Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Подсектор REIT Triple Net стал весьма оппортунистическим, сейчас его средняя дивидендная доходность составляет 7%, что хорошо поддерживается средним коэффициентом AFFO, равным 11X.
По общему признанию, я слишком рано начал расширять свое присутствие в этом секторе. Я думал, что он представляет собой выгодную сделку с коэффициентом AFFO 12X, но у 10-летних казначейских облигаций были другие планы, поскольку переход к доходности в 5% уничтожил все остальное, что рынок рассматривает как доходные инвестиции.
В секторе тройной сети различные акции колебались относительно друг друга, и мы продолжаем расширять сферу нашего охвата, поскольку цены на акции попадают в привлекательный диапазон. NETSTREIT (NYSE:NTST) исторически находился на стороне более высокого мультипликатора, что делало его ранее невыгодным для нас в относительном отношении. Однако после падения на 25% с начала года его мультипликатор AFFO стал довольно дешевым.
Сейчас он торгуется по курсу 11X, прогнозируемый AFFO на 2024 год составит $1,24.
В этой ценовой категории он заслуживает внимания. Мы провели полную комплексную проверку компании и представляем наши выводы ниже.
NTST нацелен на институциональных инвесторов
Есть определенные вещи, которые институциональные инвесторы обычно ищут в тройном нетто-REIT:
- Низкая и умеренная задолженность
- Длинный WALT (средневзвешенный срок аренды)
- Аренда инвестиционного уровня
NTST, похоже, привлекает институциональных инвесторов, поскольку проверяет все эти флажки, возможно, более тщательно, чем любой из его конкурентов.
При соотношении долга к общему капиталу 28,97% NETSTREIT находится на нижнем уровне левериджа, а средневзвешенный оставшийся срок аренды в 9,4 года обеспечивает значительную прозрачность денежных потоков.
Однако его главная претензия на известность заключается в том, что колоссальные 82% арендаторов имеют инвестиционный уровень или его эквивалент.
Это огромное число. У большинства аналогов этот показатель будет ближе к 25–50%.
Я подозреваю, что именно установка NTST этих флажков является причиной того, что ее акции часто торгуются с премиальным коэффициентом.
Эти факторы остаются в силе, так почему же акции так сильно упали?
Ранее желательные факторы уже не так полезны
Макроэкономическая среда изменилась. Наиболее важными факторами для тройных чистых REIT являются следующие:
- Стоимость капитала значительно выросла
- Ставки аренды на рынке значительно выросли
Что касается стоимости капитала, NTST выглядит хорошо позиционированной. Он хеджировал или обменял весь свой долг с плавающей ставкой на функционально фиксированную ставку. Кроме того, у них нет краткосрочных сроков погашения.
Таким образом, несмотря на повышение процентных ставок примерно на 300 базисных пунктов, процентные расходы NTST должны оставаться примерно неизменными до 2027 года.
Рыночные ставки превращают преимущество NTST в недостаток
Исторически сложилось так, что NNN REIT стремились минимизировать оборот по аренде, поскольку это влечет за собой расходы по аренде и, возможно, некоторые капитальные затраты. Когда рыночные ставки соответствовали ставкам по аренде, пролонгация была чистой отрицательной, даже если недвижимость была успешно пересдана в аренду. Таким образом, многие считали хорошим то, что к 2026 году у NTST было только 5,1% арендных договоров.
С тех пор рыночные ставки аренды для тройной нетто-ритейла выросли примерно на 20%. Рыночная арендная плата настолько высока, что дополнительная арендная плата, по моему мнению, более чем компенсирует расходы на аренду.
Ограниченный оборот стал негативным моментом для НСТ, поскольку у них еще долгое время не будет возможности повышать арендную плату.
Аренда инвестиционного уровня не так ценна, как может показаться
На мой взгляд, арендаторы инвестиционного класса сильно переоценены рынком. Ставки дефолта были и остаются удивительно низкими. Арендаторы редко уезжают, потому что не могут платить арендную плату. Они уезжают, потому что больше не хотят платить арендную плату в конкретном месте.
Я бы выбрал арендатора с кредитом B, который действительно хочет там жить, вместо кредита BBB +, который этого не делает. К несчастью для NTST, она, по крайней мере частично, относится ко второй категории, поскольку имеет слишком большую долю в аптеках.
NTST получает 8,98% своего дохода от CVS Health (CVS).
