Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Акции First Industrial (NYSE:FR) сильно пострадали: с начала года они упали почти на 13%, а теперь упали на 37% по сравнению с историческим максимумом из-за роста процентных ставок, давления со стороны предложения и замедления темпов роста арендаторов. лизинг. Несмотря на то, что цена акций пострадала, операционные результаты остались сильными, поскольку увеличение рыночной арендной платы по портфелю привело к росту NOI — тенденция, которая, вероятно, сохранится в течение следующих нескольких лет.
По сегодняшней цене акции First Industrial торгуются с подразумеваемой ставкой капитализации 6,7% (с использованием NOI 2024 года) и всего лишь 16,2x FFO в 2024 году. Более того, компания готова к продолжению уверенного роста как за счет роста NOI в магазинах по мере продления/переоценки арендных ставок, так и по мере завершения компанией проектов развития. Заглядывая в 2027 год, я вижу потенциал роста акций на 60-75%.
Текущие результаты — Встроенный рост
В то время как заголовки сетуют на растущее предложение и снижение спроса со стороны арендаторов, как вы можете видеть ниже, First Industrial продолжает демонстрировать исключительный рост арендной платы, поскольку цены на аренду пересматриваются.
Важно отметить, что эта тенденция сохраняется, несмотря на замедление промышленного рынка — как отмечалось выше, рост арендной платы за наличные для договоров аренды, которые начнутся в 2024 году, вырастет на 38%. Важно отметить, что в дополнение к немедленному увеличению арендной платы, как и другие арендодатели промышленных предприятий, First Industrial договорилась о более высоких ежегодных эскалаторах (3,8% со сроком действия в 2023 году) в своих договорах аренды. Сочетание растущей арендной платы при продлении аренды и высоких ежегодных темпов роста привело к исключительному росту NOI в одном и том же магазине за последние несколько лет.
Более того, заглядывая в будущее после 2024 года, мы должны продолжить наблюдать значительный рост арендной платы в 2025-2026 годах, поскольку большинство этих договоров аренды, подписанных в 2020/21 году (за исключением новых проектов, большинство договоров аренды First Industrial рассчитаны на 4-6 лет) значительно ниже текущих. рыночная арендная плата. Рост арендной платы по истечении срока аренды в сочетании с 3+% эскалаторами при аренде на месте должен привести к росту NOI того же магазина на 5+% в 2025-2026 годах.
Создание ценности посредством развития
Как показано ниже, First Industrial является успешным застройщиком промышленной недвижимости: с 2016 года она ввела в эксплуатацию около 20 миллионов квадратных футов недвижимости с доходностью 7%.
В компании First Industrial находится чуть более 2 миллионов квадратных футов незавершенного строительства и еще 2 миллиона футов, которые уже завершены и находятся в процессе сдачи в аренду. В общей сложности эти проекты, по прогнозам, добавят еще 40 миллионов долларов, или 8% к NOI. Помимо текущего, в стадии разработки, First Industrial имеет большой земельный банк для развития с потенциалом еще 15 миллионов квадратных футов (22% текущего портфеля) в течение следующих 4-5 лет.
Как и в других подсекторах недвижимости, рост процентных ставок и затрат на строительство в сочетании со снижением спроса, ужесточением стандартов кредитования и отказом от региональных банков сворачивает новые проекты промышленного развития. Хотя рынок, по-видимому, обеспокоен общим уровнем промышленного развития и прогнозом сдачи этих проектов в аренду с привлекательной доходностью, важно подчеркнуть, что общий объем начала строительства промышленной недвижимости упал почти на 50% за последние девять месяцев (как показано на рисунке). ниже).
В конце 2К23 заполняемость промышленной недвижимости высока: доля вакантных площадей в целом по промышленному ландшафту составляла менее 4% (менее 5% с учетом процесса развития). Хотя баланс сил в сфере аренды на следующие 6-12 месяцев, скорее всего, будет в пользу арендаторов, ожидается, что резкий спад в развитии через год будет поглощен базовым ростом спроса. Как недавно отметил лидер отрасли Прологис, к 2025 году баланс сил должен снова оказаться в пользу промышленных землевладельцев.
Оценка
На сегодняшний день акции First Industrial торгуются с предполагаемой ставкой капитализации ~6,7% по NOI на 2024 год (с корректировкой арендной платы по GAAP на денежные средства). В некоторой степени это на самом деле занижает подразумеваемую ставку капитализации из-за продолжающейся рыночной переоценки, которая, как ожидается, произойдет в 2025–2026 годах. В то время как ставки капитализации выросли с высоких 3-х, наблюдавшихся в период почти нулевых процентных ставок в 2020-2021 годах, недавние сделки, такие как покупка Prologis портфеля Blackstone, находились в диапазоне 5-6% (при стабилизированной отметке). -рыночный подход).
Я оцениваю NAV в 2027 году в $70–72 для First Industrial, предполагая 5%-ный рост NOI в том же магазине (3+% от эскалаторов, остаток от рыночной стоимости) и применяя ставку ограничения в размере 5,5%. С учетом дивидендов это предполагает годовую доходность акционеров First Industrial в размере 17% в течение следующих четырех лет.
Заключение
Замедление спроса, рост процентных ставок и перенапряжение в строительстве нанесли ущерб акциям First Industrial. Однако, учитывая низкую оценку и хорошо позиционированный портфель, рассчитанный на значительный рост NOI, я рассматриваю First Industrial как привлекательную возможность для консервативных, долгосрочных акционеров.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
