Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Среда инвестиционных трастов жилищной недвижимости (REIT) несколько недооценена, что меня часто расстраивает, поскольку это исключительно устойчивый рынок с неоднородными составляющими, которые позволяют диверсифицировать внутрисектор. Таким образом, я решил оценить Apartment Income REIT Corp. (NYSE:AIRC), поскольку ее уникальное позиционирование в пространстве REIT предоставляет большую свободу для обсуждения.
Кроме того, AIRC REIT потерял более 15% в стоимости с начала года, а это означает, что его недавнее отклонение цены дает дополнительный простор для обсуждения.
Без лишних слов, давайте обсудим перспективы Apartment Income REIT.
Операционный обзор
Бизнес-модель Apartment Income REIT представляет собой сочетание традиционных многоквартирных приобретений и современного управления недвижимостью, включая элегантный ремонт и первоклассные коммунальные удобства.
Основываясь на моих наблюдениях, REIT избегает погони за ставками капитализации и сосредотачивается на увеличении своих средств за счет роста операционной деятельности путем покупки и ремонта единиц, которые, по его мнению, могут принести будущую ценность.
Оценка всего портфеля REIT выходит за рамки сегодняшнего анализа. Вместо этого я хотел посмотреть на ключевые финансовые показатели Apartment Income REIT и найти операционные катализаторы, которые могут увеличить или уменьшить стоимость в последующие годы.
Портфельный анализ
Активы Apartment Income REIT распределены по высокопродуктивным районам, подходящим для многоквартирного жилья. На наш взгляд, многие из его юрисдикций обладают меньшей цикличностью, чем районы с более низким уровнем. Более того, более устойчивая оценка единиц вероятно в таких районах более высокого класса. Более того, несмотря на то, что бизнес-модель AIRC REIT сосредоточена на высокопродуктивных областях, она не распространяется на элитную элитную недвижимость, что означает, что она хорошо расположена на рынке аренды и не дрейфует на рынок недвижимости, ориентированный на покупателя.
Кроме того, данные REIT за сентябрь показывают, что количество подписанных договоров аренды от новых, продленных до смешанных, увеличилось по сравнению с тем же периодом прошлого года. Более того, рост выручки от продажи той же недвижимости продолжает расти в пределах прогноза на 2023 год в 2,1–2,5%, что означает, что новые арендные договоры являются частью органического роста, а не спроса, вызванного снижением цен.
Причина, по которой я указываю на восстановление спроса, заключается в двух причинах. Во-первых, обратите внимание, что органический рост REIT усилился в прошлом году, но его рыночная цена в то же время пострадала, что свидетельствует об отстраненности, которая могла бы привести к разрыву в стоимости. Во-вторых, дезинфляция в США и одновременный циклический экономический пик создали риски для многих REIT, в то время как это, безусловно, не относится к AIRC REIT, предполагая, что он обладает лучшими в своем классе характеристиками.
Средства Apartment Income REIT от операций выросли более чем на инфляцию в годовом исчислении, что говорит о многом. Более глубокое погружение в анализ конкурентов показывает, что большая часть этого связана со значительными обязательствами по ремонту и техническому обслуживанию на единицу, что дает свободу для повышения арендной платы.
Хотя существует аргумент о том, что НИОКР могут привести к увеличению балансовой стоимости, следует иметь в виду, что такие капитальные обязательства повышают стоимость недвижимости и не являются невозвратными расходами.
Приобретения и выбытия
Как упоминалось ранее, доход от недвижимости REIT обычно приобретает для будущего роста, а не в погоне за доходностью. Тем не менее, сжатые оценки недвижимости за 2023 год позволили компании получить активы на сумму 516 миллионов долларов, приносящие 8% без учета внутренней нормы доходности, а с учетом внутренней нормы доходности выше 10%.
Приобретения последовали за продажей 70% активов фирмы Huntington Gateway ранее в этом году через совместное предприятие. В результате продажи было получено 9 миллионов долларов наличными и передано 94,1 доллара долга, чтобы предоставить REIT возможности для приобретения новых объектов недвижимости.
