сумму 12,2 млн долларов США и приняли на себя основной кредит на строительство актива в размере 105,6 млн долларов США. , которая была погашена на дату приобретения за счет поступлений от срочной кредитной линии TD и увеличения займов по возобновляемой кредитной линии. Источник: 10-Q
На данный момент, благодаря масштабности реализованных проектов и сотрудничеству с Содружеством Вирджиния или даже с Королевством Швеция, Армада Хоффлер пользуется большим признанием на рынках восточной части США, что, конечно же, обеспечивает ей широкую предел реализации и доступ к землям и совместным соглашениям. Я считаю, что эти связи могут привести к дальнейшим контрактам и росту бизнеса.
У нас есть обширный опыт работы с проектами развития государственной/частной недвижимости, начиная с 1984 года, мы работали с Содружеством Вирджиния, штатом Джорджия и Королевством Швеция, а также с различными муниципалитетами. Благодаря нашему опыту и многолетним отношениям с такими государственными учреждениями, как эти, мы научились успешно проходить зачастую сложный и трудоемкий процесс утверждения правительством, что дало нам возможность использовать возможности, которые, по нашему мнению, многие из наших конкурентов не могут реализовать. . Источник: 10-к
Армада Хоффлер отметила, что может продать некоторые объекты недвижимости, которые могут принести денежные средства и повысить оценку компании
Тот факт, что компания готова продать определенные объекты недвижимости, также может принести значительные денежные средства и снизить долговую нагрузку в ближайшие годы.
Мы намерены продать недвижимость в случае необходимости, когда мы считаем, что прибыль была максимизирована, и перераспределить капитал в новые проекты развития, приобретения, репозиционирования или реконструкции, которые, как ожидается, принесут более высокую потенциальную прибыль с поправкой на риск. Источник: 10-к
Финансовый левередж, похоже, снижается по сравнению с уровнем 2019 года. На мой взгляд, дальнейшее снижение общего размера левериджа, скорее всего, приведет на рынок больше инвесторов. Спрос на акции может увеличиться.
Компания сообщила о продаже некоторых активов в 2023 году, поэтому я считаю, что речь идет не только о словах. Происходят продажи.
11 апреля 2023 г. мы завершили продажу нефункционирующего участка в Market at Mill Creek в полном объеме погашения непогашенной суммы, подлежащей уплате за приобретение неконтролирующей доли в объекте недвижимости, завершенное 31 декабря 2022 г. Источник: 10- вопрос
Программа обратного выкупа акций, скорее всего, вызовет спрос на акции
В июне 2023 года компания сообщила о программе обратного выкупа акций на сумму около 50 миллионов долларов, что может вызвать значительный спрос на акции и повысить их цену. Тот факт, что руководство решило запустить программу обратного выкупа, может указывать на то, что руководство считает, что акции дешевы.
15 июня 2023 года Компания приняла программу обратного выкупа акций на сумму 50,0 млн долларов США. В рамках Программы обратного выкупа акций Компания может время от времени выкупать обыкновенные акции и привилегированные акции серии А на открытом рынке, пакетными покупками, посредством сделок, заключенных частным образом, с использованием торговых планов, подпадающих под действие Правила 10b5-1. в соответствии с Законом о биржах ценных бумаг 1934 года с поправками или другими разрешенными способами. Источник: 10-Q
Модель DCF
Мой прогноз доходов по сегментам включает доходы от аренды в 2028 году в размере 378 миллионов долларов США и доходы от генерального подряда и услуг в сфере недвижимости в 2028 году, близкие к 409 миллионам долларов США. Наконец, общий доход составит около 788 миллионов долларов.
Я предполагал, что рост чистой прибыли/продаж составит около 9%-9,4%, при этом чистая прибыль в 2028 году составит около 74 миллионов долларов США, начисленный прямой доход от аренды составит около -8 миллионов долларов США, амортизация льгот по лизингу и арендная плата выше или ниже рыночной, близкая к — 2 миллиона долларов США, а амортизация активов в форме права пользования близка к 2 миллионам долларов США.
Кроме того, учитывая неденежную компенсацию акций, близкую к 6 миллионам долларов США, неденежные процентные расходы в размере около 22 миллионов долларов США и имущественные активы в размере около -36 миллионов долларов США, я включил изменения в обязательства по строительству в размере 309 миллионов долларов США, что подразумевает финансовый директор в 2028 году в размере 497 миллионов долларов США. . Наконец, при приобретении инвестиций в недвижимость, близких к -377 миллионам долларов, свободный денежный поток в 2028 году составит около 120 миллионов долларов.
Другие конкуренты сообщают о WACC, близком к 8% и 3%, поэтому я предположил, что WACC в 7% будет консервативным. Кроме того, при конечном прогнозе EV/FCF 24x предполагаемый прогноз составит около $13–15 на акцию при IRR 7%. Другие аналитики могут использовать другие цифры, но я полагаю, что их выводы, скорее всего, будут недалеки от моих.
Обратите внимание, что в прошлом акции Armada Hoffler Properties торговались на уровне около 22x-25x FCF, поэтому я считаю, что мой коэффициент EV/FCF кажется разумным.
Конкуренты
Конкуренция за эту компанию высока, и ее составляют компании, предлагающие услуги и развивающие аналогичную деятельность, и они в ряде случаев обладают большими возможностями и доступом к ресурсам. В меньшей степени ряд мелких и независимых участников дополняют конкурентную среду на вышеупомянутых региональных рынках. Существует конкуренция при приобретении земли и заключении договоров аренды или покупки недвижимости. Конкуренция распространяется и на строительный сегмент. В этом последнем аспекте, несмотря на то, что это самый современный из существующих бизнесов, компания уверена, что у нее есть необходимые возможности развития, чтобы конкурировать в больших масштабах в краткосрочной перспективе.
Риски
Риски различны и во многом зависят от управленческого потенциала и признания деловых возможностей на земле или домах, которые необходимо развивать. Кроме того, компания практически полностью зависит от местной экономики, и бизнес этой компании зависит от развития рынка недвижимости в частности, а также от экономической деятельности в целом, появления новых компаний и платежеспособности ее платежеспособности. клиенты. Более того, следует учитывать, что в прошлом году почти 50% выручки пришлось на розничную аренду.
Способность Armada Hoffler увеличить стоимость своей недвижимости будет фактором риска в краткосрочной и долгосрочной перспективе из-за характера бизнеса в сфере недвижимости и наличия капитала для финансирования будущих операций.
Заключение
Armada Hoffler Properties недавно купила The Interlock, что, скорее всего, приведет к увеличению доходов от аренды в ближайшие годы. Компания также намерена продать некоторые объекты недвижимости. Кроме того, компания недавно приняла новую программу обратного выкупа акций, которая может повысить спрос на акции и повысить их стоимость в будущем. Я вижу риски, связанные с общей суммой долга или невозможностью найти новые приобретения по достойной оценке, однако акции остаются существенно недооцененными.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
