Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Покупать или не покупать, вот в чем вопрос. Если ответ – покупка, то необходима стратегия. Orion Office REIT Inc. (NYSE:ONL) — это совершенно новая компания, которая впервые существовала как публичная компания в четвертом квартале 2021 года. Обычно компании без пятилетней публичной истории можно считать спекулятивными. Но эта компания имеет проверенное лидерство предыдущего руководства VEREIT, которое приобрела Realty Income Corporation (O). По сути, доход от недвижимости сохранил все, кроме офисной части приобретения, при этом офисная недвижимость, принадлежавшая обеим компаниям, была выделена в новую компанию. Эта компания, котирующаяся на Нью-Йоркской фондовой бирже, вероятно, достойна внимания, поскольку ее руководство обладает необычайным опытом управления публичной компанией — и успешно продало последнюю компанию уровня Realty Income.
Мистер Маркет сейчас не большой поклонник офисной недвижимости. Но некоторым людям приходится приходить на работу каждый день, чтобы выполнить свою работу. Не каждый может работать из дома. Поскольку население продолжает расти, потребность хотя бы некоторых людей каждый день ездить на работу будет возрастать. Это означает, что офисный сектор, который в настоящее время находится в немилости, скорее всего, снова станет популярным в будущем.
Действие цены акций
Цена акций «падала как кирпич», что отпугнуло многих инвесторов. Очевидно, что те, кто продал на спин-оффе, скорее всего, рады, что сделали это. Но разгром продолжился. Остается без ответа, показывает ли приведенный ниже график, что давление на цену акций ослабевает, как это выглядит; или акции просто передохнули перед следующим падением?
Исторически сложилось так, что дочерние компании имеют тенденцию со временем опережать рынок. Тем не менее, сектор инвестиций в недвижимость, или REIT, в частности, пережил ряд неудач подряд, которые, похоже, указывают, по крайней мере, на временное исключение из истории. Это было особенно актуально в 2020 финансовом году, когда дела многих предприятий приняли неожиданно мрачный оборот.
На графике выше ясно видно, что идет разгром. Как и в любое другое время, когда мистер Рынок начинает действовать, в ближайшем будущем лучше всего позволить чему-то подобному идти своим чередом.
Но в долгосрочной перспективе на повестке дня стоит вопрос о способности компании выжить и даже процветать. Очевидно, г-н Рынок голосует (обеими ногами) за провал. Но если Realty Income выделит это, репутация может быть испорчена возможной реорганизацией дочерней компании после выделения. Особенно, если такое событие произошло раньше, чем позже. Если такая перспектива возникнет, это может повлиять на последующий дополнительный доход.
Даже если бы компания боролась годами, а затем, наконец, «испустила дух» либо через поглощение, либо через какое-либо другое решение, это, вероятно, выглядело бы не очень хорошо.
Realty Income, надо отдать должное, действительно изолировала эти активы (и вывела их из портфеля компании) и смогла продолжить устойчивый рост дивидендов. Конечно, есть надежда на улучшение цен на акции, когда акции Realty Income выйдут из «собачьей будки», в которую г-н Маркет поместил цену акций. Очевидно, что эти активы офисных зданий не считаются лучшими в отрасли. Но это может измениться.
Риски
Этот рынок явно видит некоторые негативные точки зрения и не отдает должное менеджменту за способность решать проблемы, несмотря на опыт руководства.
Очевидно, что существует некоторое беспокойство по поводу всех продлений, которые должны произойти в 2025 финансовом году, учитывая текущие условия. Совершенно очевидно, что это большой объем дел, которые необходимо успешно завершить.
Успех поддержания высокого уровня заполняемости во многом зависит от местоположения и гибкости управления в отношении потребностей арендаторов.
Расположение
С другой стороны, компания четко определила несколько зон роста. Это может означать, что даже районы, которые для среднего инвестора не являются очевидными зонами роста, могут быть удачно расположены, например, в таких штатах, как Нью-Йорк.
Руководство также уделяет особое внимание критически важным местам и компаниям, сдающим их в аренду. Результаты, судя по всему, подтверждают заявления руководства. Однако отсутствие публичной репутации, вероятно, сделает акции очень волатильными (особенно в сторону понижения), что предоставит потенциальную возможность выгодной сделки для тех, кто верит как в аспект превосходного местоположения, так и в критически важную часть миссии.
Тот факт, что Realty Income выделила эти активы, может, по крайней мере, свидетельствовать о том, что руководство считало, что рынок в настоящее время может меньше интересоваться критически важными и превосходными объектами. Это может быть более существенное убеждение, чем это. Напротив, у вас есть очень опытный менеджмент, готовый руководить новой компанией.
