Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Моя личная одиссея в инвестировании в REIT началась со статьи о REIT в журнале Motley Fool. Автор этой статьи, имя которого я сейчас не помню, рекомендовал два REIT: Pebblebrook Hotel Trust (NYSE:PEB) и Retail Opportunity Investments (ROIC). Не очень хороший совет. Сегодня я подробно рассмотрю Пебблбрук.
Выбор сектора является наиболее важным фактором при инвестировании в REIT, поэтому мы начнем с рассмотрения сектора гостиничного REIT в поисках подсказок.
По данным Hoya Capital,
Отели обеспечивают одни из лучших свойств по хеджированию инфляции среди всех секторов REIT благодаря своим сверхкраткосрочным срокам «аренды», обычно измеряемым днями, а не месяцами или годами, и демонстрируют самый низкий уровень чувствительности к процентным ставкам среди всех секторов недвижимости.
Хотя в недавнем прошлом это было очень важным фактором, который следует учитывать, нынешняя ситуация с низкой инфляцией и пиковыми процентными ставками вряд ли станет попутным ветром для гостиничных REIT.
Путешествия являются ключевым макроэкономическим фактором, влияющим на спрос на отели. Объем TSA Checkpoint за октябрь 2023 года на сегодняшний день вырос на 10,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и полностью восстановился по сравнению с допандемическим уровнем, увеличившись на 4,1% по сравнению с октябрем 2019 года, что обеспечивает значительный попутный ветер. В сентябре объем международных въездных рейсов вырос на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя все еще ниже уровня 2019 года и меньше, чем исходящих рейсов. Между тем цены на бензин, которые этим летом были на 27% ниже, чем прошлым летом, в октябре вернулись к уровням 2022 года.
Хотя STR сообщает о небольшом снижении заполняемости в годовом сопоставлении (-0,3%), до 66,0% в августе, ADR (средняя дневная ставка) продолжила рост на +1,8% в годовом сопоставлении до $153,60, а RevPAR (выручка на доступный номер) также выросла в годовом сопоставлении. на 1,5%, до $101,35. Это стабильные и здоровые признаки. В целом заполняемость немного снизилась (-1,4%) по сравнению с 2019 годом, но ADR выросла на 16,4%, а RevPAR выросла на 14,0%, поэтому можно с уверенностью сказать, что спрос в гостиничном бизнесе полностью восстановился после COVID и в будущем выглядит стабильным и здоровым. .
В то же время затраты на рабочую силу выросли на 4,9% по сравнению с 2022 годом, опережая рост RevPAR, а EBITDA отелей на свободный номер снизился на (-11,6%), так что не все так радужно.
Важно отметить, что прогноз путешествий Booking.com на 2024 год предполагает увеличение числа поездок, чтобы избежать жары, что отдает предпочтение прибрежным и другим местам, расположенным рядом с водой, и все больше путешественников просто хотят жить в своем альтер-эго, поэтому они ищут более уникальные впечатления.
Познакомьтесь с компанией
Компания Pebblebrook Hotel Trust (PEB), основанная в 2009 году и имеющая штаб-квартиру в Мэриленде, представляет собой компанию с малой капитализацией, стоимость которой составляет примерно 1,56 миллиарда долларов США, владеющую 47 объектами недвижимости на 13 рынках США с общим количеством номеров более 12 000, равномерно распределяя клиентов по бизнесу и отдыху.
Пебблбрук фокусируется на:
- роскошные отели и курорты с полным спектром услуг
- на городских рынках или рядом с ними
- в крупных городах-воротах США.
По данным Hoya Capital Income Builder, средняя стоимость номера в PEB, составляющая 320 долларов, является самой высокой среди всех отелей REIT в США.
Как видно на карте выше, активы PEB сконцентрированы в прибрежных районах и у воды.
Руководство PEB классифицирует свои активы на 3 сегмента:
- Объекты городского образа жизни (42% NAV), предлагающие уникальные и захватывающие впечатления,
- Курорты с уникальным стилем жизни (41% NAV) и
- Городские отели крупных брендов (17% NAV), которые представляют собой более традиционные отели крупных брендов, таких как Hilton и Hyatt.
За последние несколько лет Pebblebrook продала некоторые из своих небольших отелей, в большей степени ориентированных на транзитных туристов, и инвестировала в реконструкцию своих отелей, ориентированных на образ жизни, чтобы больше привлекать групповые поездки, увеличив свой групповой сегмент примерно до 30% с 25%.
Как и в гостиничной индустрии в целом, заполняемость отелей PEB значительно снизилась (-12%), но ADR (+45%) и RevPAR (+27%) выросли по сравнению с уровнями 2019 года.
Показатели роста
Вот трехлетние показатели роста FFO (средства от операций) и TCFO (общая сумма денежных средств от операций).
| Метрика | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | Среднегодовой темп роста за 3 года |
| FFO (в миллионах) | $315 | $244 | $63 | $198 | — |
| Рост FFO, % | — | (-22.5) | (-74.2) | 214.3 | (-14.3)% |
| FFO на акцию | $2.63 | (-$1.46) | $1.69 | $1.51 | — |
| Рост FFO на акцию, % | — | ЧТО | ЧТО | (-10.6) | (-16.9)% |
| TCFO (в миллионах) | $395 | (-$202) | $71 | $279 | — |
| Рост TCFO, % | — | ЧТО | ЧТО | 293.0 | (-10.9)% |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: TD Ameritrade, Hoya Capital Income Builder и расчеты автора.
