Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Redwood Trust (NYSE:RWT) имеет доходность более 20% с тех пор, как в мае я разместил рекомендацию «Покупать» REIT. Поскольку другие ипотечные REITs испытывают трудности, давайте внимательнее посмотрим на это имя в преддверии его доходов за третий квартал.
Профиль компании
Напомним, что RWT — это специализированная финансовая компания, которая классифицируется как REIT (инвестиционный траст недвижимости). Он работает в трех сегментах.
У фирмы есть инвестиционный портфель, состоящий в основном из кредитов для коммерческих целей (BPL) и крупных ипотечных кредитов на жилье. Он также имеет инвестиции в другие секьюритизации многоквартирных кредитов RMBS, CRT, Freddie Mac K-Series и повторяющиеся секьюритизации кредитов, а также инвестиции в собственный капитал.
Его сегмент ипотечного банковского обслуживания для деловых целей приобретает или выдает кредиты для бизнес-целевого кредитования (BPL), которые затем продаются, секьюритизируются или передаются в его инвестиционный портфель. BPL — это кредиты, выдаваемые инвесторам в аренду многоквартирных или односемейных домов, и могут быть либо срочными, либо промежуточными кредитами.
Тем временем сегмент жилищной ипотеки RWT покупает крупные кредиты, которые затем помещает в свой инвестиционный портфель, продает их целиком покупателям кредитов или секьюритизирует их через свою платформу частных торговых марок.
У компании также есть инвестиционный механизм, который инвестирует в финтех, технологии в сфере недвижимости и другие компании на ранней стадии.
Результаты прибыли за второй квартал
Во втором квартале RWT зафиксировала прибыль на акцию на уровне 0 центов. Это по сравнению с прибылью на акцию в -85 центов год назад.
Скорректированная прибыль, доступная для распределения, составила 14 центов на акцию. Это по сравнению с 11 центами в первом квартале и
Чистый процентный доход составил $26 млн против $40 млн год назад. В первом квартале NII составил $26 миллионов.
Балансовая стоимость упала до $9,26 с $9,40 в первом квартале, снижение на -1,5%. Компания выплатила дивиденды в размере 16 центов по сравнению с 23 центами в прошлом квартале.
Заглядывая в будущее, руководство RWT было очень воодушевлено изменениями в законодательстве, происходящими в банковской сфере, и тем, как они положительно повлияют на фирму.
В своем отчете о прибылях и убытках за второй квартал генеральный директор Кристофер Абате сказал:
«Перенесемся в сегодняшний день: мы являемся свидетелями еще одного раунда политических изменений в Вашингтоне, которые положат начало следующей эре ипотечного рынка. Уходящая эпоха, характеризующаяся ростом цен на жилье на 41% с 2020 года, была вызвана чрезвычайно мягкой денежно-кредитной и государственной фискальной политикой ФРС в ответ на пандемию COVID-19. Поскольку базовые ставки ФРС в этот период были фактически снижены до нуля, у банков появился почти безграничный запас депозитного капитала для кредитования, пока страна боролась с COVID. Многие банки предпочли оппортунистически вложить эти деньги в 30-летние крупные ипотечные кредиты. И эти ипотечные кредиты преимущественно хранились в портфеле для инвестиций, а не распределялись на рынки капитала. Эти ипотечные портфели оказались надежными кредитными инвестициями и представляли небольшой основной риск для банков, но несоответствие процентных ставок между 30-летними кредитами и финансирующими их депозитами было, несомненно, значительным и во многих случаях очень рискованным. Несмотря на то, что эталонная доходность казначейских векселей выросла с почти 0% в январе 2021 года до более 5% в марте 2023 года, воспринимаемая нестабильность депозитов вынудила многие банки продолжать предлагать ипотечные кредиты привилегированным клиентам по ставкам значительно ниже рыночных. Фактически, до начала регионального банковского кризиса в марте этого года депозитарии выдали 2/3 всех крупных ипотечных кредитов в первом квартале. Если мы подведем итоги сегодняшней ситуации, то стоимость депозитного капитала сейчас быстро растет, и депозиты продолжают лидировать в банковской системе, причем как потребители, так и предприятия требуют гораздо более высоких ставок по своим сбережениям. Но кроме того, регуляторные сборы за капитал по жилищным ипотечным кредитам, выдаваемым в банках, также скоро вырастут. Куда пойдет дальше неагентский рынок? Что ж, для многих из этих банков продолжение предложения конкурентоспособных ипотечных продуктов для удержания своих клиентов будет императивом, а решения, которые предлагает Redwood, являются логической альтернативой портфельному кредитованию».
