Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Plymouth Industrial (NYSE:PLYM) — это промышленный REIT с небольшой капитализацией, площадью 34 миллиона квадратных футов, расположенный во внутренних районах США.
Купить диссертацию
PLYM имеет хорошие возможности для долгосрочного роста благодаря объектам недвижимости на субрынках, которые, похоже, уклонились от нового предложения. Сочетание низкой доли вакантных площадей и минимального предложения будет способствовать росту рыночных ставок аренды, потенциально увеличивая и без того большие возможности рыночной стоимости. Поскольку PLYM увеличит арендную плату примерно на 20% в ближайшие годы, ее FFO/доля должна вырасти здоровыми темпами, которые намного превышают то, что заложено в нынешний низкий мультипликатор PLYM.
В данной дипломной работе будут рассмотрены следующие темы
- Рост предложения лишь умеренный для всего сектора, но особенно управляем на рынках PLYM
- Текущая рыночная стоимость и потенциал более высоких рыночных ставок
- Относительная стоимость
- Абсолютная стоимость — ниже стоимости замены
- Вероятность многократного расширения, поскольку исторически низкий коэффициент был основан на избытке капитала, которого больше не существует.
- Риск процентной ставки PLYM
Фундаментальные перспективы промышленного сектора
Промышленная недвижимость уже давно пользуется высоким спросом, и ожидается, что спрос будет постоянно расти, поскольку продажи в электронной коммерции продолжают расти. При таком явном попутном ветре девелоперы стараются обеспечить предложение, чтобы не отставать от спроса. Некоторое время казалось, что в этом секторе будет много нового, но ситуация значительно успокоилась из-за процентных ставок.
Существенно более высокие процентные ставки усложнили финансирование развития, что, по-видимому, сдерживает значительную часть краткосрочного и среднесрочного развития. Последние данные показывают, что в этот сектор поступает лишь умеренное предложение.
На национальном уровне строящиеся объекты составляют около 3,1% имеющихся запасов, тогда как планируемые объекты составляют около 7% существующего предложения. Это не низкий рост предложения, но он ниже, чем был, и намного ниже, чем опасались инвесторы.
Спрос остается таким же сильным, как и прежде. Честно говоря, логистические склады — это всего лишь эффективный способ перемещения и хранения товаров. Стоимость складских помещений значительно ниже, чем у других типов недвижимости, что делает их идеальным решением для поставщиков физических товаров. Тенденции, подкрепленные рациональным финансовым мышлением, имеют тенденцию быть более устойчивыми, поэтому я думаю, что более широкое использование складов сохранится. По мере того, как склады становятся более автоматизированными, эксплуатационные затраты на рабочую силу снижаются, что делает недвижимость еще более выгодной для арендаторов.
Учитывая, что предложение под контролем и устойчивый рост спроса, я оптимистично смотрю на сектор промышленной недвижимости в целом. Внутри сектора некоторые из них находятся в лучшем положении, чем другие, с точки зрения оценки и позиционирования. Если рассматривать только рост, то, вероятно, лучшим будет Rexford (REXR). Ее оценка также значительно улучшилась, поэтому я думаю, что на данный момент это хорошая акция. Однако, на мой взгляд, есть и более удачные варианты.
Плимут является лучшим с точки зрения оценки с хорошим отрывом.
При коэффициенте FFO PLYM в 10,2 раза это самый низкий мультипликатор промышленного фонда REIT. Коэффициент Innovative Industrial (IIPR) 8,8X не учитывается, поскольку большая часть его доходов поступает от аренды, ставки которой значительно превышают рыночные ставки, что предполагает отрицательный рост в будущем. Это относится к их обратной аренде на половину аренды и продаже половины кредита, о которых я подробнее рассказываю здесь.
Показатель PLYM в 10,2 раза сопоставим со средним и медианным показателями по сектору в 16,6 и 18,3 раза соответственно.
Этот значительно дисконтированный коэффициент указывает на то, что рынок считает, что перспективы роста PLYM значительно хуже.
Я не согласен.
Рынок имеет дурную тенденцию путать роскошь с качеством. Он автоматически предполагает, что недвижимость, которая требует более высокой арендной платы за квадратный фут, лучше. Я думаю, что у портфеля недвижимости PLYM есть некоторые ключевые преимущества, которые упускаются из виду. Расположение вторичного рынка и более низкая цена делают его невероятно устойчивым к любому предложению.
