Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
REIT многоквартирных домов, Elme Communities (NYSE:ELME), упал почти на 18% с момента моего последнего обновления информации об акциях, где я оценил акции как «держать». В то время акции ELME торговались недалеко от результатов второго квартала, которые в целом были положительными, за исключением пересмотра в сторону понижения прогноза на весь год. Именно этот пересмотр в сторону понижения сформировал мое мнение о перспективах ELME.
Прогноз, похоже, стабилизировался после моего обновления. В своих результатах за третий квартал руководство подтвердило прогноз на весь год, а также предоставило положительные комментарии относительно показателей своего портфеля. Кроме того, команда менеджеров проинформировала инвесторов о важном приобретении на быстрорастущем рынке метро Атланты.
При 13-кратном форвардном фонде от операций («FFO») акции по-прежнему торгуются с премией к другим аналогам многоквартирных домов аналогичного размера. Например, Centerspace (CSR), Independent Realty Trust (IRT) и NexPoint Residential (NXRT) торгуются в диапазоне 10x. В прошлом репортаже я подробно объяснил, почему премия оправдана. Но в нынешних рыночных условиях я по-прежнему считаю, что инвесторам будет лучше, если направить капитал игрокам с более низкими скидками в группе аналогов. Поэтому я остаюсь нейтральным в отношении ELME по итогам третьего квартала.
Ключевые показатели акций ELME
В настоящее время ELME прогнозирует, что основной FFO в 2023 году составит среднюю точку в $0,98 на акцию. Исходя из этой оценки, акции в настоящее время имеют форвардный кратный FFO чуть менее 13x. Это представляет собой премию к аналогам аналогичного размера, которые в настоящее время торгуются примерно в 10 раз.
С начала года акции отстают от аналогов, потеряв 28%
За последний месяц показатели улучшились: процентные потери большинства аналогов ELME выражаются двузначными цифрами, тогда как процентные потери ELME выражаются верхними однозначными цифрами.
Слабость цен на акции происходит, несмотря на хорошие показатели портфеля, которые включают средний уровень занятости одного и того же магазина в диапазоне около 90% и высокий уровень удержания портфеля, составляющий примерно 60%.
ELME также продолжает обеспечивать хорошую рентабельность инвестиций («ROI») в размере около 14% от своих обновлений с добавленной стоимостью, что является важным аспектом их повторяющейся деятельности. В течение года они прогнозируют завершение 300 ремонтных работ, каждый из которых должен принести одинаковую прибыль, соответствующую среднему годовому показателю.
Сводка результатов ELME за третий квартал
В третьем квартале ELME сообщила, что совокупный основной FFO составил $0,24 на акцию, что на 4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Общий чистый операционный доход («NOI») вырос на аналогичные 5%.
В том же сегменте магазинов NOI вырос на 7,3%, чему способствовали доходы от аренды, которые выросли на 4,2%. К этому добавилась более благоприятная операционная среда: расходы снизились на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Впоследствии расходы снизились еще на 2,9%.
Рост доходов от аренды был поддержан увеличением на 4,9% средней эффективной ежемесячной арендной платы за дом. Кроме того, ELME реализовала спреды по аренде в размере 5,1% при продлении аренды и 0,1% при новой аренде. И, несмотря на продолжающийся рост арендных ставок, показатели удержания и заполняемости оставались стабильными.
Удержание в тех же магазинах составило 61%, в то время как средняя заполняемость осталась в диапазоне 90%, то есть 95,6%, что на 20 базисных пунктов больше, чем за тот же период прошлого года.
Заглядывая в будущее, команда менеджеров укрепила свой годовой прогноз, сузив ожидания по FFO за весь год. В других странах прогноз по NOI для разных магазинов был пересмотрен в сторону повышения на +1,0 млн долларов США, в первую очередь из-за вклада недавно приобретенного портфеля недвижимости на рынке Атланты. В то же время повышенные ожидания NOI сочетались с более высокими ожиданиями как в отношении G&A, так и процентных расходов.
Приобретение Холмов Друидов
Незадолго до конца квартала ELME завершила сделку по приобретению жилого комплекса на 500 домов на своем рынке в Атланте. Общая стоимость приобретения составила +$108M.
После приобретения коэффициент чистого долга ELME вырос до 5,7x с 4,8x в конце второго квартала, в то время как доступная ликвидность снизилась до +$560 млн с +$680 млн до приобретения. Несмотря на рост левереджа, общий уровень долга остается в пределах целевых уровней. Профиль долга компании остается благоприятным: у нее нет обеспеченного долга и сроков погашения до 2025 года.
Дополнительное кредитное плечо компенсируется ожидаемыми преимуществами сделки, которые включают дальнейшее участие в быстрорастущем рынке Атланты. Дома также соответствуют стратегии ELME по добавленной стоимости класса B, что дает ELME возможность отремонтировать все 500 домов в портфолио.
Согласно комментарию генерального директора ELME Пола Макдермотта, в настоящее время альтернативы класса А в окрестностях продаются с надбавкой на 21% к текущей арендной плате ELME. При условии, что рентабельность инвестиций в реконструкцию останется на уровне около 15%, у ELME должна появиться привлекательная возможность повысить арендную плату в этих объектах в будущие периоды.
Наконец, владения Друидов также расположены в местах с ограниченным предложением. Например, с 2021 года на рынок поступила только одна новая поставка. И в радиусе 3 миль также ведется минимальное строительство. Это должно обеспечить дополнительный якорь для потенциала роста ставок рынка.
Акции ELME – покупать, продавать или держать?
Приобретение Druid Hill предоставляет ELME дополнительный рычаг роста на наиболее прибыльном рынке. Хотя приобретение произошло за счет более высокого кредитного плеча, профиль долга ELME остается более гибким, чем у аналогов.
ELME также должна получить выгоду от естественного роста арендной платы за недвижимость, поскольку текущий уровень арендной платы значительно снижен до медианного рыночного уровня. Дома также обладают возможностью увеличения стоимости в соответствии со стратегией компании.
Квартальные результаты ELME в других странах в основном соответствовали ожиданиям: стабильные уровни занятости и удержания, а также положительные спреды по аренде при продлении аренды. Для потенциальных арендаторов недвижимость ELME остается привлекательной по сравнению с аналогами класса А. Ограниченные перспективы предложения в регионах присутствия ELME также дают компании возможность продолжать повышать арендную плату. И их арендаторы, похоже, имеют достаточные возможности для того, чтобы поглотить рост, учитывая, что их недвижимость имеет текущее среднее соотношение арендной платы к доходу примерно 24%.
Инвесторам, ищущим новое или дополнительное позиционирование, ELME предлагает хорошо покрытые дивиденды, доходность которых в настоящее время составляет более 5%. Согласно консенсус-оценкам Уолл-стрит, справедливая стоимость акций также оценивается примерно в 20 долларов за акцию, что представляет собой существенный потенциал роста по сравнению с текущими торговыми уровнями.
Однако ралли до этих уровней в нынешних рыночных условиях кажется нереальным. На мой взгляд, акции, скорее всего, продолжат торговаться ближе к нижней границе своего 52-недельного диапазона и, вероятно, будут обойдены аналогами, IRT и NXRT, каждый из которых торгуется со значительным дисконтом, несмотря на аналогичные операционные показатели. Более конкретные результаты недавнего приобретения недвижимости ELME могут помочь сформировать более оптимистичный взгляд на акции. Но до тех пор я считаю, что акции лучше оставить на паузе.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
