Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
SL Green (NYSE:SLG) сообщила о результатах, которых действительно следовало ожидать, учитывая исключительный прогресс, достигнутый ими в рефинансировании. С начала финансового года долг снизился более чем на 3 миллиарда долларов. Сейчас он упал настолько, что позволяет восстановить прибыль, а затем и немного. Но по-настоящему важной новостью является отставка президента, который останется в совете директоров. Этот президент на протяжении четверти века приводил компанию к исключительным результатам. Это означает, что новому президенту придется занять очень большую должность.
Учитывая характер бизнеса, весь портфель REIT вряд ли существенно изменится в одночасье. Поэтому инвесторам потребуется некоторое время, чтобы увидеть результаты действий нынешнего президента. Таким образом, непосредственной опасности существенного изменения стратегии нет. Скорее всего, это будет следующий период бума, когда будет принято решение о покупке или продаже, и инвесторы смогут узнать, как поживает этот новый президент.
Объявление
Эндрю Матиас, президент SL Green, уйдет в отставку 31 декабря 2023 года, когда истечет его контракт.
Его достижения были отмечены следующим образом:
» Помимо других примечательных наград, г-н Матиас был упомянут в журнале Crain’s New York Business «40 до 40» в 2007 году и более десятка раз был включен в список Power 100 журнала New York Commercial Observer. Он был удостоен чести таких крупных учреждений, как Университет Пейс и Мемориал Слоана Кеттеринга, и в настоящее время входит в совет директоров Ассоциации регионального планирования».
Это было отмечено в его заявлении о том, что он уходит. Не каждый президент имеет подобные достижения за время своего пребывания в должности. Это отмечает его как редкую личность в секторе REIT.
Под его руководством С.Л. Грин в этом году добился сокращения долга, которое рынок никогда не считал возможным.
Тот факт, что в объявлении выступил председатель правления Марк Холидей, может означать, что правление будет очень активно участвовать в переходе к новому президенту. Есть как минимум одна статья, в которой обсуждается, насколько активен этот форум.
Это может сделать переход плавным, которого акционеры не заметят. Новым президентом станет человек, который проработал в компании долгое время и знаком с ее деятельностью. Это также может сделать переход очень плавным.
Результаты третьего квартала
Прогноз на третий квартал года был изменен, чтобы в первую очередь учитывать уходящего президента. Такие вещи, как покрытие долга, становятся все труднее.
Позже компания показала, что некоторые продления были ниже текущей арендной платы. Но самое главное здесь, вероятно, то, что количество вакантных площадей постепенно снижается.
По мере того, как компания заполняет помещения, в этих сделках предусмотрены различные льготы. Это, вероятно, означает, что денежный поток не будет получать выгоды от новых договоров аренды в течение некоторого времени. Но конец истекающих договоров аренды почувствуется сразу. Рынок может быть не в настроении воспринимать подобные новости.
У этой компании есть несколько крупных проектов по реабилитации. Когда они закончатся, места станет больше. Сейчас сложно сказать, как сроки завершения повлияют на результаты. Во многих случаях сам проект может быть капитализирован. Но как только они начинают заполнять вакансии, тогда расходы превращаются в операционные.
На данный момент менеджмент добился сокращения долга, реалистично оценивая цены. В предыдущих статьях отмечалось, что руководство в значительной степени получило то, что заявляло в руководстве, при этом несколько оценочных значений (или мнений руководства) были подтверждены. Это происходит, несмотря на опасения рынка, что будут «уценки» от рекомендаций по выполнению работы.
Опасения по поводу высоких процентных ставок
Рынок обеспокоен влиянием продолжительных периодов более высоких процентных ставок на подобные REIT. Но мы еще даже не дошли до расширенного периода. Итак, у этого руководства и всей отрасли достаточно времени, чтобы разработать стратегию на случай чего-то подобного, если это станет очевидным.
Руководство уже объявило о создании совместных предприятий, которые уменьшат или устранят необходимость в долгах в обмен на участие в прибылях.
Но ключом к процентным ставкам является прогноз инфляции. Сейчас инфляция снижается, даже если рынок считает текущий уровень «упрямым». Другой ключевой момент – это общий бюджетный дефицит в сочетании с политикой процентных ставок Федеральной резервной системы.
Мы только что закончили перегревать экономику из-за растущего общего дефицита федерального бюджета в сочетании с политикой легких денег (низкие процентные ставки), когда разразилась пандемия и фактически не оставила нам хорошего выбора. По сути, последовавшую инфляцию можно было бы полностью предотвратить. У меня до сих пор есть учебник Самуэльсона, который раньше был основным учебником по экономике в колледже для подобных ситуаций. Эта часть экономики не менялась десятилетиями.
Другая часть заключается в том, что мы пережили очень высокие процентные ставки в 1970-х годах. Если REIT тогда смогли выжить в такой атмосфере, текущая ситуация должна быть относительно легкой. Таким образом, существует очень большая вероятность того, что текущие опасения рынка преувеличены. Если случаются худшие рыночные опасения, всегда наступает переходный период. Но переход сильно отличается от постоянного конца.
Идти вперед
SL Green меняет президента в то время, когда в сценарии REIT доминируют опасения по поводу процентных ставок. Но если процентные ставки не останутся высокими в течение нескольких лет, этот REIT и, по сути, вся отрасль не увидят серьезного эффекта от текущей ситуации.
Дефицит государственного бюджета снижается при нынешней администрации. Ему нужно еще больше снизиться. Но прогресс достигается в борьбе с растущим дефицитом прошлой администрации. Более того, Федеральная резервная система сейчас проводит политику по компенсации этого дефицита. Будущее будет во многом зависеть от желания людей сократить государственные расходы и решимости Федеральной резервной системы контролировать инфляцию. Сейчас это будущее выглядит довольно хорошо. Постоянные высокие процентные ставки, похоже, больше не вызывают беспокойства, как первоначально думали экономисты.
Между тем, новому президенту SL Green предстоит занять немалое место. Однако он инсайдер с большим опытом работы в компании. Переход должен быть плавным. Но г-н Рынок, похоже, обеспокоен переходом. Эти опасения должны исчезнуть, потому что у этой компании много проектов, которые просто необходимо завершить. Пройдет некоторое время, учитывая масштабы покупок и продаж, чтобы наличие действий этого президента стало очевидным для акционеров.
Отчет за третий квартал теперь содержит довольно большой список достижений, которые, по мнению рынка, никогда не произойдут. Однако рынок в целом по-прежнему обеспокоен ближайшим и ближайшим будущим. Коэффициенты долга ужесточаются, а новые ставки лизинга снижаются, по крайней мере, в некоторых областях.
Тем не менее, компания, похоже, демонстрирует хорошие результаты в период спада. Поэтому весьма вероятно, что такая динамика сохранится и в условиях продолжающегося восстановления REIT. Местоположение очень важно в сфере недвижимости, и эта компания, похоже, пока имеет это преимущество, а также реалистичные оценки того, чего можно достичь в текущих условиях. Сильный спрос сохраняется до тех пор, пока сохраняется опережающая динамика, даже если новый президент приступит к исполнению своих обязанностей в новом финансовом году.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