Долг
Помимо опасений по поводу истечения срока действия всех этих договоров аренды, существует беспокойство по поводу рефинансирования долга. Судя по поведению цены акций, показанному выше, похоже, что рынок просто «до смерти» беспокоится из-за этих двух вопросов.
Большинство инвесторов обеспокоены необходимостью пролонгировать любую (а может быть, и всю) задолженность в условиях более высоких процентных ставок. Именно здесь крайне важна способность компенсировать возросшие затраты за счет более высоких арендных платежей в будущем. Очевидно, что рынок не очень доверяет всему процессу.
В пользу компании говорит консервативный баланс. Собственный капитал, показанный выше, составляет 40%, тогда как ипотека находится ниже этого показателя. Это очень помогает иметь низкий уровень долга в период более высоких процентных ставок. 100% стоимости приносит доход, в то время как расходы (ипотека) значительно меньше этого. Учитывая эту общую картину, мне нравятся шансы компании оставаться прибыльной даже в периоды более высоких процентных ставок.
Одна из вещей, которые не учитываются рынком, заключается в том, что долгосрочные ставки часто снижаются, поскольку рынок видит, что угроза инфляции ослабевает. Очевидно, что инфляция снизилась, даже если она упорно держится на низком уровне. Но это потенциально может привести к перевернутой кривой доходности, которая позволит обеспечить долгосрочное рефинансирование, близкое к текущему уровню, даже если краткосрочные ставки останутся высокими.
Обратной стороной является то, что перевернутая кривая доходности, если она сохранится, может стать предвестником рецессии. Хорошая новость заключается в том, что рецессия обычно не длится очень долго и не так плоха, как кризис 2008 года.
Тем не менее, пока не будут завершены и истекающие договоры аренды, и рефинансирование долга, г-н Рынок, скорее всего, будет держать акции в собачьей будке.
Ключевые идеи
Здесь следует учитывать, что весь сектор может оказаться в собачьей будке до дальнейшего уведомления. Такие акции, как Realty Income, должны превзойти отраслевые показатели благодаря репутации компании как стабильной и высокому кредитному рейтингу.
Это ясно видно выше, где цена акций упала примерно на 20% по сравнению с недавними высокими точками. Если такая акция, как Realty Income, упадет, то относительно новая компания, такая как Orion Office, вероятно, упадет еще больше из-за отсутствия истории публичной компании.
Качество управления и расположение объекта не будут иметь значения. Новизна компании, скорее всего, будет отброшена в ящик «новых выпусков» и выброшена вместе с другими предполагаемыми спекулятивными выпусками.
Поэтому требуется некоторое терпение. С таким же успехом можно было бы позволить грузовому поезду «продать» идти своим чередом, потому что очевидно, что многие люди хотят уйти, и давление продаж еще не утихло полностью. Но наступит время, когда акции не будут реагировать на «плохие новости», сигнализирующие о предстоящем восстановлении цен на акции.
Для офиса Orion, вероятно, пришло время провести комплексную проверку. Каждый раз, когда наблюдается консервативная долговая нагрузка, у этой компании, скорее всего, будет столько шансов, сколько ей необходимо для достижения успеха. Единственный вариант провала, который предсказывает рынок, заключается в том, что заполняемость всех офисных зданий станет настолько низкой, что долг станет постоянным обременительным бременем. Сама по себе диверсификация должна смягчить эту проблему. Хорошее управление должно еще больше смягчить эту проблему. Даже несмотря на то, что срок аренды истекает в 2025 году, это не кажется проблемой.
Что может быть проблемой, так это весь долг, подлежащий погашению менее чем за пять лет. Задача руководства будет заключаться в том, чтобы сохранить распределение прибыли посредством чего-то подобного, если высокие процентные ставки станут проблемой при рефинансировании.
Очевидно, что эта проблема представляет более высокий риск, чем многие проблемы, которые я освещаю. Но опыт управления, по крайней мере для меня, делает Orion Office REIT Inc. достойным внимания. Цена движется на территорию, где ожидается только худшее. Поэтому об этом должны думать только инвесторы, которые могут справиться с этим риском. Но после того, как исследование будет завершено, акции Orion Office REIT Inc., скорее всего, станут спекулятивной покупкой, основанной на опыте управления и низком уровне долга, чтобы справиться с предстоящими проблемами. Я бы также подождал, пока все это давление продаж пройдет само собой.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