Как и все REIT, Pebblebrook пережил значительное снижение выручки и денежного потока в 2020 году, когда FFO/акции и денежные средства от операционной деятельности перешли на отрицательную территорию. Примерно в середине 2021 года компания начала восстановление, и 2022 год был довольно хорошим в этом отношении, но выручка и денежный поток до 2022 года все еще были значительно ниже уровня 2019 года, что привело к двузначным средним потерям за три года.
Между тем, вот как менялась цена акций за последние три двенадцатимесячных периода по сравнению со средним показателем REIT, представленным Vanguard Real Estate ETF (VNQ).
| Метрика | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 3. Среднегодовой темп роста |
| Цена акций PEB 23 октября | $13.57 | $21.98 | $15.72 | $12.94 | — |
| Цена акций PEB Прибыль % | — | 62.0 | (-28.5) | (-17.7) | (-1.6)% |
| Цена акций VNQ 23 октября | $80.36 | $109.04 | $78.15 | $71.69 | — |
| Цена акций VNQ Прибыль % | — | 35.7 | (-28.3) | (-8.3) | (-3.7)% |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: MarketWatch.com и расчеты автора.
Акции PEB превзошли VNQ во время ажиотажа в 2021 году, но за прошедшие с тех пор два года спада дела обстояли немного хуже. Инвесторы, купившие акции три года назад, терпят убытки в размере (-1,6)% в год, в то время как инвесторы в VNQ наблюдали падение цены акций на (-3,7)%.
С момента своего создания в 2009 году акции PEB потеряли 39% своей стоимости. Эта компания не была хорошей долгосрочной инвестицией.
Показатели баланса
Вот основные показатели баланса. Баланс PEB не имеет рейтинга облигаций. Коэффициент долга и долг/EBITDA находятся на высоком уровне.
| Компания | Коэффициент ликвидности | Коэффициент задолженности | Долг/EBITDA | Рейтинг облигаций |
| ПЭБ | 1.92 | 52% | 6.8 | — |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade и расчеты автора.
Компания сообщает, что отношение чистого долга к EBITDA составляет 6,4x по сравнению с 5,7x год назад.
У PEB долг в размере 2,4 миллиарда долларов при средневзвешенной процентной ставке 4,3%. Из этой суммы колоссальные 22% хранятся по плавающим ставкам, что в настоящее время составляет в среднем 7,5%. Да.
Долг в размере 2,4 миллиарда долларов в основном погашен заранее: более 25% подлежат погашению в следующем году, затем 19% в 2025 году и 31% в 2026 году. Средневзвешенный срок погашения составляет менее 3 лет.
Дивидендные показатели
Дивидендная доходность Pebblebrook практически отсутствует и составляет 0,31%, и, как и доходы компании, она еще не оправилась от пандемии. Напротив, доходность гостиничных REIT в целом почти такая же, как и у REIT в целом, хотя темпы роста дивидендов все еще немного пошатнулись. Коэффициент выплат Pebblebrook, близкий к нулю, приводит к слишком безопасному уровню дивидендной безопасности A+.
| Компания | Див. Урожай | 5-Див. Рост | Див. Счет | Выплата | Див. Безопасность |
| ПЭБ | 0.31% | (-20.0)% | 0.16% | 0% | А+ |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade, Seeking Alpha Premium.
Оценка дивидендов прогнозирует доходность через три года по акциям, купленным сегодня, при условии, что темп роста дивидендов останется неизменным.
Метрики оценки
Стоимость Pebblebrook аналогична среднему гостиничному REIT: 8,7x FFO в 23 году, и это намного дешевле, чем средний REIT в целом.
| Компания | Див. Счет | Цена/FFO ’23 | Премиум к NAV |
| ПЭБ | 0.16% | 8.7 | (-40.5)% |
нажмите, чтобы увеличить
Источник: Hoya Capital Income Builder, TD Ameritrade и расчеты автора.
Руководство PEB оценивает NAV компании в $29,50 на акцию, но консенсус-оценка Hoya Capital Income Builder составляет всего $22. Однако даже при более консервативной оценке компания по-прежнему продает акции NAV с большой скидкой.
Вот цифры, которые компания использует для оценки NAV:
Затем, используя оценки общей стоимости, NAV на акцию рассчитывается следующим образом:
Средняя точка составляет 29,50 долларов США в диапазоне от 27,00 до 32 долларов США.
Что может пойти не так?
Другие варианты размещения для отдыха и путешествий, такие как AirBNB и Vacasa, в настоящее время постепенно отвоевывают долю рынка у отелей. Если эта тенденция сохранится, всем гостиничным REIT придется столкнуться с трудностями.
Учитывая столь большую подверженность долгу с плавающей процентной ставкой, любое дальнейшее повышение ставок ФРС может привести к значительному увеличению затрат для Pebblebrook, что снизит прибыльность.
Итог инвестора
REIT стали очень дешевыми, с высокой доходностью в среднем, и большинство из них будут преуспевать в течение следующих 2 лет. Однако я не думаю, что Пебблбрук сможет идти за ним. Сочетание низкой доходности и высокой задолженности делает его для меня непривлекательным. Я оцениваю PEB как продажу.
Pebblebrook Hotel Trust сообщит о результатах третьего квартала в четверг, 26 октября.
Мнения об этой компании весьма разнятся. Закс рекомендует покупать, The Street советует держать, но Ford Equity Research рекомендует продавать, а TipRanks оценивает компанию как крайне низкую.
Из 14 аналитиков, освещающих PEB, 12 говорят «Держать», а 2 — «Сильно покупать». Средняя целевая цена составляет $16,92, что предполагает потенциал роста на 29%.
Однако, как всегда, самое важное мнение – ваше.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
