Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Около четырех месяцев назад я рекомендовал приобрести привилегированные акции UMH Properties (UMH.PD) из-за их исключительно высокой доходности и надежности дивидендов. Единственным поводом для беспокойства большинства инвесторов была высокая долговая нагрузка REIT. Однако я заявил, что долговая нагрузка возникла в первую очередь из-за сбоев в цепочке поставок, которые вынудили REIT заказать более 1000 домов, чтобы покрыть чрезмерное отставание. Таким образом, было разумно ожидать улучшения доходов и снижения расходов в предстоящих кварталах.
Действительно, во втором квартале UMH Properties значительно улучшила свои показатели долга. В результате ее привилегированные дивиденды стали более безопасными. Кроме того, доходность привилегированных акций выросла с 7,5% в июне до 7,7% сейчас из-за устойчиво высокой инфляции, которая в последнее время спровоцировала рост доходности казначейских облигаций. В целом, доходность привилегированных акций UMH Properties с поправкой на риск стала еще более привлекательной для терпеливых инвесторов, которые могут сохранять долгосрочную перспективу на фоне недавнего роста доходности казначейских облигаций до 16-летних максимумов.
Характеристики привилегированных акций UMH Properties
Привилегированные акции UMH Properties имеют фиксированную годовую ставку в размере 6,375% при номинальной цене 25 долларов США. Акции в настоящее время торгуются на уровне $20,80 и, следовательно, предлагают дивидендную доходность в размере 7,7%. Он также является накопительным, т. е. любые дивиденды, которые не были выплачены в течение квартала из-за отсутствия ликвидности (крайне маловероятное событие), будут выплачены всякий раз, когда выплаты дивидендов возобновятся.
Более того, привилегированные акции могут быть отозваны компанией в любое время по номинальной стоимости 25 долларов США. Однако до тех пор, пока процентные ставки существенно не снизятся с текущих уровней, UMH Properties вряд ли отзовет свои привилегированные акции.
Обзор бизнеса
UMH Properties — один из крупнейших арендодателей промышленного жилья с 55-летней историей. Он имеет 135 промышленных жилых комплексов, расположенных на Среднем Западе и Северо-Востоке США.
Число построенных домов REIT выросло примерно с 24 500 до 25 700 за последние 12 месяцев. UMH Properties также увеличила свой портфель арендуемых объектов с 8800 до 9600 единиц и планирует продолжать увеличивать этот портфель на 800-900 единиц в год. Кроме того, компании предстоит заполнить 3600 пустующих участков и почти 2100 пустующих акров, поэтому в будущем она планирует построить около 8500 участков.
Стоит также отметить, что UMH Properties находится в идеальном положении для получения выгоды от бума сланцевой нефти в сланцевых регионах Марцеллус и Ютика. Эти регионы, представляющие собой крупные месторождения природного газа, расположенные под большей частью Пенсильвании, Огайо, Западной Вирджинии и Нью-Йорка, потенциально могут стать одними из крупнейших районов добычи природного газа в мире.
UMH Properties пользуется растущим спросом на жилые объекты в этом районе благодаря увеличению буровых работ. За первые шесть месяцев года REIT увеличил количество сдаваемых в аренду домов на 534, без каких-либо признаков усталости на горизонте. В целом, у REIT есть достаточно возможностей для будущего роста в этой области.
Также важно отметить, что UMH Properties демонстрирует стабильные показатели эффективности на протяжении последних пяти лет.
В течение этого периода REIT увеличивал свои доходы и чистый операционный доход каждый год, общий рост составил 65% и 76% соответственно. За последние пять лет траст также увеличил FFO на единицу продукции на 29%. Постоянные результаты деятельности являются свидетельством прочности бизнес-модели REIT и надежной траектории ее роста.
Более того, UMH Properties в настоящее время демонстрирует уверенную динамику развития бизнеса. Во втором квартале доходы от аренды и продажи готовых домов выросли на 11% и 18% соответственно по сравнению с кварталом предыдущего года. Компания также увеличила чистый операционный доход от одной и той же недвижимости на 13% и увеличила заполняемость той же недвижимости с 86,0% до 87,9%, одновременно сократив тот же коэффициент расходов на недвижимость с 42,0% до 40,1%. В результате REIT увеличил свои средства от операций [FFO] на единицу с -0,01 доллара в квартале предыдущего года до 0,21 доллара.