Еще 8,1% дохода он получает от Walgreens Boots Alliance (WBA).
Он является одним из наиболее уязвимых для арендаторов из всех тройных сетей.
Семь лет назад аптеки считались одними из лучших арендаторов. Они были инвестиционного уровня и чрезвычайно прибыльны. Аптечная недвижимость тройной чистой стоимости продается по предельной ставке в 5 шиллингов.
С тех пор ставки возмещения расходов в аптеках подверглись давлению, что привело к снижению валовой прибыли, а кражи стали серьезной проблемой для магазинов. В сегменте мини-маркетов WBA или CVS есть много предметов, стоимость которых относительно размера высока, и большинство из них в той или иной степени являются расходными материалами, что делает их основными объектами организованных краж.
Из-за снижения маржи аптек и их сокращения рентабельность заметно снизилась, а во многих местах даже стала отрицательной.
Rite Aid обанкротилась и в результате закрывает многие свои магазины. Walgreens и CVS также закрывают 1250 магазинов, согласно отчету о закрытии аптек.
«CVS, крупнейшая сеть США, закрыла 244 магазина в период с 2018 по 2020 год. В 2021 году она объявила о планах закрыть 900 магазинов к 2024 году.
Walgreens заявила, что в 2019 году закроет 200 магазинов, а в июне объявила о закрытии еще 150 магазинов».
Материнские компании достаточно велики, чтобы они могли выплачивать арендную плату, причитающуюся NTST по контракту, поэтому я не считаю дефолт вероятным, однако это означает, что у них будут либо темные магазины, либо магазины, которые освободятся по истечении срока аренды.
Учитывая, что проблемы с аптеками затрагивают всю категорию, может быть сложно повторно арендовать помещения, настроенные специально для аптек. В конечном итоге это может превратиться в реконструкцию, требующую значительных капитальных вложений.
Обратите внимание, что не все аптеки будут закрыты в соответствии с NTST. Учитывая количество аптек, принадлежащих NTST, и ее широкую географию, я ожидаю, что пропорциональное количество закрытий будет приходиться на магазины NTST.
Неидеальный расчет AFFO
При исследовании новых акций мне всегда нравится проверять соответствие NAREIT FFO и AFFO. Многие компании, к сожалению, допускают некоторые отклонения, поскольку AFFO не является определенным показателем. С самого начала мне показалось странным, что AFFO NTST выше, чем FFO, поскольку для большинства REIT FFO будет выше из-за того, что капитальные затраты на техническое обслуживание являются частью AFFO, а не FFO.
Как выяснилось, AFFO NTST выше из-за неденежной компенсации акциями. Это чрезвычайно распространенное дополнение, но необычным здесь является величина заряда.
Приведенные выше цифры относятся к 2К23. Акции в размере 1,252 миллиона долларов — это большая квартальная цифра для такой маленькой компании. Неденежное вознаграждение акциями составляет полностью 7% от FFO.
Таким образом, номинальный мультипликатор AFFO равен 11X. Истинный мультипликатор AFFO ближе к 12X.
Общий взгляд на NTST
Даже с учетом рисков, связанных с акциями и арендой аптек, 12X AFFO — вполне разумная цена за стабильную тройную сеть с низким уровнем кредитного плеча. Я бы сказал, что NTST находится где-то между справедливой ценой и слегка оппортунистическим подходом. Мой базовый сценарий — это получение умеренной положительной общей прибыли в будущем.
В относительном выражении NTST выглядит немного хуже. Слегка оппортунистический подход недостаточен в секторе, цена которого чрезвычайно занижена. Существуют и другие тройные чистые REIT, которые торгуются по коэффициентам, значительно ниже справедливой стоимости.
Наиболее подходящая линия на следующем графике показывает нейтральную к кредитному плечу оценку тройных чистых REIT. При прочих равных условиях те, что выше этой линии, относительно переоценены, а те, что ниже этой линии, относительно оппортунистичны.
Обратите внимание, что, хотя эта диаграмма учитывает кредитное плечо, она не зависит от качества. Таким образом, хотя вертикальное отклонение от линии является важным инструментом оценки, оно является лишь частью анализа.
NTST, похоже, находится примерно в середине рейтинга по оценке. По качеству он также находится в середине рейтинга. Мы можем добиться большего.
Сектор тройной сети — отличное место для поиска надежных доходных инвестиций, но даже в таком хорошо позиционированном секторе следует тщательно выбирать акции.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
