Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
BRT Apartments Corp. (NYSE:BRT) — это REIT с малой капитализацией, специализирующийся на продаже квартир, как следует из названия. Акции упали на 31% по сравнению с недавними максимумами и, возможно, приближаются к привлекательной оценке на текущих уровнях для доходных инвесторов, ориентированных на долгосрочную перспективу.
Компания владеет и управляет в общей сложности 33 объектами недвижимости и около 9 тысячами квартир, большинство из которых расположены в регионе под названием «Солнечный пояс» (юго-восток США). Этот регион имеет определенные преимущества, такие как низкая стоимость жизни, быстрорастущая экономика, хорошая погода почти круглый год (за исключением ураганов), в целом низкий уровень государственного регулирования (некоторые называют его «благоприятным для бизнеса»), более высокие темпы роста населения. и относительно низкий уровень безработицы. В настоящее время заполняемость BRT составляет 96%, а средняя арендная плата составляет 1215 долларов США.
Компания находится в режиме трансформации с 2017 года, когда она начала пересматривать все свои существующие объекты недвижимости, сместила акцент на более эффективные объекты и начала избавляться от некоторых низкоэффективных объектов. Это привело к двум вещам для компании. Во-первых, улучшились его средние показатели и рентабельность инвестиций. Во-вторых, коэффициент долга и левереджа также значительно снизился. Обратите внимание, что общее количество подразделений компании фактически сократилось в период с 2017 по 2022 год, но количество принадлежащих ей подразделений увеличилось. Кроме того, его AFFO (скорректированные фонды от операционной деятельности) на акцию вырос с $1,08 до $1,56, а соотношение долга к предприятию снизилось с 81,5% до 59,9%. Компания хотела бы сохранить этот показатель ниже 60% в долгосрочной перспективе, и это довольно консервативная цель.
Компания стремится к росту за счет стратегически запланированных приобретений. Основное внимание уделяется покупке недвижимости, расположенной в районах с высокими темпами роста (как с точки зрения роста населения, так и с точки зрения экономического роста), низким уровнем безработицы, низкой стоимостью недвижимости и уровнем занятости 90% или более. Как только компания приобретает недвижимость, она вносит необходимые обновления и модернизирует ее, чтобы максимизировать отдачу от инвестиций.
Несмотря на то, что цена акций компании в последнее время была низкой, так было не всегда. За последние два года почти все акции REIT были уничтожены из-за роста ставок, и это создало возможность покупки для тех REIT, которые предлагают более высокое качество. Если вы посмотрите на 10-летний период между 2012 и 2022 годами, эта акция фактически превзошла S&P 500 (SPY) по совокупной доходности, включая дивиденды. На протяжении многих лет компания проделала прекрасную работу по созданию ценности для инвесторов, и она сможет продолжать делать это снова, когда закончится этот трудный период для REIT.
Если бы вы купили акции на сумму 10 тысяч долларов 5 лет назад и держали их до сегодняшнего дня, реинвестируя дивиденды, вы бы теперь зарабатывали около 1300 долларов в год, что составляет 13% доходности от ваших первоначальных инвестиций. Имейте в виду, что в прошлом были случаи, когда компании приходилось значительно сокращать дивиденды, и нет никакой гарантии, что это не повторится.
Даже в этой сложной ситуации, если вы посмотрите не только на цену акций компании, результаты деятельности компании на самом деле весьма впечатляют. За последние 3 года компания продемонстрировала годовой темп роста AFFO на уровне 13,85%, а за последние 5 лет ее темпы роста AFFO составили 11,55% в годовом исчислении по сравнению со средним показателем по сектору, который выражался однозначными числами. Компания также смогла увеличить свой операционный денежный поток темпами, намного превышающими средние показатели по отрасли.
В настоящее время дивидендная доходность акций составляет около 6%, и эта доходность кажется достаточно устойчивой. Текущий коэффициент выплат компании составляет 72,5%, что немного ниже среднего показателя по отрасли. Это означает, что компания выплачивает 72,5 цента в виде дивидендов на каждый доллар, который она генерирует в виде AFFO. Как правило, вы хотите, чтобы это число было ниже 1, поскольку более высокие цифры будут указывать на то, что компания распределяет больше, чем ее прибыль, и сигнализируют о том, что дивиденды могут быть неустойчивыми, что обычно означает, что дивиденды будут сокращены или отменены, если только компания не будет выплачивать дивиденды. увеличивает свои доходы. С юридической точки зрения, REIT должен распределять 90% или более своего чистого дохода среди инвесторов в виде дивидендов, чтобы сохранить свой статус REIT, но большинство REIT будут использовать AFFO в качестве показателя прибыли, который может отличаться от их EPS, поэтому они могут получить отказаться от выплаты менее 90% своих доходов в виде дивидендов и при этом сохранить свой статус REIT.
У компании есть некоторая задолженность (как и почти у всех REIT), и это нормально при работе в сфере недвижимости. Хорошая новость заключается в том, что большая часть ее долга подлежит погашению как минимум до 2026 года. Плохая новость заключается в том, что значительная часть долга компании имеет регулируемую ставку, а это означает, что существует реальный риск того, что обслуживание долга компании может значительно ухудшиться. дороже, если доходность продолжит расти так же, как в последнее время.
Возможность повышения процентных ставок, вероятно, является самым большим риском для инвесторов этой компании. ФРС хочет удерживать ставки на более высоком уровне как можно дольше, чтобы бороться с инфляцией и не допускать ее возвращения, и мы наблюдаем, как ставки по ипотечным кредитам поднялись выше 7% впервые с 2007 года. их недавние максимумы, поэтому можно сказать, что этот выпуск уже «учтен в цене», но это невозможно сказать наверняка. Инвесторам, ориентированным на долгосрочную перспективу, не следует слишком беспокоиться о краткосрочных колебаниях акций, возможно, они рассматривают их как возможность добавить больше акций по более низким ценам, чтобы увеличить свой долгосрочный доход.
Можно также сказать, что компания может извлечь выгоду из сложившейся ситуации двумя способами. Во-первых, высокая инфляция позволяет компании поднимать цены на аренду и увеличивать доходы. Это также может помочь компании со временем «раздуть свой долг», поскольку уровень ее долга будет выглядеть все меньше и меньше по сравнению с тем, как быстро растут цены. Во-вторых, высокие процентные ставки затрудняют покупку дома квартиросъемщиками и гарантируют их пребывание в квартирах. Примерно две трети американцев являются домовладельцами, и многие из них купили свои дома (или рефинансировали их), когда процентные ставки были намного ниже, поэтому многие нынешние домовладельцы будут сидеть сложа руки, а запасы домов будут недостаточными. К сожалению, это вынудит некоторых покупателей, впервые покупающих жилье, оставаться в квартирах, но для таких компаний, как BRT, это не так уж и плохо.
В целом, BRT кажется хорошей инвестицией для долгосрочных инвесторов, которые хотели бы добавить REIT на квартиры в свои портфели, чтобы увеличить свой доход. Медвежий рынок REIT, который мы наблюдали последние два года, сделал эти акции на 30% дешевле, хотя фундаментальные показатели компании особо не изменились (за исключением некоторого улучшения). Я был бы покупателем по текущей цене, но я бы советовал вам покупать только в том случае, если вы планируете удерживать акции в долгосрочной перспективе. Это не лучший вариант для краткосрочной торговли.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