Как упоминалось выше, у UMH Properties накопилась высокая долговая нагрузка из-за аномально большого количества заказов на новое жилье, вызванного сбоями в цепочке поставок во время коронавирусного кризиса. Однако во втором квартале REIT начал быстрыми темпами продавать свои дома и таким образом резко сократил свою долговую нагрузку.
Как показано выше, UMH Properties снизила коэффициент левереджа (чистый долг к EBITDA) с 8,1x в конце 2022 года (и 7,7x в первом квартале) до 7,0x сейчас. Он также снизил соотношение чистого долга к общей рыночной капитализации с 38,2% в конце 2022 года (и 38,1% в первом квартале) до 34,3% сейчас. Более того, руководство недавно предоставило рекомендации по дальнейшему улучшению FFO на единицу и дальнейшему снижению уровня задолженности и процентных расходов благодаря большому отставанию.
Аналитики, похоже, согласны с позитивным прогнозом руководства. Они ожидают, что в этом году REIT объявит почти рекордно высокий FFO на единицу в $0,86 и увеличит FFO на единицу на 11% в 2024 году и на 8% в 2025 году. В целом, UMH Properties, похоже, находится на надежной траектории роста.
Дивиденды
Обыкновенные акции UMH Properties имеют замечательные дивидендные показатели, как показано на графике ниже.
REIT сократил свои общие дивиденды всего на 28% во время Великой рецессии, которая стала худшим жилищным кризисом за последние 90 лет. Это доказательство устойчивости UMH Properties к рецессиям. Действительно, промышленные дома пользуются приличным спросом в трудные экономические периоды благодаря привлекательным ценам.
В настоящее время коэффициент выплат UMH Properties составляет 78%, что довольно высоко. Однако благодаря улучшению деловой динамики коэффициент выплат, вероятно, снизится в ближайшие кварталы. Более того, в ходе двух последних телеконференций руководство заявило, что рассчитывает продолжить рост общих дивидендов в ближайшие годы. Короче говоря, инвесторы должны быть уверены, что общие дивиденды UMH Properties вряд ли будут отменены. До тех пор, пока обыкновенные дивиденды не будут отменены, привилегированные дивиденды абсолютно безопасны в соответствии с правилами. Таким образом, дивиденды по привилегированным акциям UMH Properties в размере 7,7%, похоже, имеют большой запас прочности.
Риск
Как упоминалось выше, UMH Properties доказала свою устойчивость к рецессиям, включая Великую рецессию 2008-2009 годов и коронавирусный кризис в 2020 году. Следовательно, потенциальная рецессия не представляет угрозы для привилегированных дивидендов по акциям.
Единственным существенным фактором риска для привилегированных акций UMH Properties является неблагоприятный сценарий устойчивой инфляции в течение многих лет. В таком случае ФРС, вероятно, сохранит процентные ставки исключительно высокими, и, таким образом, привилегированные дивиденды REIT в размере 7,7% не будут такими же привлекательными, как при обычных процентных ставках. Другими словами, инвесторам не следует беспокоиться о безопасности дивидендов по привилегированным акциям, но они должны осознавать, что доходность привилегированных акций потеряет часть своей привлекательности, если процентные ставки будут оставаться около своих 16-летних максимумов в течение многих лет.
Однако ФРС явно поставила приоритетом восстановление инфляции на уровне 2,0%-2,5%. Благодаря беспрецедентным темпам повышения процентных ставок центральный банк снизил инфляцию с 40-летнего максимума в 9,2% прошлым летом до 3,7% сейчас. Учитывая сосредоточенность ФРС на сдерживании инфляции, центральный банк, вероятно, достигнет своей цели в какой-то момент в 2024 или 2025 году. Как только он достигнет своей цели, ФРС, вероятно, начнет снижать процентные ставки до нормального уровня. Когда это произойдет, привилегированные акции UMH Properties, скорее всего, вырастут до номинальной стоимости в 25 долларов, где они торговались до сентября 2022 года.
Последние мысли
Привилегированные акции UMH Properties потеряли 13% за последние 12 месяцев из-за несколько более устойчивой инфляции, чем первоначально ожидалось. В результате привилегированные акции теперь предлагают дивидендную доходность в размере 7,7%. Инвесторам следует зафиксировать исключительно высокую доходность привилегированных акций UMH Properties и терпеливо ждать снижения инфляции и процентных ставок. Когда это произойдет, доходность на уровне 7,7%, вероятно, будет сочетаться с ростом стоимости привилегированных акций с $20,80 до их номинальной стоимости в $25.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
