Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Дивидендные акции в наши дни имеют много конкурентов, не в последнюю очередь со стороны казначейских облигаций и высокодоходных сберегательных счетов. Однако бесплатного обеда не существует, поскольку кто знает, как долго продлятся более высокие ставки.
Я считаю, что, хотя вкладывать деньги в компакт-диски сегодня может показаться привлекательным, сохранение открытых возможностей путем инвестирования в дивидендные акции обеспечивает отличный способ застраховаться от риска реинвестирования по потенциально более низким ставкам в будущем.
Это подводит меня к Essential Properties Realty Trust (NYSE:EPRT), который я последний раз посещал здесь еще в июне, подчеркивая его потенциал роста на среднем рынке. Со времени моей последней статьи рынок создал дополнительные риски для акций: цена упала на 13,7%, в основном за последние пару месяцев. Одна из вероятных причин связана с опасениями по поводу условий «выше и дольше» процентных ставок и их влияния на воспринимаемые «медленно растущие» REIT.
В этой статье я представляю обновленную информацию и обсуждаю, почему недавнее ценовое движение EPRT представляет собой надежную возможность покупки с привлекательной доходностью, так что давайте начнем!
Почему ЕРТТ?
Essential Properties Realty Trust — это самоуправляемый REIT, специализирующийся на чистой аренде, который фокусируется на владении и аренде недвижимости на среднем рынке, где возможности более фрагментированы и меньшая конкуренция за сделки.
Он напоминает STORE Capital, который был приобретен в прошлом году в результате сделки на частном рынке, поскольку он получает отчетность на уровне подразделений от 99% своих арендаторов. Его арендаторы также в целом находятся в хорошем состоянии: средний уровень арендной платы за единицу составляет 4,0x. Более того, 93% годовой базовой арендной платы EPR поступает от арендаторов, предоставляющих услуги или имеющих опыт, что делает его устойчивым к электронной коммерции.
Как показано ниже, автомойки, дошкольное образование, рестораны быстрого обслуживания, медицина/стоматология и автомобильные услуги входят в пятерку крупнейших сегментов EPR, на которые приходится 57% годовой базовой арендной платы.
Как и большинство других REIT, находящихся в чистой аренде, EPRT имеет высокий уровень заполняемости, который по состоянию на конец сентября составляет 99,9%. Что отличает EPRT от аналогов Realty Income Corporation (O) и NNN REIT (NNN), помимо ориентации на арендаторов среднего рынка, так это ее долгосрочный средневзвешенный минимальный срок в 14 лет, что значительно выше, чем ~10 лет у обоих вышеупомянутых аналогов. .
Стоит отметить, что руководство EPRT имеет более чем 100-летний коллективный опыт работы в сфере недвижимости и установило давние отношения с арендаторами. Об этом свидетельствует то, что большинство (83%) транзакций в этом году были повторными. EPRT также наблюдала рост арендной платы в тех же магазинах за последние 9 кварталов в диапазоне от 1,4% до 2%.
Сюда входят последние результаты третьего квартала: рост арендной платы в том же магазине составил 1,2% по сравнению с периодом предыдущего года. Важно отметить, что EPRT добилась роста FFO и AFFO на акцию на 18% и 11% в годовом сопоставлении соответственно. Частично это было обусловлено вышеупомянутым ростом арендной платы за существующую недвижимость, а также переработкой портфеля со средневзвешенной ставкой капитализации 6,5% по 10 продажам, доходы от которых были использованы для приобретения 65 объектов недвижимости по привлекательной ставке денежного лимита в размере 7,6%. .
Остальная часть финансирования новых объектов недвижимости поступила за счет комбинированного выпуска акций и долговых обязательств, которые приносят акционерам прибыль, учитывая стоимость привлеченного капитала под 7,5% по цене чуть более 23 долларов за акцию на сумму 286 миллионов долларов и выпуск долговых обязательств на сумму 375 миллионов долларов под 4,1%. ставка (стоимость долга). Это соответствует WACC в размере 5,6% и соответствует привлекательному инвестиционному спреду в 200 базисных пунктов, основанному на вышеупомянутой ставке денежного лимита в 7,6% для новых инвестиций.
Риски для EPRT связаны с более высокими процентными ставками, что приведет к увеличению процентных расходов. Это также повышает стоимость долга. Кроме того, более низкая цена акций EPRT увеличивает стоимость акционерного капитала, что в сочетании с более высокой стоимостью долга приведет к сокращению инвестиционных спредов при новых приобретениях.
Тем не менее, EPRT все равно может извлечь выгоду из переработки портфеля. Он также имеет сильный баланс с соотношением чистого долга к скорректированной EBITDA 4,5x, а коэффициент левереджа снижается до 3,7x на условной основе с учетом стабилизированного дохода от аренды за счет вновь развернутого капитала. Низкий коэффициент левереджа, находящийся ниже уровня 6,0x, который рейтинговые агентства обычно считают безопасным для REIT, также дает EPRT возможность больше полагаться на долговое финансирование, если стоимость его собственного капитала вырастет (из-за более низкой цены акций).
Между тем, EPRT в настоящее время имеет привлекательную дивидендную доходность в размере 5,2%, которая хорошо покрывается коэффициентом выплат в 64%. Я также вижу ценность по текущей цене в $21,45 с форвардным соотношением P/FFO 12,3. Хотя это немного дороже, чем 12,1x P/FFO дохода от недвижимости и 11,1x NNN REIT, сравнение EV/EBITDA яблок с яблоками (поскольку EV включает в себя собственный капитал и долг) показывает, что оценка EPRT как раз находится между этими значениями. из двух своих сверстников.
Вывод инвестора
Хотя в последнее время настроения инвесторов в отношении Essential Properties Realty Trust ухудшились из-за опасений по поводу более высоких процентных ставок, я считаю, что компания имеет хорошие возможности для продолжения уверенной траектории роста, учитывая ее большие рыночные возможности и баланс с низким уровнем заемных средств.
Сосредоточение EPRT на арендаторах среднего размера, долгосрочной аренде и отчетности на уровне квартир обеспечивает прочную основу для будущего успеха, и этому способствовал продолжающийся впечатляющий рост в третьем квартале. Хотя аналоги Realty Income и NNN REIT определенно заслуживают включения в портфель, я рассматриваю EPRT как надежное дополнение к ним, учитывая его устойчивый поток доходов и потенциал более быстрого роста. Подтвердите рекомендацию «Покупать».
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