Как мы говорили вначале, рост предложения является лишь умеренным, и я думаю, что сектор хорошо его воспримет, но чудесные вещи происходят, когда рост предложения на определенных субрынках действительно низкий, как в случае с PLYM.
PLYM уклоняется от поставок
Карта недвижимости Плимута выглядит так.
Это некоторые из ключевых производственных и распределительных центров Центральной Америки, а также одни из наиболее прямых бенефициаров вывода на берег.
Однако рост в этих областях не был таким взрывным, как в других, что удерживало их от внимания разработчиков. Мы собрали данные о предложениях на субрынках, которые смогли найти, чтобы рассчитать объем поставок на рынки PLYM, и это составляет менее половины роста предложения на национальном уровне.
В Чикаго, крупнейшей позиции PLYM с долей 20,7%, строится только 2,3% существующего предложения и только 4,7% запланированного строительства. На другие основные рынки PLYM поступает еще меньше предложений: средневзвешенный показатель составляет 1,32% текущих запасов в стадии строительства и только 3,15% запланированного строительства.
Кроме того, на субмаркетах PLYM уже очень мало вакансий: средневзвешенная вакансия составляет 2,81% по сравнению со средним показателем по стране 4,4%. Обратите внимание, что это доля вакантных площадей на субрынке, заполняемость PLYM составляет 98%, поэтому в индивидуальном порядке вакансий немного меньше.
Низкий уровень вакантных площадей в сочетании с отсутствием нового предложения указывает на то, что рыночные ставки будут расти. Рыночные ставки уже на 13,1% выше существующих арендных ставок на рынках PLYM. Обратите внимание, что это для рыночного уровня. Plymouth имеет более высокую рыночную оценку около 20%, согласно комментариям генерального директора Джеффа Уизерелла по поводу последнего отчета о прибылях и убытках:
«Мы увидели рост арендных ставок на 19,3% в наличном расчете за квартал, а по 31 июля мы добились увеличения на 23,1% по аренде, начиная со второй половины года. Это соответствует нашему комментарию в прошлом квартале о том, что мы, возможно, опережаем оценку портфеля к рынку на уровне 18–20%, которую мы ранее оценивали».
Рыночная стоимость PLYM, вероятно, выше, чем у субрынков, из-за некоторого сочетания срока аренды и качества недвижимости. REIT, как правило, заключают более длительные договоры аренды и обычно работают в верхнем квартиле качества недвижимости на субрынках.
Таким образом, рыночная стоимость недвижимости в размере 20% — это то, что существует сегодня, а сочетание низкого уровня вакантных должностей и низкого количества новых предложений указывает на то, что рыночные ставки, вероятно, вырастут. По моим оценкам, в течение следующих 5 лет PLYM увеличит арендную плату примерно на 20–30%. 2024 и 2025 годы будут особенно тяжелыми для продления аренды, что способствует краткосрочному повышению арендной платы.
Оценка
Как обсуждалось выше, PLYM торгуется по форвардному FFO 10,2X, в то время как большинство промышленных REIT торгуются в диапазоне 16X-19X.
Скидка на стоимость также применяется на основе стоимости чистых активов. Чистая стоимость активов PLYM составляет $27,26 по сравнению с рыночной ценой в $20. Эта NAV рассчитана уличными аналитиками с использованием ставки капитализации в 6,87%, что довольно высоко по сравнению с большинством промышленных объектов недвижимости.
Тем не менее, субрынки, на которых работает PLYM, как правило, имеют ставку капитализации в этом диапазоне, поэтому я думаю, что чистая стоимость активов примерно правильная.
Таким образом, PLYM торгуется на уровне 73% NAV.
Историческая оценка
Плимут часто торговался со значительными скидками по сравнению с аналогами. В прошлом эти скидки были оправданы по двум причинам:
- Избыток капитала
- Высокий долг
Одно из первых привлечений капитала PLYM было в форме привилегированной акции, которая изначально имела очень низкую денежную стоимость капитала, но увеличивала стоимость в течение срока ее существования и в конечном итоге выплачивалась в виде акционерного капитала. Поскольку сумма выпущенных в конечном итоге акций будет зависеть от текущей рыночной цены, неизвестное количество акций должно было быть выпущено в будущем. Это классический переизбыток капитала. Инвесторам сложно оценить акции, если они не знают истинного количества акций, находящихся в обращении.
