Как торговать этими акциями из России? >Подробная инструкция здесь<
Ожидается, что Urban Edge Properties (NYSE:UE) проведет реконструкцию стоимостью 196,5 млн долларов, которая может увеличить мощность в 2023, 2024 и 2025 годах. Компания также работает с лучшими брендами, и большинство арендаторов являются крупными организациями. Кроме того, учитывая недавние усилия по ESG, я считаю, что больше фондов, ориентированных на инвестиции в ESG, могут уделять больше внимания акциям Urban Edge Properties. Есть некоторые риски, связанные с ростом индустрии электронной коммерции, и долговые обязательства немаленькие, однако я думаю, что акции выглядят дешевыми.
Городской край и процесс его реконструкции
Urban Edge — это компания, занимающаяся недвижимостью, которая концентрирует свою деятельность в коридоре Бостона и Вашингтона, в ее портфолио входят 69 торговых центров, 5 торговых центров и 2 парковочных здания, которые в настоящее время заполнены на 90%.
Компания стремится расширить свой бизнес, сосредоточив внимание на городских районах из-за существующей плотности населения и количества старых зданий, доступных для реадаптации или реконструкции для других типов применения. Хотя в настоящее время его активами являются крупные здания, текущая стратегия ориентирована на развитие розничного бизнеса, особенно складов и промышленных жилых помещений, а также использования в медицинских целях.
Среди положительных сторон корпоративной организации надо отметить, что ни один из этих арендаторов не занимает более 10% годового дохода, крупнейшим клиентом в этом смысле выступает Home Depot (HD).
Все эти виды деятельности объединены в единый бизнес-сегмент, посредством которого компания не только управляет и администрирует арендуемые площади, но также ищет стратегии по расширению своего портфолио, а также цели повторного использования площадей и оптимизации площадей, доступных для аренды.
Что касается бизнес-модели, я думаю, что самое привлекательное в Urban Edge — это длинный список проектов, над которыми компания сейчас работает. Учитывая ориентировочную стоимость в $196,5 млн и целевую стабилизацию примерно в 2023, 2024 и 2025 годах, я считаю, что предстоящее увеличение мощностей, скорее всего, принесет значительный рост чистых продаж за счет новых арендных плат.
Ожидания других финансовых аналитиков включают восстановление чистой прибыли в 2024 и 2025 годах с положительным ускорением свободного денежного потока.
Я действительно не думаю, что прогноз по чистой прибыли на 2023 год впечатлит большинство участников рынка. Компания ожидает получить чистую прибыль, причитающуюся акционерам, в размере около $2,4-$6,4 млн. Похоже, что это значительно ниже, чем сообщала компания в прошлом. При этом хорошей новостью является то, что большинство инвестиционных аналитиков ожидают восстановления прибыльности с 2024 года.
Urban Edge получил положительные ожидания от других инвестиционных аналитиков. Я высказал свои собственные ожидания, но считаю, что инвесторы, возможно, захотят ознакомиться с другими мнениями. Ожидания рынка включают положительный рост чистой выручки в 2024 и 2025 годах, рост операционной рентабельности с 2023 по 2025 год и рост свободного денежного потока. В частности, ожидается, что чистый объем продаж в 2025 году составит около 435 миллионов долларов США, при этом рост чистого объема продаж составит 5,83%, EBITDA в 2025 году составит 253 миллиона долларов США, а операционная рентабельность составит 38,9%. Кроме того, при чистой прибыли в 2025 году, составляющей около $59,5 млн, свободный денежный поток в 2025 году составит около $36 млн.
Оценка баланса и договорных обязательств
Включая землю стоимостью 543 миллиона долларов, здания и улучшения стоимостью около 2500 миллионов долларов, а также незавершенное строительство стоимостью 273 миллиона долларов, общая стоимость недвижимости составила 3,326 миллиарда долларов. Кроме того, при накопленном износе и амортизации в $822 млн чистая недвижимость составляет около $2,504 млрд.
Наиболее важными долгосрочными активами являются активы в форме права пользования в операционной аренде на сумму 59 миллионов долларов США, денежные средства и их эквиваленты на сумму около 48 миллионов долларов США, а также ограниченные денежные средства на сумму около 44 миллионов долларов США. Наконец, совокупные активы равны $2,903 млрд, что более чем в 1 раз превышает общую сумму обязательств. Баланс выглядит солидным, однако инвесторы, возможно, захотят внимательно посмотреть на общую сумму долга.
В список обязательств входит задолженность по ипотечным кредитам, близкая к $1,68 миллиарда, и общая сумма обязательств в размере $1,9 миллиарда. Учитывая общую сумму долга, я внимательно изучил обязательства и выплачиваемые процентные ставки.
