Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Прошло много времени с тех пор, как я в последний раз посещал компанию Eastern Government Properties (NYSE:DEA) здесь в августе 2021 года. В то время акции показали хорошие результаты в эпоху низких ставок, но с тех пор упали вместе с остальной частью категории REIT. рыночное ценообразование сдерживается более высокими ставками и конкуренцией со стороны казначейских облигаций и высокодоходных сбережений.
Как показано ниже, акции DEA упали на 39% за последние 12 месяцев, причем большая часть снижения пришлась на последние 12 месяцев. В этой статье я обсуждаю, почему стоимостные и доходные инвесторы могут захотеть рассмотреть позицию в DEA по ее текущей сильно сниженной цене, поскольку рынок уже накопил множество рисков, так что давайте начнем!
Почему DEA?
Eastern Government Properties – это самоуправляемый REIT, который является крупнейшим владельцем и арендодателем коммерческой недвижимости класса А, сданной в аренду правительству США. Как и следовало ожидать, DEA обеспечивает более высокую уверенность в сборе арендной платы по сравнению практически со всеми другими REIT, учитывая, что правительство вряд ли объявит дефолт по своим обязательствам по аренде.
Портфель DEA имеет высокую арендную ставку 98% со средневзвешенным оставшимся сроком аренды 10,4 года, что является долгосрочным показателем для отрасли REIT и находится на одном уровне с доходом REIT с чистой арендой, таких как Realty Income Corp. (O) ). Его портфель из 89 объектов недвижимости также является относительно новым, со средневзвешенным возрастом (на основе чистой арендной платы за квадратные футы) 14 лет.
Офисная недвижимость составляет половину (51%) годового дохода от аренды DEA, а остальную часть составляют амбулатория VA (26%), лаборатория (10%), здание суда (5%) и другое (8%). Местоположение собственности DEA также диверсифицировано по географическому признаку с более высокой концентрацией в районе Вашингтона (по понятным причинам) и в регионах с высокой плотностью населения и квалифицированной рабочей силой вдоль регионов Западного побережья и Солнечного пояса США, как показано ниже.
Хотя высокий уровень присутствия DEA в офисных зданиях может заставить некоторых инвесторов задуматься, стоит учитывать, что 87% этих объектов считаются критически важными, построены по индивидуальному заказу и сданы в аренду важным правительственным учреждениям, таким как полевые офисы ФБР, командный центр Министерства обороны США, DEA. региональные офисы и национальные метеорологические службы.
Другие опасения по поводу DEA могут быть связаны с его предполагаемым характером владения недвижимостью как «залогового доверенного лица». Однако стоит учитывать природу договоров аренды GSA, которые растут вместе с инфляцией, что позволяет DEA поддерживать здоровую рентабельность NOI. Как показано в примере с 2019 по 2021 год, структура аренды DEA позволила росту возмещения базового ИПЦ операционных расходов скорректировать рост ИПЦ на 1,4% и 7,8% в годовом сопоставлении в 2020 и 2021 годах соответственно.
Недавние препятствия включают снижение FFO на акцию во втором квартале: оно составило 0,29 доллара, что на 0,04 доллара ниже, чем в предыдущем году. Однако это не должно стать неожиданностью для инвесторов и не должно быть причиной такого сильного падения акций в этом году.
Это связано с тем, что руководство полностью огласило годовой прогноз FFO на акцию в диапазоне от $1,12 до $1,15 еще в феврале этого года, а недавно ужесточило свой прогнозный диапазон до $1,13–1,15 на этот год. Снижение основного FFO на акцию с $1,28 в прошлом году больше связано с проблемой времени, связанной с закрытием продажи здания DEA в VA-Corpus Christi и инвестициями в его разработку.
Заглядывая в будущее с результатами третьего квартала и далее, я ожидаю, что базовый FFO на акцию составит около $0,29 в течение следующих двух кварталов. Потенциальный потенциал роста включает в себя размещение доходов от размещения акций (при цене акций выше $20) в начале этого года, что принесло компании $89,1 млн. Это может иметь большое значение для стимулирования роста, учитывая, что капитализация DEA на рынке акций составляет всего 1,11 миллиарда долларов.
Риски для DEA включают более высокий коэффициент выплат, чем мне хотелось бы (93%), и DEA сохраняет дивиденды на неизменном уровне с 2022 года. DEA также имеет соотношение чистого долга к EBITDA 7,0x, что превышает уровень 6,0x. Рейтинговые агентства обычно считают это безопасным. Хотя более высокий уровень кредитного плеча может быть приемлемым для условий более низких процентных ставок, учитывая долговечность договоров аренды DEA с правительством США, риски повышаются в условиях текущих более высоких процентных ставок. По состоянию на конец июня средневзвешенная процентная ставка DEA по долгу составляла всего 3,88%, и она может вырасти по мере пролонгации долга (средневзвешенный срок погашения долга DEA составляет 5,2 года).
Тем не менее, DEA имеет здоровый коэффициент покрытия процентов наличными в размере 3,6х, а 98% его долга удерживается по фиксированным ставкам. Как показано ниже, у DEA нет долгов со сроками погашения в этом году, а сроки погашения ограничены в течение следующих двух лет.
Тем не менее, похоже, что рынок уже приготовил множество рисков для DEA: акции торгуются на уровне $10,46, форвардное P/FFO 9,2 и дивидендная доходность 10,1%. Если DEA сократит дивиденды и доведет коэффициент выплат до 70% (и это чисто гипотетически), оно все равно будет приносить привлекательные 7,6% при текущей цене акций. Коэффициент выплат в размере 70% основан на ожидаемом базовом FFO на акцию в размере 1,14 доллара США за весь год и годовой ставке дивидендов 0,80 доллара США.
DEA также, похоже, недооценена по отношению к реальной балансовой стоимости. Хотя я обычно не использую этот показатель для оценки REIT, я считаю, что его стоит оценить, учитывая существенный спад цен на акции, который пережил акции. Материальная балансовая стоимость более консервативна, чем балансовая стоимость, поскольку она исключает гудвилл и представляет собой ликвидационную стоимость активов в худшем случае банкротства.
Хотя я не верю, что DEA обанкротится, следующая диаграмма иллюстрирует, насколько дешевыми стали акции. Как показано ниже, отношение цены к материальной балансовой стоимости DEA составляет всего 0,88x, что является самым низким показателем за всю ее историю как публичная компания.
Вывод инвестора
Являясь крупнейшим владельцем и арендодателем критически важной коммерческой недвижимости, сданной в аренду правительству США, DEA предлагает инвесторам высокие гарантии сбора арендной платы для всех экономических условий. Кроме того, структура аренды DEA позволяет расти с учетом инфляции, что очень удобно в эти годы, и она продолжает работать в соответствии с тем, что руководство прогнозировало ранее в этом году. Хотя более высокие процентные ставки порождают дополнительную неопределенность, я считаю, что эти опасения более чем учтены в акциях, поскольку они торгуются значительно ниже балансовой стоимости. Таким образом, ценные и доходные инвесторы могут найти DEA привлекательным по своей нынешней значительно сниженной цене.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