Будут ли последние приобретения REIT с доходом от квартир увеличиваться? Они удачно расположены и частично соответствуют устоявшейся бизнес-модели REIT, однако для ответа на этот вопрос необходимо провести анализ структуры капитала REIT.
Структура капитала
Учитывая долговой рейтинг REIT на уровне BBB, большинство обязательств Apartment Income являются фиксированными и имеют долгосрочные горизонты. Более конкретно, средневзвешенный срок погашения долга REIT составляет 7,2 года, а средневзвешенная процентная ставка составляет 4,2%.
Учитывая устойчивый рост средств от операционной деятельности, или FFO, мы считаем такую структуру долга весьма благоприятной. Долгосрочный долг с фиксированной процентной ставкой выгоден, поскольку позволяет более комплексно планировать дорожную карту капитальных вложений. Более того, средняя ставка в 4,2% не является высокой для REIT при значительном росте как NOI, так и FFO.
Доход от недвижимости REIT имеет коэффициент покрытия процентов на основе FFO, равный 2,84, что не идеально, но вполне респектабельно. Кроме того, соотношение чистой прибыли к общему долгу в размере 8,64% обеспечивает обоснованность его выплат, что говорит о том, что остаточная стоимость активов инвесторов находится на безопасной территории.
Оценка и дивиденды
Мы считаем, что Apartment Income REIT обладает качественным дивидендным профилем, поскольку его форвардная дивидендная доходность в размере 5,80% хорошо сочетается с растущей бизнес-моделью и быстрым привлечением средств за счет роста операционной деятельности.
Однако, согласно моей скорректированной модели P/E/ расширения (которую я адаптировал к FFO вместо P/E), оценка REIT вызывает небольшое беспокойство. Модель предполагает, что справедливая стоимость REIT составляет 26,54 доллара, что ниже его рыночной цены. Таким образом, я считаю оценку ключевым фактором риска, особенно с учетом того, что относительные коэффициенты оценки REIT не противоречат результатам модели.
| Variable | Value |
| Sector Median P/FFO | 11.06 |
| AIRC’s FFO Forecast for Dec 2023 | $2.40 |
| Fair Value for AIRC | $26.54 |
Нажмите, чтобы увеличить
Источник: Расчеты автора с использованием данных Seeking Alpha.
Рыночные переменные
Наконец, давайте рассмотрим несколько рыночных переменных, которые могут повлиять на перспективы REIT по доходу от квартир.
Во-первых, независимо от устойчивой краткосрочной инфляции, США находятся в дезинфляционной среде, если измерять ее в годовом исчислении. Ограничительная денежно-кредитная политика и снижение потребительского доверия, вероятно, сохранят нисходящий тренд, создавая значительные риски для недвижимости, поскольку повышение стоимости и арендной платы, скорее всего, продолжат снижаться.
На следующей диаграмме показаны спреды с поправкой на опционы в США, которые, вероятно, наиболее точно отражают кредитный риск.
Условия кредитного риска трудно обобщить. Однако мы немного обеспокоены тем, что кредитные спреды могут увеличиться на последних этапах 2023 года после того, как кривая доходности в США достигла самого высокого уровня с 2007 года в понедельник, 23 октября.
Переоцененные REIT, такие как REIT с доходом от продажи квартиры (переоцененные в соответствии с нашей моделью), могут пострадать, если кредитный риск ухудшится, поскольку премии за риск, которые дисконтируют их будущие денежные потоки, очень чувствительны к кредитным спредам.
Последнее слово
Apartment Income REIT Corp. имеет высококачественную бизнес-модель. Однако ее оценка вызывает беспокойство, учитывая повышенный кредитный риск, присущий современной экономике. Хотя мы не настроены оптимистично в отношении перспектив REIT, мы считаем, что инвесторам следует переждать, прежде чем вкладывать капитал в доход от недвижимости REIT на данном этапе.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