Согласно документам, предоставленным руководством, общая сумма долгосрочных обязательств на момент публикации последнего годового отчета составляла около 2 миллиардов долларов. Я не думаю, что платежные обязательства вообще пугают. Через один-три года компании, возможно, придется заплатить около 356 миллионов долларов. Кроме того, компания платит переменную процентную ставку, которая в прошлом году колебалась в пределах 6% и 4%.
Расширение арендных площадей в городских районах Вашингтона и Бостона, скорее всего, приведет к увеличению пропускной способности и росту чистых продаж.
Я считаю, что дальнейшее расширение предложения арендных площадей в городских районах Вашингтона и Бостона, скорее всего, приведет к дальнейшему росту чистых продаж. Конечно, в этих рамках намерение и поиск приобретений играют основополагающую роль, поскольку именно это позволяет осуществлять такое расширение. Я считаю, что Urban Edge обладает выдающимся опытом в сфере слияний и поглощений.
В рамках текущего бизнеса усилия компании по оптимизации размера прибыли включают правильное управление доходами розничного бизнеса, а также постоянное наблюдение за эффективностью этого бизнеса и физическими улучшениями, которые они могут внести. В связи с этим стоит отметить, что Urban Edge предлагает отличный выбор брендов, с которыми можно работать. Взгляните на следующий список, возможно, вы знаете некоторые из этих имен.
ESG-инвестирование, скорее всего, вызовет спрос со стороны инвестиционных фондов
Я также считаю, что недавние усилия в отношении инвестиций в ESG, экологических, социальных и управленческих планов, скорее всего, привлекут внимание новых инвесторов.
Мы учитываем устойчивость и характеристики активов, которые соответствуют нашим экологическим, социальным и управленческим планам и стратегии на будущее. Наш процесс комплексной проверки включает в себя полную оценку потенциальных экологических рисков, связанных с приобретениями. Источник: 10-к
По мнению экспертов KPMG, темпы роста AUM для продуктов, ориентированных на ESG, могут составить около 27% в ближайшие годы. Дальнейшие усилия Urban Edge в отношении инвестиций в ESG, скорее всего, приведут к долевому финансированию и спросу на акции.
Устойчивое инвестирование в его нынешней форме в последнее время получило значительный рыночный импульс, что привело к значительному притоку средств в продукты, ориентированные на ESG, что привело к среднегодовому темпу роста глобальных активов под управлением на уровне 27% за последние шесть лет. Источник: Эволюция ESG-инвестирования.
При наличии адекватных стратегий ценообразования инфляция может принести пользу бизнес-модели
В 2023 году инфляция, которая влияет на экономику США, похоже, действительно повлияет на прибыльность Urban Edge. При этом компании, похоже, удается повысить тарифы и общие затраты на техническое обслуживание. Похоже, что компания сосредоточена на оптимизации стратегии затрат для поддержания рентабельности. Успешная стратегия ценообразования и переговоры с арендаторами, скорее всего, защитят компанию от дальнейшего инфляционного давления. По этому поводу Urban Edge предоставил следующий комментарий.
Большинство наших договоров аренды требуют от арендаторов оплаты своей доли операционных расходов, включая содержание помещений общего пользования, налоги на недвижимость и страхование, хотя некоторые более крупные арендаторы ограничили сумму этих операционных расходов, за которые они несут ответственность по договору аренды. В результате мы считаем, что структура наших договоров аренды снижает нашу подверженность риску увеличения затрат и операционных расходов в результате инфляции. Источник: 10-к
Мои ожидания свободного денежного потока
Чтобы составить будущие отчеты о движении денежных средств, я внимательно изучил предыдущие отчеты о движении денежных средств, а также принял во внимание свои предположения относительно увеличения мощностей, инфляции и ожиданий других аналитиков. Что касается изменений в кредиторской задолженности и изменений в запасах, дебиторской задолженности, росте чистой прибыли или росте свободного денежного потока, возможно, читатели захотят взглянуть на предыдущие цифры, прежде чем взглянуть на мои прогнозы.
Наиболее релевантные цифры в моих будущих отчетах о движении денежных средств включают чистую прибыль в 2025 году, близкую к 121 миллиону долларов США, при этом износ и амортизация в 2030 году составит 119 миллионов долларов США, прибыль от продажи недвижимости около 155 миллионов долларов США и равномерное распределение арендной платы на сумму — 46 миллионов долларов США.
