Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Cousins Properties (NYSE:CUZ) представляет собой интересную игру REIT. С одной стороны, это офисный REIT, который является одним из самых проблемных подсекторов королевства REIT, поэтому он не пользуется популярностью у инвесторов, но с другой стороны, это очень хорошо управляемая компания с сильными финансовыми показателями, и ее стоит брать. взгляд, несмотря на то, что он является частью проблемного сектора.
Офисные фонды REIT оказались в беде из-за пандемии COVID и новых тенденций в работе, включающих сотрудников, работающих на дому (также известный как режим удаленной работы). Многие сотрудники работали удаленно либо неполный, либо полный рабочий день, и примерно в то же время, когда несколько крупных компаний объявили о политике «возвращения в офис», они также объявили о крупных увольнениях, включая таких технологических гигантов, как Amazon (AMZN), Meta (META), Microsoft (MSFT) и Netflix (NFLX). В настоящее время заполняемость офисов близка к рекордно низкому уровню, а инвесторы распродают офисные REIT, многие из которых, как считается, находятся в тяжелом положении.
Тот факт, что процентные ставки росли, также не помог делу, и это нанесло ущерб офисным REIT с двух сторон. Во-первых, рост ставок затруднил этим компаниям погашение долга и сделал для них более дорогим получение ликвидности, в которой они отчаянно нуждаются, поскольку эксплуатация офисных зданий является очень капиталоемким бизнесом. Во-вторых, рост ставок также сделал облигации более привлекательными, а рискованные REIT — менее привлекательными, поскольку теперь инвесторы могут получать 5,5% доходности от безрисковых облигаций вместо того, чтобы рисковать с волатильными акциями. Таким образом, офисные REIT были распроданы с большим успехом.
Между тем, не все офисные REIT одинаковы. Как и в любом секторе, в этом секторе также есть несколько качественных компаний, которые хорошо управляются, и их также наказывают вместе с плохими, что часто создает возможности для покупок. Часто говорят, что когда весь сектор распродается, вы хотите купить акции хорошего качества в этом секторе, чтобы иметь возможность воспользоваться этим, когда сектор в конечном итоге восстановится. В настоящее время CUZ упал на -55% по сравнению с ценами, которые он видел пару лет назад, хотя основные показатели компании за это время не сильно изменились, что может сигнализировать о какой-то возможности для покупки.
Несмотря на то, что Cousins Properties находится в проблемном секторе, у нее есть очень впечатляющие показатели. Например, компания сообщает, что сейчас она собирает арендную плату в среднем почти на 10% выше по сравнению с уровнями до COVID, когда с тех пор у большинства офисных REIT цены на аренду значительно упали. Компания сообщает об очень сильных цифрах с точки зрения роста цен, а также уровня заполняемости. Как ему это удается, когда другие офисные фонды REIT испытывают такие трудности?
Один из возможных ответов – местоположение. Хотя работа на дому является общенациональной (если не глобальной) тенденцией, в разных местах она влияет по-разному. Мы наблюдаем эту тенденцию гораздо сильнее в городах Западного побережья, таких как Сан-Франциско, Сиэтл и Портленд, где расположено множество модных технологических компаний, а также в городах северо-востока, таких как Нью-Йорк, Бостон и округ Колумбия. Эти города также известны высокими ценами на жилье, что побуждает многих сотрудников уезжать и работать удаленно. В регионе Солнечного пояса это, по-видимому, менее распространено, и люди, как правило, работают как дома, так и в офисах. Почти все объекты недвижимости, принадлежащие и управляемые Cousins Properties, расположены в местах, где работать на дому может быть не так модно, как Сан-Франциско, Нью-Йорк или Сиэтл.
