Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Highwoods Properties (NYSE:HIW) — это офисный REIT, недвижимость которого расположена преимущественно в быстрорастущем регионе Санбелт. Сюда входят в первую очередь Северная Каролина, Теннесси, Флорида и Техас. Именно географическое присутствие делает этот REIT совершенно уникальным по сравнению с его аналогами, такими как Boston Properties (BXP) или Kilroy Realty Corporation (KRC), которые в значительной степени ориентированы на прибрежные рынки.
Последний раз я освещал акции еще в начале сентября. Я присвоил рекомендацию «держать» на уровне $24 за акцию, главным образом из-за проблем, связанных с заполняемостью. С тех пор цена акций упала более чем на 20%, и 24 октября компания сообщила о результатах за третий квартал 2023 года. Сегодня я публикую обновленную версию своей диссертации и повышаю рейтинг акций до ПОКУПКИ на основании недавних доходов и, особенно, более низкой оценки.
Хайвудс — Портфолио
Вы уже знаете, что HIW владеет недвижимостью в южных штатах, что имеет серьезные последствия для ее деятельности. Во время и даже после пандемии Sunbelt был всем, о чем все говорили. Однако в последнее время кажется, что настроения меняются, и люди (и рабочие места) могут вернуться на устаревшие рынки прибрежных регионов. Мы знаем это, потому что арендная плата за квартиры на северо-востоке в прошлом квартале выросла на двузначные числа, что свидетельствует о явном увеличении спроса. В результате я не думаю, что HIW заслуживает той премии, которую она исторически имела по сравнению со своими коллегами из прибрежного региона, и, во всяком случае, я действительно хочу увидеть скидку, чтобы компенсировать тот факт, что спрос может переместиться в другое место.
Более того, их здания, как правило, более высокого качества, что помогает заполняемости оставаться более чем на 7% выше среднего показателя по их рынкам. Это, безусловно, большой плюс для REIT.
Наконец, что касается арендаторов, HIW владеет тем, что можно было бы считать традиционными офисными помещениями, сдаваемыми в аренду арендаторам в сфере финансов и банковского дела, юридических и бухгалтерских услуг и страхования. Все это имеет одну общую черту. Большую часть работы можно выполнить удаленно. Это, очевидно, представляет собой угрозу занятости HIW, если арендаторы решат сократить площадь своих площадей после истечения срока действия договоров аренды. Около 8-10% договоров аренды истекают каждый год, а это означает, что риск довольно велик.
Последние результаты
Обычно мне нравится смотреть на разницу в арендной плате по новым договорам аренды, чтобы определить, действительно ли арендаторы ценят помещение или они ведут переговоры о скидках на аренду. В случае с HIW спреды по арендной плате в третьем квартале были низкими. Я имею в виду очень низкий уровень, -1,2% г/г в денежном выражении. Я думаю, это показывает, что занятость HIW находится под гораздо большей угрозой, чем, например, у компании Alexandria Real Estate (ARE), у которой средняя разница в арендной плате составляет 15%+ в расчете наличным способом.
Несмотря на несколько разочаровывающие условия аренды, руководство подтвердило свой прогноз на весь 2023 год, который предусматривает практически полное отсутствие роста NOI и стабильную заполняемость на уровне 88,5-90%. Эти предположения дают годовой FFO в размере $3,73-$3,77, что примерно на 7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в результате роста стоимости капитала и снижения заполняемости.
После этого года консенсус заключается в том, что FFO не будет расти до 2025 года, поскольку компания пытается справиться с высоким уровнем левериджа, составляющим 6x EBITDA. Я прогнозирую FFO в соответствии с консенсусом, поскольку ожидаю, что компании будет трудно повторно сдать в аренду свои помещения, и ожидаю, что процентные расходы увеличатся.
HIW имеет баланс с рейтингом BBB и сроком погашения до четвертого квартала 2025 года, что значительно снижает процентный риск в краткосрочной перспективе. Но у них довольно высокая стоимость капитала — 4,5%, и если процентные ставки останутся выше в течение длительного времени, в конечном итоге (в долгосрочной перспективе) их стоимость капитала может увеличиться еще больше.
В третьем квартале REIT увеличил доступную ликвидность до $770 млн. Это больше, чем в прошлом квартале, поскольку консолидированное СП получило 45 миллионов долларов в виде кредита и использовалось для погашения непогашенной суммы по кредитной линии компании. Хотя это может показаться положительным, это не совсем так, поскольку кредит был подписан под 7,3%, а полученные средства были использованы для погашения кредитной линии, стоимость которой составляла 6%. Но, по крайней мере, это позволило компании снизить часть долга до проектного уровня.
Оценка
В течение следующих двух-трех лет мы ожидаем неизменного FFO благодаря фиксированной арендной плате и относительно стабильным чистым процентным расходам. FFO в размере около $3,75 на акцию может с комфортом покрыть дивиденды в размере $2,0 на акцию, что дает почти 11%. Я не думаю, что сокращение дивидендов здесь неизбежно. Да, доходность высока, и REIT мог бы использовать дополнительную ликвидность для ремонта некоторых из своих зданий и/или предоставить более высокие стимулы для арендаторов, чтобы привлечь больше арендаторов по более высокой арендной плате. Но, учитывая все обстоятельства, я вижу, что дивиденды сохраняются.
Более того, акции Highwoods торгуются с самым низким за всю историю коэффициентом FFO — 4,8x. Это намного ниже минимума 2009 года (7,2x). Примечательно, что он также ниже кратного показателя его прибрежных аналогов BXP и KRC, которые в среднем составляют 6-7x FFO, и это хорошо, потому что, как утверждалось выше, я хотел увидеть скидку по сравнению с прибрежными аналогами. Все это заставляет меня полагать, что HIW здесь недооценен. Восстановление только до минимума 2009 года будет означать потенциал роста на 50% и все равно приведет к дисконтированию REIT по сравнению с сопоставимыми компаниями прибрежного региона, которые в 2009 году достигли дна примерно в 8-9 раз по FFO. Я считаю, что такой потенциал роста вполне реалистичен в течение следующих двух лет. лет. В результате я повышаю рейтинг HIW до покупки здесь по цене $18,50 за акцию.
Я рассматриваю это как спекулятивную покупку, поскольку здесь есть некоторые риски. Во-первых, арендаторы явно не выстраиваются в очередь для подписания новых договоров аренды, а это означает, что заполняемость вряд ли восстановится в ближайшее время, и REIT, возможно, придется потратить немного денег, чтобы стимулировать арендаторов остаться. Во-вторых, левередж высок и составляет 6x EBITDA, и если процентные ставки останутся высокими в течение многих лет, в конечном итоге рост процентных расходов догонит компанию. В результате FFO и денежный поток, вероятно, останутся на прежнем уровне в обозримом будущем. Тем не менее, я считаю, что при беспрецедентно низкой оценке риски учтены.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