Кроме того, я также включил расходы на компенсацию, основанную на акциях, в размере 4 миллионов долларов, арендаторскую и другую дебиторскую задолженность на сумму -30 миллионов долларов, а также отложенные расходы по аренде в размере около -15 миллионов долларов. Кроме того, если мы также включим предоплаченные и другие активы на сумму 138 миллионов долларов США, обязательства по аренде в размере -8 миллионов долларов США, а также изменения в кредиторской задолженности, начисленных расходах и других обязательствах, близких к -1 миллиону долларов США, финансовый директор составит около 518 миллионов долларов США, а свободный денежный поток в 2030 году составит 274 миллиона долларов.
Используя модель CAPM, включающую WACC около 7% и 11% и консервативное значение EV/FCF от 23x до 27x, мои результаты включали прогнозную цену от 16 до 30 долларов за акцию и максимальную IRR 14%. Как показано в таблице ниже, мои цифры показывают, что Urban Edge выглядит недооцененной при текущей цене акций.
Конкуренты
Конкуренция за приобретение крупных и значительно старых объектов недвижимости в городских районах коридора Вашингтона и Бостона высока, а из-за стоимости этих проектов существуют высокие барьеры для входа. Наряду с этим и по тем же причинам они считаются высокорисковыми инвестициями с высокой нормой потенциальной доходности. На этом рынке также присутствует большое количество участников, занимающихся бизнесом различного типа, например, строительством жилых домов или арендой коммерческих зданий, представленными как фирмами по недвижимости, занимающими значительную долю рынка, так и независимыми строительными компаниями.
Риски
Мы увидели, что характер бизнеса этой компании включает в себя большой ряд рисков, связанных с высокими затратами на разработку проекта, необходимостью больших запасов ликвидности и концентрацией участников в пределах географических регионов, где она осуществляет свою деятельность.
Кроме того, значительная часть доходов компании в 2022 году была сосредоточена на окраинах Нью-Йорка, а циклы экономической активности в этом городе напрямую влияют на компанию.
В совокупности наши объекты недвижимости в агломерации Нью-Йорка в совокупности принесли примерно 73% нашей годовой базовой арендной платы по состоянию на 31 декабря 2022 года. Рынки недвижимости подвержены экономическим спадам, и мы не можем предсказать экономические условия в агломерации Нью-Йорка в либо краткосрочные, либо долгосрочные. Плохие экономические или рыночные условия в столичном регионе Нью-Йорка могут отрицательно повлиять на наш денежный поток, финансовое состояние и результаты деятельности. Источник: 10-к
То же самое в смысле экономического контекста относится и к платежеспособности арендаторов. Адаптация стратегии ценообразования к фиксированным ставкам по договорам аренды является ключевым фактором в деятельности Urban Edge.
С другой стороны, что касается финансового положения этой компании, компания сообщает о некоторых долговых обязательствах, и из-за характера этого бизнеса и рынка торговой недвижимости неспособность платить в этом смысле может вызвать осложнения в доступе к линиям капитала. для завершения будущих приобретений. В результате мы можем увидеть снижение темпов роста свободного денежного потока в ближайшие годы.
Также стоит отметить, что дальнейший рост индустрии электронной коммерции может повлиять на бизнес-модель некоторых арендаторов, которых обслуживает Urban Edge. Арендаторы могут принять решение уменьшить количество метров, которые им необходимо продать, что может снизить как чистую выручку, так и прибыль Urban Edge. В результате мы можем увидеть снижение стоимости акций компании.
Электронная коммерция продолжает набирать популярность, и рост интернет-продаж, вероятно, продолжится и в будущем. Электронная коммерция может привести к спаду в бизнесе некоторых из наших нынешних арендаторов и повлиять на то, как другие нынешние и будущие арендаторы арендуют помещения. Например, переход к электронной коммерции привел к тому, что многие омниканальные ритейлеры сократили количество и размер своих традиционных «кирпических» магазинов и стали все больше полагаться на электронную коммерцию и альтернативные каналы сбыта. Источник: 10-к
Заключение
Urban Edge недавно сообщил о проекте реконструкции стоимостью около 196,5 миллионов долларов, который может обеспечить увеличение мощностей в 2023, 2024 и 2025 годах. Работая с известными брендами и планируя расширение арендуемых площадей в Вашингтоне и Бостоне, я считаю, что мы можем ожидать Рост свободного денежного потока в ближайшие годы. Кроме того, я ожидаю дальнейшей наглядности, учитывая объявленные усилия по ESG и рост активов под управлением для этой категории продуктов. Существуют очевидные риски, связанные с общим объемом долговых обязательств и ростом индустрии электронной коммерции, однако я считаю, что Urban Edge может торговаться по более выгодной цене.
Отказ от ответственности: Содержимое этого сайта не следует рассматривать как инвестиционный совет. Инвестирование носит спекулятивный характер. При инвестировании ваш капитал подвергается риску.