Еще одна вещь, которая, по-видимому, отличает эту компанию от других, это то, что она владеет либо новыми зданиями, либо недавно отремонтированными зданиями со множеством обновлений, которые имеют множество удобств, которые могут повысить вероятность того, что люди захотят пойти в офис, например, спортивные залы и оздоровительные центры. . Компания сообщает, что более 40% объектов недвижимости компании были отремонтированы, модернизированы или реконструированы за последние 7 лет. Эти обновления также могут позволить компании взимать со своих арендаторов более высокие цены на аренду. Должно быть, это хорошо работает для компании, поскольку ее заполняемость составляет 91%, несмотря на повышение цен на 33% с 2017 года.
Здания компании делятся на три категории: класс A, класс B и класс C. По сути, объекты класса A считаются первоклассными офисными помещениями, которые включают в себя огромные помещения, современные помещения и центральное расположение в городе, которое Доступность, новейшие технологии и качественная архитектура как внутри, так и снаружи. Большинство, если не все, объектов Кузена относятся к классам А. Что еще более впечатляет, так это то, что компания может взимать цену аренды (за квадратный фут), которая в среднем на 23% выше, чем средняя цена за недвижимость класса А в каждом крупном городе, в котором она работает. Например, в Атланте средняя цена недвижимости класса А составляет 35,07 доллара за SF, тогда как у Cousin’s цена составляет 41,91 доллара за SF. В Далласе и Финиксе разница кажется еще более существенной.
Что мне особенно нравится в этой компании, так это ее относительно низкий коэффициент левереджа. В настоящее время соотношение долга компании к EBITDA составляет 5,1x, что значительно ниже среднего показателя по сектору (7,3x) и одного из самых низких показателей во всей отрасли офисного REIT. Одной из самых больших угроз в отрасли REIT является чрезмерная задолженность, и эта компания, похоже, в этом отношении находится в хорошей форме.
В настоящее время компания имеет дивидендную доходность в размере 6,75%. Что еще более важно, дивиденды компании в последние годы росли приличными темпами. В частности, CUZ удалось увеличить дивиденды на акцию с $0,51 до $1,27 за последнее десятилетие, что представляет собой рост на 249%. Обратите внимание, что дивиденды не росли устойчиво. Были годы, когда дивиденды оставались такими же или даже падали по сравнению с предыдущим годом, но долгосрочная тенденция определенно растет. В 2020 году компания выплатила одни из самых больших дивидендов за всю историю, когда многие REIT фактически приостановили выплату дивидендов или значительно сократили свои дивиденды из-за проблем, связанных с пандемией, с которыми они столкнулись. Текущий AFFO компании в размере $2,52 легко покрывает текущие дивиденды, которые составляют примерно половину ее AFFO. На самом деле, есть много возможностей для возможного повышения дивидендов.
Акции торгуются по относительно низкой цене. Отношение цены к (следящему) AFFO составляет 10,48 по сравнению со средним показателем по сектору 12,68, что указывает на скидку 17%. В форвардном исчислении дисконт еще больше и составляет почти 20%, поскольку у компании форвардный P/AFFO равен 10,49 по сравнению со средним показателем по сектору 13,04. По коэффициенту P/FFO компания торгуется с коэффициентом, кратным 7, что представляет собой дисконт 35% по сравнению со средним показателем по сектору, равным 11. Оценка компании выглядит привлекательной как с точки зрения текущих, так и с точки зрения перспективных показателей.
Конечно, ни одна инвестиция не является безрисковой. Двумя основными рисками для этой компании являются риск процентных ставок и риск расширения тенденции к работе на дому. Вполне возможно, что процентные ставки могут вырасти еще больше по сравнению с текущим уровнем, и это может нанести ущерб прибыли компании или затруднить доступ компании к капиталу, даже несмотря на то, что ее кредитное плечо является одним из самых низких в отрасли. Кроме того, мы могли бы увидеть дальнейшее увеличение числа людей, работающих на дому, и мы могли бы увидеть, как эта тенденция превращается в нечто постоянное, что может нанести ущерб бизнес-модели этой компании.
В целом, несмотря на проблемы, которые мы наблюдаем в офисных REIT, эти акции кажутся хорошей долгосрочной покупкой и удержанием для инвесторов, ориентированных на доход и ориентированных на долгосрочную перспективу.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