Что ж, PLYM постепенно погасила этот излишек за счет выпуска акций.
Сегодня навес полностью исчез. Количество акций представляет собой полное разводненное количество акций без предстоящей эмиссии.
Когда возник навес, для рынка имело смысл торговать PLYM со скидкой. Без навеса я не думаю, что скидка оправдана.
Другая причина, по которой часто называют скидку PLYM, — это более высокий уровень кредитного плеча. Это тоже было исторически верно, но с тех пор в значительной степени излечилось.
Благодаря продажам недвижимости, включая недавнюю чрезвычайно прибыльную продажу недвижимости в Чикаго за 19,9 млн долларов, которая принесла компании IRR в 31,1%, PLYM погасила свой долг до здорового уровня. Его кредитное плечо сейчас лишь незначительно выше, чем у среднего промышленного REIT.
У PLYM были некоторые недуги, но они их вылечились. Обычно меры, направленные на устранение переизбытка акций и приобретение чрезмерного капитала, наносят ущерб FFO/акцию, но показатели PLYM на уровне собственности были настолько исключительными, что они фактически увеличили FFO/акцию, одновременно добившись огромных улучшений в балансе.
Итак, что нам остается, так это промышленный REIT с хорошо расположенными объектами недвижимости для текущих условий и сильными перспективами роста, которые торгуются по очень низкой цене. Этот коэффициент основан на устаревшем восприятии того, чем была компания, и больше не применим к тому, чем компания является сегодня.
Таким образом, я думаю, что мультипликационная сеть PLYM существенно расширится. Я оцениваю справедливую стоимость на уровне 14X-15X, что предполагает потенциал роста примерно в 40%.
Будущие поставки
Рынок предпочитает прибрежные районы, поскольку считается, что нехватка доступной земли препятствует росту предложения, однако именно на эти рынки поступает большое количество предложения.
Почему?
Это связано с ценами. Промышленные склады на рынках супер-премиума ценятся настолько высоко, что даже в условиях нехватки земли застройщики находят способы их строительства. Стабилизированная стоимость склада значительно превышает стоимость строительства на этих рынках, даже если стоимость строительства там немного выше.
На рынках Плимута много земли, что, как опасаются некоторые люди, приведет к беспрепятственному росту предложения. Однако препятствием для предложения является разница между стоимостью существующей недвижимости и стоимостью строительства.
В частности, цена PLYM делает его практически невосприимчивым к поставкам. PLYM торгуется по корпоративной стоимости за квадратный фут около 50 долларов США, но промышленные сделки составляют 140 долларов США за фут.
Стоимость разработки также находится примерно в этом диапазоне.
Чрезвычайно низкая стоимость PLYM, поскольку она купила большую часть своей недвижимости значительно ниже восстановительной стоимости, означает, что она может получать значительную прибыль при довольно низких арендных ставках — арендных ставках, которые на самом деле не оправдывают новое предложение.
Если кто-то действительно хочет познакомиться с промышленным сектором Средней Америки, ему будет гораздо лучше просто купить PLYM, чем заниматься разработкой. Я думаю, что это делает PLYM потенциальной целью для продажи.
Процентный риск
Процентные расходы сейчас вызывают беспокойство у большей части рынка. Большая часть долга PLYM имеет фиксированную ставку или обменена на фиксированную.
Таким образом, речь идет не столько о нестабильности процентных ставок, сколько о риске рефинансирования, а также о росте долга по низким процентным ставкам.
К концу 2024 года у PLYM будет около $141 млн дешевого долга, который, вероятно, придется рефинансировать по более высоким ставкам. Если предположить, что это будет рефинансировано на 3 процентных пункта выше, это составит около 10 центов на акцию.
Это немного снижает рост, но роста уровня недвижимости достаточно, чтобы более чем компенсировать это. Я считаю, что из-за дополнительных затрат PLYM должен торговаться с курсом 14–15 раз, а не 18, как у остальных промышленных компаний.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