Что касается рынка BPL, фирма отметила, что объемы последовательно снижались, при этом объемы срочных займов снижались. Компания ожидает, что рынок оживится во втором полугодии.
В настоящее время бридж-кредиты BPL составляют основную часть портфеля РВТ, при этом их экономическая доля составляет около 68%. Около 90% кредитов подлежат погашению в течение двух лет, а остальные 10% — в течение 2-3 лет. Эти кредиты в основном имеют плавающую ставку и, следовательно, не должны нести большой процентный риск.
Просрочки, однако, значительно увеличивались от квартала к кварталу. Кредиты со сроком погашения более 90 дней составили 4,9% портфеля во втором квартале по сравнению с 2,1% портфеля в первом квартале. Исторически сложилось так, что уровень просрочки по этим кредитам составляет от 1,9% до 6,2%. Географическая структура кредитов довольно диверсифицирована: Джорджия и Техас являются двумя крупнейшими штатами с ставкой по 16% каждый.
Насколько снизится балансовая стоимость, вероятно, будет определять стоимость акций, когда они сообщат о прибыли. Однако инвесторам также следует внимательно следить за тенденциями просроченной задолженности.
Оценка и заключение
При оценке ипотечных REIT я обычно рассматриваю цену бронирования как лучший способ их оценки. На этом фронте RWT торгуется примерно по 0,73x от книги. Это хорошая скидка. Однако балансовая стоимость может измениться довольно быстро, о чем свидетельствует предупреждение AGNC (AGNC) о том, что ее балансовая стоимость упала примерно на -25% с конца первого квартала.
Между двумя ипотечными REIT есть некоторые существенные различия. Во-первых, большая часть портфеля RWT находится в кредитах BPL, которые не должны иметь такой чувствительности к процентным ставкам, как портфель AGNC. Теперь инвестиции RWT в крупные ипотечные кредиты и другие инвестиции, чувствительные к процентным ставкам, пострадают в рыночной стоимости, но они составляют меньший процент ее портфеля.
RWT также имеет гораздо меньше кредитного плеча, чем традиционные агентские ипотечные REIT. На конец второго квартала у компании был только 2,2-кратный кредитный рычаг, тогда как у AGNC — 7,2-кратный. Это дополнительное кредитное плечо усугубит снижение рыночной стоимости портфеля.
Что инвесторам нужно будет следить за RWT, чего им не нужно делать с традиционными агентствами REIT, так это за уровнем просрочек. В прошлом квартале компания продемонстрировала довольно большой рост. Общий уровень просрочек по многоквартирным домам остается низким, но начал немного расти. В настоящее время это один из самых больших рисков для RWT, учитывая текущую макроэкономическую ситуацию.
В целом, я ожидаю, что балансовая стоимость RWT снизится, когда компания сообщит о своих результатах на следующей неделе, но не до такой степени, как ипотечные агентства REIT. Учитывая текущую большую скидку на регистрацию, я думаю, что акции остаются привлекательными, хотя я бы подождал до получения прибыли, чтобы стать новым покупателем денег, а также посмотреть, как обстоят дела с просрочками. Тем не менее, на данном этапе я не вижу причин менять свою долгосрочную рекомендацию «Покупать». В настоящее время доходность акций превышает 9,5%.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
